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Immoblog - Realitäten in Österreich


29. August 2011

Mietverträge in Deutschland

Was man über Mietverträge in Deutschland wissen sollte.

Theoretisch gibt es keine Formvorschriften für Mietverträge. Man könnte sie demnach per Handschlag aushandeln, was aber für beide Seiten enorme rechtliche Risiken mit sich bringen würde. Die Schriftform kann also jedem potentiellen Mieter und Vermieter nur angeraten werden.

In den Mietvertrag werden heute in der Regel einige zusätzliche Papiere mit integriert. Dabei handelt es sich üblicherweise um die Hausordnung und das Übergabeprotokoll. In Letzterem wird der Ist-Zustand der Mietobjekte zum Zeitpunkt der Übernahme durch den Mieter festgehalten. Auch die abgelesenen Stände der Verbrauchszähler werden dort mit niedergeschrieben. Damit wird das Übergabeprotokoll einerseits zur Rechtsgrundlage für spätere Schadenersatzforderungen und anderseits zu einer der Grundlagen für die Erstellung der Betriebskostenabrechnungen.

Sofern nichts Anderes vereinbart ist, richten sich sowohl gewerbliche als auch private Mietverträge immer nach den Regelungen des BGB. Das trifft sowohl auf die Fälligkeit der Mietzahlung als auch auf die Rechte der fristgerechten Kündigung und der verschiedenen Sonderkündigungsrechte zu. Werden abweichende Regelungen getroffen, sollte vorsichtshalber die so genannte „Salvatorische Klausel“ eingebaut werden. Sie greift dann, wenn man Klauseln gewählt hat, die sich mit dem geltenden Recht nicht in Übereinklang bringen lassen. Sie werden dann durch die Regelungen ersetzt, die dem Willen der Vertragsparteien unter Berücksichtigung der Gesetze am nächsten kommen.

Die Laufzeit der Mietverträge

In Deutschland können sowohl befristete als auch unbefristete Mietverträge abgeschlossen werden. Werden keine Absprachen über eine Befristung getroffen, gilt der Mietvertrag nach BGB automatisch als unbefristet. Befristete Mietverträge können mit einer Mindestmietdauer oder einer maximalen Mietdauer versehen werden. Eine Mindestmietdauer wird meistens dann vereinbart, wenn dem Mieter beim Einzug besondere Zusagen wie beispielsweise die ersten Monate mietfreies Wohnen oder die Übernahme der Umzugskosten gemacht werden. Darüber hinaus gelten hier die individuell vertraglich vereinbarten Kündigungsfristen. Sonderkündigungsrechte nach BGB bleiben davon unberührt. Sie können auf Grund von Mängeln, fehlender Mietzahlungen, Modernisierung mit nachfolgender Mieterhöhung und ähnlichen Gründen entstehen.

Die Miete und die darauf entfallende Nebenkosten

Die Kosten einer Mietwohnung oder eines gewerblichen Mietobjektes setzen sich aus der Grundmiete und den Nebenkosten zusammen. Die Grundmiete umfasst die bloße Nutzungsgebühr für die bereit gestellten Räume. Sollte es zu berechtigten Mietminderungen kommen, dürfen sie sich nur daraus berechnen. Die Betriebskosten bleiben davon unberührt.

Die gesetzliche Grundlage für die Nebenkosten stellt die 2004 in Kraft getretene Betriebskostenverordnung dar. Sie hat die II. Berechnungsverordnung und die Neubaumietenverordnung abgelöst. In der Betriebskostenverordnung ist geregelt, welche Kosten auf den Mieter umgelegt werden können und welche Kosten der Vermieter allein aus den Einnahmen der Grundmiete zu bestreiten hat. Außerdem kann man dort nachlesen, welche Umlageschlüssel für die einzelnen Positionen angewendet werden dürfen.

Bei den Betriebskosten wird zwischen einer Pauschale und einer Vorauszahlung unterschieden. Mit einer Pauschale sind ähnlich wie bei einer Flatrate alle Kosten abgegolten. Bei einer Vorauszahlung muss eine detaillierte Abrechnung erstellt werden, die der Vermieter seinen Mietern binnen Jahresfrist nach dem Abschluss seines laufenden Geschäftsjahr zukommen lassen muss. Dabei kann es sowohl zu Erstattungsansprüchen seitens der Mieter als auch zu berechtigten Nachforderungen durch den Vermieter kommen. Das gilt sowohl für die allgemeinen Betriebskosten als auch hinsichtlich der Heizkosten.

18. Februar 2011

Automatische Verlängerung des Mietvertrags

In Österreich muss ein Mietvertrag auf MINDESTENS 3 Jahre befristet werden (mit wenigen Ausnahmen). Geschieht nach diesen 3 Jahren nichts, so verlängert er sich erstmalig um weitere 3 Jahre. Nach diesen weiteren 3 Jahren geht der Mietvertrag automatisch in ein unbefristetes Mietverhältnis über.
Während früher also bereits nach erstmaligem Übersehen des Ablaufs sofort ein unbefristetes Verhältnis bestand, ist dies heute nicht mehr gültig.
Befristungen sind nur schriftlich möglich! Es gibt keine mündliche Befristung.

30. August 2010

Maklerprovision trotz Nichtverkauf ?

Einfache Frage, einfache Antwort.

Ja man kann provisionspflichtig werden, auch wenn man eine Immobilie nicht verkauft. Dies ist sowohl beim schlichten Maklervertrag, als auch beim Alleinvermittlungsauftrag möglich. Findet nämlich der Makler einen Interessenten, der bereit ist den Preis zu zahlen, der im Maklervertrag genannt ist, so entsteht prinzipiell Provisionspflicht. Beschliesst man dann an diesen Kunden nicht zu verkaufen, so kann der Makler trotzdem die Maklerprovision verrechnen.

Fazit: Maklervertrag nur wenn man sicher verkaufen will, oder einen möglichen Rücktritt im Vertrag vermerken. Lieber einen höheren Preis in den Maklervertrag schreiben und signalisieren, dass dieser verhandelbar ist, als zu wenig.

15. August 2010

Umzug leicht gemacht mit Profis

Endlich ist es soweit. Die Freude ist groß, der Frust aber schnell auch. Ein Umzug hat es in sich. So werden die ersten Tage in der neuen Immobilie schnell zur Katastrophe.

Auf jeden Fall will ein Umzug gut geplant sein. Das kann man ganz gut selber machen, denkt man aber ohnehin daran einen Profi zu Rate zu ziehen, kann man sich auch da Tipps geben lassen. Vom Profi bekommt man meist auch Kartons, Spezialkartons für Kleider usw. Übersiedeln ist nicht so trivial wie man vielleicht denkt.

Überlegen Sie was alles in Kartons gehört, verpacken Sie es und beschriften Sie sorgfältig, am besten mit einem Zeichen wo im neuen Haus der Karton hingehört. Beginnen Sie damit bald genug, dann können Sie diese Aktion gleich zum gründlichen Entrümpeln nützen, was auf jeden Fall sinnvoll ist. Hier kann man sich auch wenns vielen schwer fallen wird, an die alte Regel halten, dass man Dinge, die man 2 Jahre nicht mehr gebraucht hat auch nie wieder brauchen wird.

Für den eigentlichen Umzug braucht man dann Helfer, und Fahrzeuge. Je nach Umfang des Mobiliars und nach Entfernung. Ab einer gewissen Größe ist ein Umzugsservice durch den Profi absolut sinnvoll. Spezialisierte Spediteure packen meist das gesamte Haus in einen grossen LKW, wodurch man auch kaum Möbel zerlegen muss etc. Es ist alles versichert, weil irgendwas geht immer zu Bruch. Umzugsfirmen haben Geräte zum Tragen, Heben, Schützen, Verpacken etc. und so schwingen sie auch Klavier und ähnliches mühelos auf die Ladefläche. Das ganze ist dann oft noch überraschend günstig.

Auf Umzug-easy.de können Sie sich kostenlos und unverbindlich einige Angebote von Umzugsspezialisten aus Ihrer Gegend zukommen lassen. Ein tolles Service.

Ein Bekannter hat damit eine gesamte 80m2 Wohnung über ca. 230km um nur 700 Euro übersiedelt. Klingt viel, aber machen Sie es mal selbst. Er hat keinen Kasten und kein Bett zerlegt (macht alles die Firma) sondern nur Kleinzeug in gratis Schachteln gepackt. Es lohnt sich !