Immoblog - Realitäten in Österreich

Manche Vertragsverfasser machen es, manche nicht. Ob es Sinn macht ist fraglich. Die gute alte Klausel, dass eine Liegenschaft frei von Kontamination ist. Nachdem sich auch Vertragsverfasser nicht ganz einig sind wie sinnvoll ein Haftungsausschluss in diesem Bereich sind haben sich verschiedenste Formulierungen entwickelt. (more…)

Immobilienverlosungen kennt eigentlich jeder. Nicht zuletzt wegen der rechtlich nach wie vor nicht ganz klaren Situation werden sie in der Presse ständig erwähnt. Völlig unbekannt ist aber, dass man seit diesem Jahr Immobilien in Österreich auch völlig legal versteigern kann. Und zwar geht es nicht um die Versteigerung von insolventen Firmen/Menschen, sondern um eine freiwillige Versteigerung einer Immobilie.

Vorgangsweise ist in etwa folgende:

1. Man gibt seine Immobilie zur Versteigerung. Konkret wird das vom Dorotheum durchgeführt.

2. Der Wert der Immobilie wird ermittelt und Dorotheum und Ver“käufer“ einigen sich auf Modalitäten wie Ausrufpreis etc.

3. Die Immobilie wird vom Dorotheum beworben. Einerseits soll das über Inseratschaltungen, andererseits auf der Ediktseite unter „freiwillige Feilbietungen“ erfolgen. Nach bezahlen der Kataloggebühr kommt man dann noch in den Dorotheumskatalog.

4. Die Immobilie wird versteigert.

Beworben wird das ganze auf der Dorotheumshomepage ja fast euphorisch. Schneller Verkauf zum marktkonformen Preis usw. werden als Argumente angeführt. Ein persönliches Gespräch war aber eher ernüchternd:

1. Dorotheum ist Makler. Es muss ein Alleinvermittlungsauftrag für das Dorotheum unterschrieben werden.

2. Dorotheum wirbt mit der „Festlegung eines marktgerechten Preises“. Interessanterweise wurde hier aber die Bestellung eines Sachverständigen empfohlen. Nicht nur, dass die „marktgerechtigkeit“ eines solchen Gutachtens oft bezweifelt werden kann, ist das auch nicht gerade ein billiger Weg.

3. Die Verkaufsspesen sind enorm. Käufergebühren bis zu 6%, Verkäufergebühren bis zu 5%. Versteht sich von selbst, dass es dann noch Zurückziehungsgebühren oder Kataloggebühren gibt.

4. Das zu hinterlegende Vadium wird als „Sicherheit“ für den Verkäufer angepriesen. Allerdings ist das Vadium nur so hoch wie die Käufergebühren ?? Frage wer hier wohl zuerst sein Geld bekommt….

5. Versteigerungen werden vor allem in Wien stattfinden. (Zitat: „könnten“ aber auch einmal wo anders sein)

Insgesamt wurde also eine interessante Möglichkeit der Immobilienvermittlung geschaffen, konkret scheint mir das Verfahren aber derzeit als völlig uninteressant. Die nächsten Versteigerungen sollen laut Homepage im Herbst stattfinden. Mal sehen ob das derzeitige Angebot von 0 (null) Immobilien noch größer wird. Insgesamt mag die Immobilienversteigerung also einmal interessant für Großprojekte mit internationaler Bieterbeteiligung etc. werden. Wie gut das Dorotheum solche Immobilien dann tatsächlich vermarktet wird sich aber auch erst zeigen, weil dass mir als erste Bedingung zur Versteigerung die Unterzeichnung eines Alleinvermittlungsauftrag genannt wurde, macht mich dann doch stutzig und erinnert mich an deutlich weniger seriös auftretende Makler. (Für eine Versteigerung wäre nach meinem Verständnis gar kein Maklerauftrag nötig.)

Die Ranganmerkung der beabsichtigten Veräußerung kann im Zusammenhang mit einem Immobilienverkauf verwendet werden. Häufig ist dabei nicht ganz klar wozu, weshalb hier versucht werden soll etwas Klarheit in die Sache zu bringen.

Was ist eine Ranganmerkung ?

Im Grundbuch herrscht das strikte Rangprinzip. Das heißt, dass alle Grundbuchsrechte in dem Rang bedient werden, in dem sie eingetragen wurden. Normalerweise gilt das „wer zuerst kommt malt zuerst“ Prinzip. Sind also mehrere Pfandrechte eingetragen, so wird zuerst das erste zur Gänze bedient, danach das nächste usw.

Die Rangordnung stellt sicher, dass der derzeitige Rang des Grundbuchs für einen Verkauf gesichert wird. Es ist also dem Immobilienbesitzer nicht mehr möglich Pfandrechte eintragen zu lassen oder die Immobilie anderwertig zu verkaufen.

Die Ranganmerkung ist ein Jahr gültig und ist ein Blatt Papier, das auch weitergegeben werden kann. Um sich als neuen Besitzer der Immobilie eintragen zu können, braucht man jedoch zusätzlich eine verbücherbare Urkunde (üblicherweise Kaufvertrag) Die Ranganmerkung sichert nur den Rang ab.

Wozu das Ganze ?

Im Prinzip wird die Ranganmerkung normalerweise aus einem Grund gemacht. Der Verkäufer bekommt sein Geld schneller. Bei einer Immobilientransaktion wollen beide Beteiligten größtmögliche Sicherheit. Dazu zahlt normalerweise der Käufer die Kaufsumme auf ein Treuhandkonto ein. Dadurch hat der Verkäufer die Sicherheit sein Geld zu bekommen. Danach wird der neue Besitzer ins Grundbuch eingetragen. Ist das durchgeführt, kann auch der Käufer sicher sein, die Immobilie auch zu bekommen und der Verkäufer bekommt sein Geld vom Treuhandkonto. Um auch noch auszuschließen, dass der Vertragsverfasser das Geld abzweigt ist auch das Treuhandkonto besonders abgesichert (Überweisung des Geldes nur auf ein vorher bestimmtes Konto etc.).

Mitunter müssen in der Zwischenzeit auch Pfandrechte gelöscht oder andere Rechte und Pflichten eingetragen werden. Das Ganze kann so relativ lange dauern. Um diese „Wartezeit“ zu verkürzen kann man eine Ranganmerkung eintragen lassen, wodurch schon einmal der Rang des Käufers abgesichert ist. Dadurch kann das Geld prinzipiell sofort oder schneller an den Verkäufer ausbezahlt werden. Sind einige Bedingungen gegeben (wie z.B. Geldlastenfreiheit, keine Zustimmung der Grundverkehrskommision nötig etc.) so kann man sich theoretisch sogar die Treuhandschaft ersparen, sondern das Geld direkt an den Verkäufer überweisen. Der Vertragsverfasser wird diesbezüglich beraten.

Manche Verkäufer lassen sogar schon vor Verkauf eine Ranganmerkung eintragen. Diese Ranganmerkung kann bei Kaufvertragsunterzeichnung an den Vertragsverfasser übergeben und so die Abwicklung deutlich beschleunigt werden.

Im Rahmen eines Immobilienkaufs wird irgendwann ein Punkt erreicht, an dem man sich handelseinig wird. Ab dann möchten aber auch beide Vetragsparteien abgesichert sein, dass nicht plötzlich an wen anderen verkauft wird, oder dass der Interessent plötzlich nicht mehr kaufen will. Diese Absicherung geschieht üblicherweise in Form eines Kaufanbots. Auch jeder Makler wird auf diese „altbewährte“ Vorgangsweise drängen.
Der Interessent stellt ein Kaufanbot in dem er festhält, dass und zu welchen Bedingungen er die Immobilie zu erwerben bereit ist. Innerhalb einer gewissen Frist hat der Verkäufer Zeit es sich zu überlegen und kann dann das Anbot annehmen oder nicht. Sowohl die Abgabe, als auch die Annahme eines Kaufanbots sind verbindlich.
Jetzt wird üblicherweise nur noch der Kaufvertrag vom Schriftenverfasser aufgesetzt und unterschrieben.
Beim Kaufanbot sollte man jedoch einige wichtige Punkte beachten.

1. Ein Kaufanbot mit Klauseln wie „gültig vorbehaltlich Finanzierung durch die Hausbank“ etc. ist nicht verbindlich. Solche Scheinanbote werden ganz gerne mal abgegeben um den Verhandlungsspielraum abzuchecken etc. Ein solches Anbot (auch wenn es vielleicht schwer fällt) sollten Sie keinesfalls annehmen. Im Prinzip wären Sie dadurch nämlich an jemanden gebunden, häufig sogar ohne zeitliche Befristung, der Vertragspartner kann aber durch seine Klausel jederzeit den „Rettungsanker“ ziehen und zurücktreten. (Eine Finanzierung die man nicht will, wird man auch auf der Bank nicht bekommen). Auf ein solches Angebot gibt es daher nur eine richtige Reaktion. Teilen Sie dem Anbotsleger ohne jede Gemütsregung mit, dass er erst die Finanzierung abklären soll und dann ein verbindliches Anbot legen soll. Lassen Sie dabei keinesfalls durchblicken, dass sie vom Preis positiv überrascht sind. Man kann den Preis gar nicht zum Thema machen, oder anmerken, dass er zu gering ist, aber niemals andeuten, dass er höher als erwartet ist. Wer wirklich kaufen will wird ein verbindliches Anbot legen.

Es gibt Sonderfälle die solche Klauseln akzeptabel machen. Ein Beispiel wäre, dass ein Objekt nur nach Umwidmung im Flächenwidmungsplan sinnvoll nutzbar ist. Hier wäre es schon denkbar, dass man ein Anbot akzeptiert, das vorbehaltlich einer positiven Umwidmung gestellt ist. In solchen seltenen Fällen wird es aber schon erkennbar sein, dass echtes Kaufinteresse besteht und es nicht nur ein „Testanbot“ ist. Akzeptable Klauseln sind üblicherweise auch nicht vom Anbotsleger beeinflußbar.

2. Das Kaufanbot muß immer befristet gestellt werden. Ohne Befristung ist die Gültigkeitsdauer eines Anbots eher strittig, was höchstens zu Problemen führt. Übliche Befristungen bewegen sich im Zeitrahmen von 2 Wochen. Hier gibt es aber natürlich Spielraum. Ist man beispielsweise ohnehin bereit den vollen Preis zu bezahlen, sollten ein paar Tage ausreichend sein.

3. Ein Anbot muß keine bestimme Form erfüllen. Fast jeder Makler hat ein „Anbotsformular“, das er anbieten wird und oft auch darauf drängen wird. Diese Formulare zeichnen sich vor allem dadurch aus, dass der Provisionsanspruch des Maklers mehrfach betont wird, was im Prinzip nicht mal ins Anbot gehört. Man kann also ohne weiteres selber ein Anbot schreiben. Will man dem Makler einen Gefallen tun, dann kann man seine Provision ins Anbot aufnehmen, muss man aber nicht. Man kann auch mit dem Makler eine eigene Provisionsvereinbarung unterfertigen um das überhaupt getrennt vom Kaufanbot abzuwickeln. Sollte das Formular des Makelrs akzeptabel sein, so kann man ohne weiters beliebige handschriftliche Zusatzanmerkungen anbringen. Viele Makler werden überfordert sein, wenn sie ein selbst geschriebenes Anbot bekommen, weil sie in ihrer 2 tägigen Einschulung nicht für diesen Fall „ausgebildet“ wurden, aber das muss einen nicht irritieren. Der Makler braucht das Anbot lediglich zu übermitteln, es ist nicht seine Aufgabe es zu beeinflussen oder gar abzulehnen (alles schon erlebt!)

Obwohl es prinzipiell auch möglich ist selber einen Immobilienkauf abzuwickeln, werden diesen Weg wohl nur wenige einschlagen. Normalerweise gibt es den so genannten Schriftenverfasser, der den Kaufvertrag aufsetzt und den Kaufvorgang abwickelt. Auch dazu gibt es durchaus einiges zu erzählen:

1. Wer ist Schriftenverfasser
Abwickeln kann das Ganze ein Notar, was viele aber nicht wissen auch ein Rechtsanwalt. Günstiger wird es ,eistens beim Rechtsanwalt. Notarpflichtig ist lediglich die Beglaubigung der Unterschrift und jeder Rechtsanwalt hat auch einen Notar, der so etwas für ihn erledigt. Die gesamte restliche Abwcklung inklusive Treuhandschaft etc. kann ein Rechtsanwalt abwickeln.

2. Was kostet „der Notar“
Gängige Kosten für die gesamte Abwicklung liegen bei so 1%-2,5% des Kaufpreises. Viele unterschätzen, dass auch Rechtsanwälte und Notare Geschäft machen wollen und da genauso gefeilscht werden kann wie überall sonst. Es gibt durchaus auch Rechtsanwälte, die sich auf solche Transaktionen spezialiesrt sind und zum günstigen Pauschalpreis anbieten. Abgeklärt gehört, ob der vereinbarte Preis inkl. 20% USt ist und ob noch Kosten für „Barauslagen“ dazukommen. Auf jeden Fall ein paar Preise einholen !!!

3. Was macht der Notar eigentlich
Der Schriftenverfasser setzt einen Kaufvertrag auf. Häufig erhalten beide Vertragsparteien einen Vorentwurf um ihre Einwände deponieren zu können. Dann gibt es meistens einen gemeinsamen Termin, bei dem noch einmal alles besprochen wird. Danach wird vor einem Notar unterschrieben und die Unterschrift beglaubigt.
Üblich ist danach die Eröffnung eines Treuhandkontos, auf das der Kaufbetrag eingezahlt wird. Dann wird der Kauf im Grundbuch durchgeführt und eventuell noch bestehende Darlehen gelöscht oder auch übernommen. Erst wenn alles im Grundbuch durchgeführt ist erhält der Verkäufer das Geld. Über diese Treuhandschaft sind somit beide Vetragsteile 100% abgesichert. Der Verkäufer kann das Objekt nicht 2x verkaufen, der Verkäufer kann nicht ins Grudnbuch kommen, bevor nicht bezahlt wurde usw.
Bis die EIntragung im Grundbcuh durchgeführt ist kann es mitunter etwas dauern. (Auch wenn sich diese Zeit durch Onlinedurchführung extrem reduziert hat.) Nachdem Verkäufer nicht ewig lange auf ihr Geld warten wollen, bestehen auch Möglichkeiten das obige Prozedere abzukürzen. Insbesondere wenn keine Geldlasten im Grundbuch stehen, kann durch eine so genannte Ranganmerkung theoretisch sogar das Geld bei Kaufvertragsunterzeichnung bar übergeben werden udn trotzdem sind alle beteiligten abgesichert. Sollte es also eilen, dann lassen sie sich als Verkäufer nicht bis zur vollständigen grundbücherlichen Durchführung hinhalten. Das ist nicht nötig.
Zueltzt erhält dann der Käufer den Kaufvertrag im Original, der Verkäufer in Kopie udn meistens noch einen Grundbuchsauszug (und natürlich eine Rechnung 😉

4. Wer zahlt
Üblicherweise bestimmt der Käufer den Schriftenverfasser und bezahlt diesen auch. Falls noch Kredite zu löschen sind, so bezahlt das meistens der Verkäufer. Kosten dafür belaufen sich normalerweise bei ca. 200-400 Euro.