Immoblog - Realitäten in Österreich

Manche Vertragsverfasser machen es, manche nicht. Ob es Sinn macht ist fraglich. Die gute alte Klausel, dass eine Liegenschaft frei von Kontamination ist. Nachdem sich auch Vertragsverfasser nicht ganz einig sind wie sinnvoll ein Haftungsausschluss in diesem Bereich sind haben sich verschiedenste Formulierungen entwickelt. (weiterlesen…)

Oft wird ja behauptet Häuser lassen sich nur im Frühjahr und Sommer verkaufen. Weit gefehlt. Eine geniale, wie auch einfache Methode saisonale Trends zu untersuchen bietet Google Trends. Man gibt einen Suchbegriff ein und bekommt Kurven präsentiert, wann der betreffende Suchbegriff wie häufig auf Google abgefragt wird. Die Abfragekurven für “Immobilien” und “Haus” zeigen es deutlich. Die “Winterflaute” am Immobiliensektor ist bereits mit Weihnachten beendet. Der Jahresbeginn kann gemäß Google Daten sogar als Hochzeit der Immobiliensuche bezeichnet werden. Die Saison beginnt wieder !!! (Bei Google Trends kann man übrigens auch hervorragend feststellen, ob die Grippewelle schon überstanden ist.)

Es ist seit Jahrzehnten so und vermutlich werden die grossen Immobilieninvestoren auch darauf achten, dass es immer so bleiben wird. Um als Mieter eine Wohnung zu bekommen muss man sich anstrengen, während man als Vermieter normalerweise die Wahl hat. Aus eigener Erfahrung als Vermieter kann ich aber sagen, dass die meisten Interessenten sich die Chance auf eine Mietwohnung selber verbauen. Es ist oft nicht der Nasenring oder die Lederjacke die einen Interessenten aus dem Rennen wirft, sondern einfach dummes Verhalten. Hier deshalb einige Tipps mit denen Sie die Chance auf die Wohnung um geschätzte 500% verbessern.

1. Der allerwichtigste Tip ! Die Wohnung gefällt Ihnen und Sie geben dies auch deutlich zum Ausdruck!! Es gibt überraschend viele Interessenten die durch die Wohnung gehen und rumnörgeln. Ich hab noch nicht ganz verstanden, ob sie schon hier versuchen Preis zu drücken oder was genau der Hintergrund ist, aber lassen Sie das ! Seien sie euphorisch wie toll die Wohnung ist und lassen Sie sich ein paar Gründe einfallen, warum die Wohnung ganz besonders praktisch ist für Sie. Fehler die sie erkennen tun Sie als Kleinigkeiten ab. Alleine dieser Tip bringt Sie unter Garantie in die Top 10 der Interessenten. Sollte die Wohnung nicht entsprechen, dann können Sie das ja sagen, aber solange noch eine kleine Chance besteht, dass Sie die Wohnung wollen verlieren Sie kein negatives Wort.
2. Seien Sie unkompliziert. Vermieter wollen vor allem wenig Sorgen. Machen Sie nicht schon aus jedem Detail ein Theater. Wenn das Stiegenhaus von den Mietern zu reinigen ist, dann fragen Sie nicht lange rum wie oft genau und welche Treppe Sie und welcher der Nachbar und…. sagen Sie einfach dass das ganz toll ist, weil man sich so die Reinigungsfirma spart und man es selber ohnehin viel besser macht. Also keine Probleme an die Wand malen, seinen Sie fröhlich und locker.
3. Sie brauchen nicht zu erwähnen, dass sie die Miete punktlich überweisen. Wenn Sie das ansprechen und betonen, dann klingt das unglaubwürdig. Prahlen Sie nicht mit Ihrem beruflichen Erfolg und Ihrer finanziell guten Lage etc. Man kann schon sagen, dass man einen sicheren Job hat etc. aber man muss kein Grossmaul sein. Meine Erfahrung ist je größer die Sprüche desto weniger dahinter. Solche Typen sind bei mir gleich gestorben.
4. Sie müssen sich nicht in Ihr Sonntagsgewand werfen, schminken und anderwertig verkleiden. Ordentliche Kleidung ist schon ok, es kann aber Alltagsgewand sein. Seien Sie natürlich und kleiden Sie sich auch so.
5. Probleme aller Art werden erst besprochen wenn Sie die Wohnung quasi in der Tasche haben. Vorher ist alles Super. Erzählen Sie dem Vermieter nicht, dass Sie die Ablöse für rechtswidrig und die Kaution für unangemessen halten. Das klären Sie wenn Sie den Mietvertrag so gut wie in der Tasche haben, ein privater Vermieter läßt auch mit sich reden, aber nicht bei der ersten Besichtigung.

Sie meinen jetzt vermutlich, dass man gewisse Bedenken schon gleich aussprechen muss und dass diese Tipps zur Unehrlichkeit auffordern. Mag schon sein, aber dafür kriegen Sie die Wohnung. Aus 200 Mitbewerbern als Mieter ausgewählt zu werden ist halt nun mal nicht leicht. Da kann man sich schon mit ein paar Tricks seine Chancen verbessern.

Sie werden sehen es funktioniert…..

Nicht nur für Selbstständige stellt sich die Frage ob ein Kauf einer Anlageimmobilie in eine GmbH sinnvoll ist. Steuerberater raten ja meist sofort davon ab, nicht immer haben sie aber auch recht. Der Kauf in eine GmbH kann nämlich steuerlich sehr interessant sein. Wohlgemerkt gilt dies auch für reine Anlageobjekte, nicht für Firmensitze etc.

Steuervorteil

Die GmbH unterliegt in Österreich 25% Körperschaftssteuer. Mietgewinne müssen also mit 25% versteuert werden. Privat müssen Mietgewinne mit dem betreffenden Einkommensteuersatz versetuert werden, der nicht selten 50% ist. Hälfte Steuern zahlen klingt hervorragend, allerdings gilt dies nur, wenn Gewinne nicht entnommen werden. Wird nämlich der Gewinn privat entnommen sind noch einmal 25% KEst fällig, wodurch sich eine Gesamtbelastung von ca. 45% ergibt. Dieser Vorteil kommt allerdings voll zu tragen, wenn man beabsichtigt einen wesentlichen Teil der Immobilie fremd zu finanzieren. In diesem Fall nimmt die Gmbh. den Kredit auf und Gewinne werden nicht entnommen sondern bedienen den Kredit. Somit schafft man es  tatsächlich seine Steuerlast zu halbieren. Nachdem der Zeitrahmen in dem eine Anlageimmobilie sich selbst finanziert üblicherweise auch relativ lange ist geht es hier doch um beträchtliche Summen Steuervorteil. (Danach kann innerhalb von 10 Jahren auch eine steuerfreie Entnahme über Änderungen des Stammkapitals erfolgen, aber dazu befragen Sie besser einen Steuerprofi.)

Einen weiteren Steuervorteil kann man ebenfalls noch lukrieren. In der GmbH darf eine Immobilie mit 2% jährlich statt mit 1,5% abgeschrieben werden.

Übergabe der Immobilie

Was passiert nun bei einem Verkauf bzw. der Weitergabe der Immobilie. Hier kann es einen in der GmbH ganz schlecht erwischen, was auch der Grund ist warum Steuerberater immer zuerst Privateigentum als bessere Lösung sehen. Privat kann eine Immobilie nach 10 Jahren steuerfrei mit Gewinn veräußert werden. In der GmbH gilt der erzielte Verkaufspreis als Erlös und muss (abhängig vom restlichen Buchwert) unter Umständen auch voll versteuert werden. Hier gibt es nur eine Abhilfe. Man gründet eine eigene GmbH für den Kauf einer Immobilie. Sollte die Immobilie jetzt verkauft werden, dann wird nicht die Immobilie, sondern die GmbH verkauft. Ein GmbH Verkauf ist nicht ganz so einfach, dafür spart sich der Käufer aber Grunderwerbsteuer und Grundbucheintragung, was bei größeren Objekten schon mal den Wert einer Wohnung ausmachen kann. Auch der Verkauf von Anteilen, die Vererbung an Kinder usw. wird mit der Gmbh eher leichter als komplizierter.

Wo liegen die Nachteile ?

Hauptnachteil ist wie erwähnt die Versteuerung der Verkaufserlöse. Es gibt aber weitere Nachteile. Die Gründung einer Gmbh ist aufwändiger, es muss eine doppelte Buchhaltung gemacht werden, es muss bilanziert werden, es gibt jährliche Mindeststeuern usw. Alles in allem ein gewisser jährlicher Aufwand, der sich rechnen muss. Die GmbH Lösung macht also nur unter 2 Grundvoraussetzungen Sinn:

1. Das Anlageobjekt muss eine gewisse Mindestgröße haben.

Abhängig davon wie günstig der Steuerberater ist etc. kann man sagen, dass unter 10.000 Euro Gewinn im Jahr man nicht mal über eine GmbH nachdenken braucht. Darüber (und vor allem deutlich darüber) kann sich der Mehraufwand finanziell lohnen.

2. Man beabsichtigt das Objekt lange zu behalten

Bei einem Objekt das man ohnehin wieder in absehbarer Zeit verkaufen will macht es wenig Sinn, weil doch die Verkaufsproblematik relativ gross ist. Man muss erst mal einen Käufer finden, der die GmbH mitkaufen will etc. Ein GmbH Kauf lohnt sich somit nur wenn man eine sehr langfristige Anlage mit dem Objekt anstrebt, die man vielleicht mal eine seine Kinder weitergeben will etc.

Alles in allem ist der GmbH Kauf also eine interessante Variante um sehr viel Steuern zu sparen. Nebenbei ist man natürlich als GmbH Gesellschafter nicht mit Privatvermögen haftbar. Selbst der Ruin der GmbH hätte somit keine Auswirkungen auf die privaten Finanzen.

Immobilienverlosungen kennt eigentlich jeder. Nicht zuletzt wegen der rechtlich nach wie vor nicht ganz klaren Situation werden sie in der Presse ständig erwähnt. Völlig unbekannt ist aber, dass man seit diesem Jahr Immobilien in Österreich auch völlig legal versteigern kann. Und zwar geht es nicht um die Versteigerung von insolventen Firmen/Menschen, sondern um eine freiwillige Versteigerung einer Immobilie.

Vorgangsweise ist in etwa folgende:

1. Man gibt seine Immobilie zur Versteigerung. Konkret wird das vom Dorotheum durchgeführt.

2. Der Wert der Immobilie wird ermittelt und Dorotheum und Ver”käufer” einigen sich auf Modalitäten wie Ausrufpreis etc.

3. Die Immobilie wird vom Dorotheum beworben. Einerseits soll das über Inseratschaltungen, andererseits auf der Ediktseite unter “freiwillige Feilbietungen” erfolgen. Nach bezahlen der Kataloggebühr kommt man dann noch in den Dorotheumskatalog.

4. Die Immobilie wird versteigert.

Beworben wird das ganze auf der Dorotheumshomepage ja fast euphorisch. Schneller Verkauf zum marktkonformen Preis usw. werden als Argumente angeführt. Ein persönliches Gespräch war aber eher ernüchternd:

1. Dorotheum ist Makler. Es muss ein Alleinvermittlungsauftrag für das Dorotheum unterschrieben werden.

2. Dorotheum wirbt mit der “Festlegung eines marktgerechten Preises”. Interessanterweise wurde hier aber die Bestellung eines Sachverständigen empfohlen. Nicht nur, dass die “marktgerechtigkeit” eines solchen Gutachtens oft bezweifelt werden kann, ist das auch nicht gerade ein billiger Weg.

3. Die Verkaufsspesen sind enorm. Käufergebühren bis zu 6%, Verkäufergebühren bis zu 5%. Versteht sich von selbst, dass es dann noch Zurückziehungsgebühren oder Kataloggebühren gibt.

4. Das zu hinterlegende Vadium wird als “Sicherheit” für den Verkäufer angepriesen. Allerdings ist das Vadium nur so hoch wie die Käufergebühren ?? Frage wer hier wohl zuerst sein Geld bekommt….

5. Versteigerungen werden vor allem in Wien stattfinden. (Zitat: “könnten” aber auch einmal wo anders sein)

Insgesamt wurde also eine interessante Möglichkeit der Immobilienvermittlung geschaffen, konkret scheint mir das Verfahren aber derzeit als völlig uninteressant. Die nächsten Versteigerungen sollen laut Homepage im Herbst stattfinden. Mal sehen ob das derzeitige Angebot von 0 (null) Immobilien noch größer wird. Insgesamt mag die Immobilienversteigerung also einmal interessant für Großprojekte mit internationaler Bieterbeteiligung etc. werden. Wie gut das Dorotheum solche Immobilien dann tatsächlich vermarktet wird sich aber auch erst zeigen, weil dass mir als erste Bedingung zur Versteigerung die Unterzeichnung eines Alleinvermittlungsauftrag genannt wurde, macht mich dann doch stutzig und erinnert mich an deutlich weniger seriös auftretende Makler. (Für eine Versteigerung wäre nach meinem Verständnis gar kein Maklerauftrag nötig.)

Sie benötigen schnell einen Grundbuchsauszug ? Sehr empfehlenswert ist die dazu jusline. Nebenbei können auch diverse Firmenregisterauszüge etc. zum günstigen Preis angefordert werden. Einmalige Abfragen sind ab 11 Euro möglich. Wer öfter mal einen Auszug braucht dem empfehle ich die Profi-Mitgliedschaft. Für einen einmaligen Beitrag für nur 20 Euro (exkl. USt.) kann man danach Sofortabfragen zum unschagbaren Preis durchführen.

Worldmapper ist eine der tollsten Seiten des Internets. Es werden im wesentlichen Weltkarten so verzerrt, dass die einzelnen Länder die gewünschte Statistik repräsentieren. Ein Land wird also nicht groß gezeichnet, weil es groß ist, sondern weil es in dieser besonderen Statistik besonders “stark” ist. Zum Beispiel sieht die Weltkarte des Reichtums so aus.

Reichtum 1990 Worldmapper

Aber nun zum Thema dieses Blogs. Auch zum Thema Immobilien gibt es beeindruckende Karten.

Wieviele Menschen wohnen in Städten ?

Fast eine “normale” Weltkarte liefert diese Statistik. Rußland, Canada und Australien sind extrem “geschrumpft”.

Städtewachstum

Das Städtewachstum scheint mehr ein Phänomen ärmerer Länder zu sein.

überbelegte Wohnungen (mehr als 2 Personen pro Zimmer)

Weltführer ist hier Indien mit 77% überbelegten Einheiten. Europa, Austrailien aber auch Japan sind kaum erkennbar.

Wohnungskosten bezogen auf Kaufkraft.

Interessant, dass auch wenn die Kaufkraft berücksichtigt wird, Europa bei weitem die teuerste Wohngegend ist. In den Gegenden mit den höchsten Wohnungskosten ist trotzdem die durchschnittliche Größe der Wohnungsgemeinschaften am geringsten. In ärmeren Ländern geben die Menschen also einen weitaus geringeren Prozentsatz ihres Geldes für Wohnen aus, als wir.

Slumbewohner

Weltweit wohnen 15% der Menschen in Slums, in Südamerika sogar 25%.

Oft völlig unvorhersehbar und unverschuldet kann es einen Treffen und man steckt in der finanziellen Klemme. Die Mühlen der Gläubiger mahlen dann oft langsam, aber unerbittlich und nicht selten steht man am Ende nicht nur ohne Hab und Gut, sondern auch ohne Dach über dem Kopf da. Dagegen kann man sich aber wirksam schützen.

Das Belastungs- und Veräußerungsverbot ist nur zwischen Eheleute bzw. Eltern-Kindern gegen Dritte wirksam und muss im Grundbuch eingetragen werden. Es ist auch zu spät es erst in Zeiten finanzieller Notlage einzutragen. Das Belastungs- und Veräußerungsverbot kann 2 Jahre lang von Dritten beeinsprucht werden. Bei einem gültigen BVV ist die Immobilie aber vor Gläubigern geschützt. Das heißt falls der grundbücherliche Eigentümer einer Liegenschaft in finanzielle Schwierigkeiten gerät gelingt es Gläubigern oder in weiterer Folge dem Gericht nicht auf diese Liegenschaft für eine eventuelle Verwertung zuzugreifen.

Häufig wird auch eine Liegenschaft im Hälfteeigentum erworben. Auch hier macht ein gegenseitiges Belatungs- und Veräußerungsverbot Sinn. Nichts ist ärgerlicher also Versteigerungen von Hälfteeigentum, besonders wenn der andere Hälfteeigentümer durch die finanziell angespannte Situation den anderen Teil nicht ersteigern kann.Nicht selten werden dann halbe Liegenschaften völlig unterpreisig versteigert.

Für ein paar Euro kommt man so zu einer Sicherheit, die einem im schwierigen Zeiten doch den vielleicht größten Ärger ersparen kann.

Die Ranganmerkung der beabsichtigten Veräußerung kann im Zusammenhang mit einem Immobilienverkauf verwendet werden. Häufig ist dabei nicht ganz klar wozu, weshalb hier versucht werden soll etwas Klarheit in die Sache zu bringen.

Was ist eine Ranganmerkung ?

Im Grundbuch herrscht das strikte Rangprinzip. Das heißt, dass alle Grundbuchsrechte in dem Rang bedient werden, in dem sie eingetragen wurden. Normalerweise gilt das “wer zuerst kommt malt zuerst” Prinzip. Sind also mehrere Pfandrechte eingetragen, so wird zuerst das erste zur Gänze bedient, danach das nächste usw.

Die Rangordnung stellt sicher, dass der derzeitige Rang des Grundbuchs für einen Verkauf gesichert wird. Es ist also dem Immobilienbesitzer nicht mehr möglich Pfandrechte eintragen zu lassen oder die Immobilie anderwertig zu verkaufen.

Die Ranganmerkung ist ein Jahr gültig und ist ein Blatt Papier, das auch weitergegeben werden kann. Um sich als neuen Besitzer der Immobilie eintragen zu können, braucht man jedoch zusätzlich eine verbücherbare Urkunde (üblicherweise Kaufvertrag) Die Ranganmerkung sichert nur den Rang ab.

Wozu das Ganze ?

Im Prinzip wird die Ranganmerkung normalerweise aus einem Grund gemacht. Der Verkäufer bekommt sein Geld schneller. Bei einer Immobilientransaktion wollen beide Beteiligten größtmögliche Sicherheit. Dazu zahlt normalerweise der Käufer die Kaufsumme auf ein Treuhandkonto ein. Dadurch hat der Verkäufer die Sicherheit sein Geld zu bekommen. Danach wird der neue Besitzer ins Grundbuch eingetragen. Ist das durchgeführt, kann auch der Käufer sicher sein, die Immobilie auch zu bekommen und der Verkäufer bekommt sein Geld vom Treuhandkonto. Um auch noch auszuschließen, dass der Vertragsverfasser das Geld abzweigt ist auch das Treuhandkonto besonders abgesichert (Überweisung des Geldes nur auf ein vorher bestimmtes Konto etc.).

Mitunter müssen in der Zwischenzeit auch Pfandrechte gelöscht oder andere Rechte und Pflichten eingetragen werden. Das Ganze kann so relativ lange dauern. Um diese “Wartezeit” zu verkürzen kann man eine Ranganmerkung eintragen lassen, wodurch schon einmal der Rang des Käufers abgesichert ist. Dadurch kann das Geld prinzipiell sofort oder schneller an den Verkäufer ausbezahlt werden. Sind einige Bedingungen gegeben (wie z.B. Geldlastenfreiheit, keine Zustimmung der Grundverkehrskommision nötig etc.) so kann man sich theoretisch sogar die Treuhandschaft ersparen, sondern das Geld direkt an den Verkäufer überweisen. Der Vertragsverfasser wird diesbezüglich beraten.

Manche Verkäufer lassen sogar schon vor Verkauf eine Ranganmerkung eintragen. Diese Ranganmerkung kann bei Kaufvertragsunterzeichnung an den Vertragsverfasser übergeben und so die Abwicklung deutlich beschleunigt werden.

Manchmal wünscht man sich auch eine Immobilie, abseits von Anlagewohnung oder Vortstadtreihenhaus. Hier eine Liste von interessanten Links zum Träumen.

Wer sich eine eigene Insel kaufen will sollte bei Vladi vorbeischauen. Sicherlich das größte Angebot an Kauf- und Mietinseln weltweit. Eine Filiale gibts sogar in Hamburg, Ineln sind schon ab ca. 500.000 Euro zu haben. Ob sich das Investment in Zeiten der Klimaerwärmung und des Meeresanstieges lohnt, ist fraglich.

Wer nicht so weit weg will, kann man überlegen eine Burg oder ein Schloß in Tschechien zu kaufen. Nachdem es so was dort anscheinend unbegrenzt gibt, gibts auch eigene Makler dafür. (Bemerkneswert der Satz: “Wir machen keine Wunder, aber das Wort ünmöglich wollen wir nicht in unseren Wörterbuch haben.” Ünmöglich will ich auch nicht im Wörterbuch haben, aber egal

Wem das nicht reicht, der sollte über ein Grundstück am Mond, Mars oder Venus nachdenken. Hier gibt es überraschend viele Anbieter, was vermutlich auch daraus resultiert, dass die Grundbuchsicherheit am Mond nicht gerade berauschend ist. (Obwohl die Makler durchaus behaupten, dass es diese gibt Nachteil ist definitiv die Anreise, Vorteil die interessanten Preise (3000m2 Mond um 60 Euro, 4000m2 Venus um 40 Euro usw.)

Floatinghomes.de

Etwas realistischer sind natürlich Hausboote. Auch hier gibt es einige Anbieter, wie floatinghomes (siehe Bild), living on water, etc. So attraktiv die Hausboote auch sind, so sehr leiden sie unter dem Problem, dass praktisch keine guten Liegeplätze verfügbar sind. Billig ist das ganze auch nicht, aber schönes Wohnen hat ja seinen Preis.

Wer sich alte Kindheitsträume erfüllen will zieht einfach in ein Baumhaus. Firmen wie baumraum oder lebenimbaum helfen auch gerne dabei.

Nun aber wieder zurück in die “Immobilienwirklichkeit”…..