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Was man über Mietverträge in Deutschland wissen sollte.
Theoretisch gibt es keine Formvorschriften für Mietverträge. Man könnte sie demnach per Handschlag aushandeln, was aber für beide Seiten enorme rechtliche Risiken mit sich bringen würde. Die Schriftform kann also jedem potentiellen Mieter und Vermieter nur angeraten werden.
In den Mietvertrag werden heute in der Regel einige zusätzliche Papiere mit integriert. Dabei handelt es sich üblicherweise um die Hausordnung und das Übergabeprotokoll. In Letzterem wird der Ist-Zustand der Mietobjekte zum Zeitpunkt der Übernahme durch den Mieter festgehalten. Auch die abgelesenen Stände der Verbrauchszähler werden dort mit niedergeschrieben. Damit wird das Übergabeprotokoll einerseits zur Rechtsgrundlage für spätere Schadenersatzforderungen und anderseits zu einer der Grundlagen für die Erstellung der Betriebskostenabrechnungen.
Sofern nichts Anderes vereinbart ist, richten sich sowohl gewerbliche als auch private Mietverträge immer nach den Regelungen des BGB. Das trifft sowohl auf die Fälligkeit der Mietzahlung als auch auf die Rechte der fristgerechten Kündigung und der verschiedenen Sonderkündigungsrechte zu. Werden abweichende Regelungen getroffen, sollte vorsichtshalber die so genannte „Salvatorische Klausel“ eingebaut werden. Sie greift dann, wenn man Klauseln gewählt hat, die sich mit dem geltenden Recht nicht in Übereinklang bringen lassen. Sie werden dann durch die Regelungen ersetzt, die dem Willen der Vertragsparteien unter Berücksichtigung der Gesetze am nächsten kommen.
Die Laufzeit der Mietverträge
In Deutschland können sowohl befristete als auch unbefristete Mietverträge abgeschlossen werden. Werden keine Absprachen über eine Befristung getroffen, gilt der Mietvertrag nach BGB automatisch als unbefristet. Befristete Mietverträge können mit einer Mindestmietdauer oder einer maximalen Mietdauer versehen werden. Eine Mindestmietdauer wird meistens dann vereinbart, wenn dem Mieter beim Einzug besondere Zusagen wie beispielsweise die ersten Monate mietfreies Wohnen oder die Übernahme der Umzugskosten gemacht werden. Darüber hinaus gelten hier die individuell vertraglich vereinbarten Kündigungsfristen. Sonderkündigungsrechte nach BGB bleiben davon unberührt. Sie können auf Grund von Mängeln, fehlender Mietzahlungen, Modernisierung mit nachfolgender Mieterhöhung und ähnlichen Gründen entstehen.
Die Miete und die darauf entfallende Nebenkosten
Die Kosten einer Mietwohnung oder eines gewerblichen Mietobjektes setzen sich aus der Grundmiete und den Nebenkosten zusammen. Die Grundmiete umfasst die bloße Nutzungsgebühr für die bereit gestellten Räume. Sollte es zu berechtigten Mietminderungen kommen, dürfen sie sich nur daraus berechnen. Die Betriebskosten bleiben davon unberührt.
Die gesetzliche Grundlage für die Nebenkosten stellt die 2004 in Kraft getretene Betriebskostenverordnung dar. Sie hat die II. Berechnungsverordnung und die Neubaumietenverordnung abgelöst. In der Betriebskostenverordnung ist geregelt, welche Kosten auf den Mieter umgelegt werden können und welche Kosten der Vermieter allein aus den Einnahmen der Grundmiete zu bestreiten hat. Außerdem kann man dort nachlesen, welche Umlageschlüssel für die einzelnen Positionen angewendet werden dürfen.
Bei den Betriebskosten wird zwischen einer Pauschale und einer Vorauszahlung unterschieden. Mit einer Pauschale sind ähnlich wie bei einer Flatrate alle Kosten abgegolten. Bei einer Vorauszahlung muss eine detaillierte Abrechnung erstellt werden, die der Vermieter seinen Mietern binnen Jahresfrist nach dem Abschluss seines laufenden Geschäftsjahr zukommen lassen muss. Dabei kann es sowohl zu Erstattungsansprüchen seitens der Mieter als auch zu berechtigten Nachforderungen durch den Vermieter kommen. Das gilt sowohl für die allgemeinen Betriebskosten als auch hinsichtlich der Heizkosten.
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