Immoblog - Realitäten in Österreich

Nicht nur für Selbstständige stellt sich die Frage ob ein Kauf einer Anlageimmobilie in eine GmbH sinnvoll ist. Steuerberater raten ja meist sofort davon ab, nicht immer haben sie aber auch recht. Der Kauf in eine GmbH kann nämlich steuerlich sehr interessant sein. Wohlgemerkt gilt dies auch für reine Anlageobjekte, nicht für Firmensitze etc.

Steuervorteil

Die GmbH unterliegt in Österreich 25% Körperschaftssteuer. Mietgewinne müssen also mit 25% versteuert werden. Privat müssen Mietgewinne mit dem betreffenden Einkommensteuersatz versetuert werden, der nicht selten 50% ist. Hälfte Steuern zahlen klingt hervorragend, allerdings gilt dies nur, wenn Gewinne nicht entnommen werden. Wird nämlich der Gewinn privat entnommen sind noch einmal 25% KEst fällig, wodurch sich eine Gesamtbelastung von ca. 45% ergibt. Dieser Vorteil kommt allerdings voll zu tragen, wenn man beabsichtigt einen wesentlichen Teil der Immobilie fremd zu finanzieren. In diesem Fall nimmt die Gmbh. den Kredit auf und Gewinne werden nicht entnommen sondern bedienen den Kredit. Somit schafft man es  tatsächlich seine Steuerlast zu halbieren. Nachdem der Zeitrahmen in dem eine Anlageimmobilie sich selbst finanziert üblicherweise auch relativ lange ist geht es hier doch um beträchtliche Summen Steuervorteil. (Danach kann innerhalb von 10 Jahren auch eine steuerfreie Entnahme über Änderungen des Stammkapitals erfolgen, aber dazu befragen Sie besser einen Steuerprofi.)

Einen weiteren Steuervorteil kann man ebenfalls noch lukrieren. In der GmbH darf eine Immobilie mit 2% jährlich statt mit 1,5% abgeschrieben werden.

Übergabe der Immobilie

Was passiert nun bei einem Verkauf bzw. der Weitergabe der Immobilie. Hier kann es einen in der GmbH ganz schlecht erwischen, was auch der Grund ist warum Steuerberater immer zuerst Privateigentum als bessere Lösung sehen. Privat kann eine Immobilie nach 10 Jahren steuerfrei mit Gewinn veräußert werden. In der GmbH gilt der erzielte Verkaufspreis als Erlös und muss (abhängig vom restlichen Buchwert) unter Umständen auch voll versteuert werden. Hier gibt es nur eine Abhilfe. Man gründet eine eigene GmbH für den Kauf einer Immobilie. Sollte die Immobilie jetzt verkauft werden, dann wird nicht die Immobilie, sondern die GmbH verkauft. Ein GmbH Verkauf ist nicht ganz so einfach, dafür spart sich der Käufer aber Grunderwerbsteuer und Grundbucheintragung, was bei größeren Objekten schon mal den Wert einer Wohnung ausmachen kann. Auch der Verkauf von Anteilen, die Vererbung an Kinder usw. wird mit der Gmbh eher leichter als komplizierter.

Wo liegen die Nachteile ?

Hauptnachteil ist wie erwähnt die Versteuerung der Verkaufserlöse. Es gibt aber weitere Nachteile. Die Gründung einer Gmbh ist aufwändiger, es muss eine doppelte Buchhaltung gemacht werden, es muss bilanziert werden, es gibt jährliche Mindeststeuern usw. Alles in allem ein gewisser jährlicher Aufwand, der sich rechnen muss. Die GmbH Lösung macht also nur unter 2 Grundvoraussetzungen Sinn:

1. Das Anlageobjekt muss eine gewisse Mindestgröße haben.

Abhängig davon wie günstig der Steuerberater ist etc. kann man sagen, dass unter 10.000 Euro Gewinn im Jahr man nicht mal über eine GmbH nachdenken braucht. Darüber (und vor allem deutlich darüber) kann sich der Mehraufwand finanziell lohnen.

2. Man beabsichtigt das Objekt lange zu behalten

Bei einem Objekt das man ohnehin wieder in absehbarer Zeit verkaufen will macht es wenig Sinn, weil doch die Verkaufsproblematik relativ gross ist. Man muss erst mal einen Käufer finden, der die GmbH mitkaufen will etc. Ein GmbH Kauf lohnt sich somit nur wenn man eine sehr langfristige Anlage mit dem Objekt anstrebt, die man vielleicht mal eine seine Kinder weitergeben will etc.

Alles in allem ist der GmbH Kauf also eine interessante Variante um sehr viel Steuern zu sparen. Nebenbei ist man natürlich als GmbH Gesellschafter nicht mit Privatvermögen haftbar. Selbst der Ruin der GmbH hätte somit keine Auswirkungen auf die privaten Finanzen.

Wieviel zahlen Österreicher eigentlich für Ihre Wohnungen? Eine Frage die durchaus auch für Anleger nicht uninteressant ist. Nachdem Altmieten etc. den Schnitt einer solchen Statistik doch deutlich drücken, kann man davon ausgehen, dass bei einer Neuvermietung Preise über dem Durchschnitt erzielbar sind.

Wohnungsaufwand (Miete & BK) bei Mietwohnungen

• 2006:  378 Euro (5,56 / m2)
• 2007:  387 Euro (5,68 / m2)
• 2008:  401 Euro (5,86 / m2)

Die Inflation im Wohnbereich belief sich 2008 also auf 3,1% und lag somit unter der tatsächlichen Inflation. Dabei war die Preissteigerung eine reine Preissteigerung der Mieten, weil die Betriebskosten in den letzten 3 Jahren nahezu gleich geblieben sind. (1,70 / m2)

Der Wohnungsaufwand schwankt innerhalb Österreichs zwischen 4,29 / m2 im Burgenland und 7,35 / m2 in Salzburg. Wien liegt mittlerweile nur noch im Mittelfeld (5,80) teurer sind Vorarlberg & Tirol. Die restlichen Bundesländer etwas billiger.

Es verursacht keinen Jubel, aber es ist so. Mieteinnahmen sind einkommensteuerpflichtig. Hier möchte ich einen groben Einblick geben, was einen Immobilienanleger im Privatbereich an Steuerproblematik erwartet. Dieser Artikel bezieht sich auf das österreichische Steuerrecht und natürlich kann ich nicht für Fehlinformationen oder Unvollständigkeit haften.

Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung sind einkommensteuerpflichtig. Die Gewinne aus einer Anlagewohnung müssen Sie also in der Einkommensteuererklärung angeben und gemäß Ihrer Steuerprogression versteuern. Ausnahme ist, wenn die Gewinne die Freibeträge nicht übersteigen, wodurch man gar keine Steuererklärung abgeben muß.

Bei der Gewinnberechnung stehen auf der Einnahmenseite die Mieteinnahmen. Auf der Ausgabenseite gibt es im Wesentlichen folgende Posten:

• Abschreibung (1,5% vom Anschaffungswert plus Kaufnebenkosten)
• Herstellung & Instandhaltung
• Zinsen für allfällige Kredite
• Werbungskosten (Fahrten, Telefon, Inserate, Briefpapier, Briefmarken, Computer, Steuerberater, Fachzeitschriften, Haus und Grundbesitzerbund, Rechtsberatung, ……..)

Der überschüssige Gewinn ist zu versteuern. Beachtung sollte man noch der Liebhaberei schenken. Es ist durchaus möglich, dass ein Objekt nie Gewinne abwirft. Es kann nämlich durchaus interessant sein ein Objekt zu kaufen, durch umfassende Sanierungen aufzuwerten und nach Abwarten der Spekulationsfrist mit großem und steuerfreiem Gewinn zu verkaufen. Die Verluste in der Zeit der Vermietung sind dann aber nicht absetzbar, weil es unter Liebhaberei fällt. Ist die Vermietung langfristig ein Gewinn, dann kann man aber durchaus auch zwischenzeitliche Verluste steuermindernd absetzen.

Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung sind nicht sozialversicherungsrelevant. Hier müssen also keine Abgaben kalkuliert werden.

Soweit ein grober Überblick, der eine erste Kalkulation eines Objekts ermöglichen soll. Insbesondere für eine Entscheidung ob beispielsweise ein Objekt besser von einem schlechter verdienenden Familienmitglied gekauft wird um in niedrigere Steuerklassen zu fallen, sind damit durchaus möglich. Details müssen aber natürlich in einer detaillierten Steuerberatung geklärt werden.

In Österreich gibt es derzeit einen Immobilienanlageboom wie vielleicht nie zuvor. Es gibt kaum mehr Möglichkeiten sein Geld sinnvoll anzulegen. Aktien haben schon zu oft enttäuscht, Anleihen sind derzeit uninteressant, Gold viel zu teuer, die ganzen künstlichen Derivate und Fonds reine Abzocke. Was bleibt sind Immobilien. Lange haben viele Anleger geglaubt am einfachsten in Immobilien zu investieren, indem man Immobilienaktien kauft, aber auch diese Zeiten sind vorbei.

Wer also (trotz der zahlreichen Gelegenheiten der letzten Monate sein Geld zu verspielen) noch etwas übrig hat sucht jetzt Anlageimmobilien. Immobilien werden derzeit als die risikoärmste Veranlagung gesehen, was sie auch sind. Mit Immobilien hat man immer viel Geld verdienen können und das wird auch in Zukunft so sein. Das Platzen der Immobilienblase war ein Phänomen, das durch spekulative und waghalsige Immobilienfirmen bzw. deren Finanzierern verursacht wurde und einen völlig überhitzten Immobilienmarkt noch weiter hochtrieb. Vernünftige Anleger mit Zinshäusern oder Anlagewohnungen im „gesunden“ Rahmen hat so etwas nie getroffen. In ordentlichen Lagen hat man in Österreich überhaupt nie einen Wertverlust feststellen können, weil hier auch nie eine „Immobilienblase“ gegeben hat.

Trotzdem gilt es ein wachsames Auge auf die wirtschaftlich angespannte Lage zu haben und nach eventuellem Risiko Ausschau zu halten. Derzeit scheint mir vor allem ein Risiko ein völig unterschätztes zu sein. Die Möglichkeit einer Deflation. Derzeit wird von der EZB die Gefahr der Deflation zwar mit „null“ angegeben, trotzdem war der freie Fall der Inflationsraten in den letzten Monaten trotz sinkender Zinsen schon beeindruckend. Im Jänner 09 betrug die Inflationsrate gerade noch 1,2% (ein Wert von 2% wird als angestrebtes Ziel und ideal für die Wirtschaft bezeichnet). Grund für diesen Fall war vor allem der Fall der Energiepreise.

Deflation trifft fast alle, außer denen, die viel Geld im Kopfpolster eingenäht haben. Besonders wird es aber die hoch verschuldeten Immobilienbesitzer treffen. Einzige Vorteil wäre ein niedrig bleibendes Zinsniveau. Im Prinzip kann aber Deflation praktisch jeden Immobilienanleger in den Ruin treiben. Einzig die Dauer und Stärke der Deflation ist ausschlaggebend. Die Schulden werden im realen Gegenwert immer mehr, die Immobilie immer weniger wert. Das ist irgendwann selbst für Anleger mit gesundem Eigenkapitalpolster irgendwann zum Verhängnis.

Nebenbei erwähnt handelt es sich hierbei um ein Szenario, das gerade in dieser Extremform nicht eintreten wird. Die Staaten (die nebenbei noch stärker von einer Deflation betroffen wären, weil sie alle enorm hoch verschuldet sind) setzen gerade die genau richtigen Maßnahmen um einer Deflation entgegenzuwirken. Nämlich konjunkturwirksame Staatsausgaben erhöhen und Wirtschaft ankurbeln.

Ich bin also, wie derzeit fast alle Anleger, der Meinung, dass Immobilienanlage die beste Anlage ist und suche auch aktuell Anlageobjekte. Man sollte nur nie aus den Augen verlieren, dass jede Chance ein Risiko beeinhaltet. Nicht übermütig werden und in vernünftigem Rahmen und gesundem Eigenkapitalpolster investieren, damit wird sich auch in Zukunft gut Geld verdienen lassen.

Immobilien sind eine der wichtigsten Formen der Geldanlage und waren bisher auch immer die beste.

Viele der heute Reichen haben Ihren Reichtum mit Immobilien gemacht. Selbst Karl Wlaschek meint:

Mein Reichtum begann mit den Immobilien. Ich habe vom Billa nichts genommen. Nur ein Auto, ein Büro und das Telephon. Gelebt habe ich von den Mieten.

Viele meinen aber Anlageimmobilien sind nur was für die Großen und Reichen dieser Welt. Stimmt aber nicht. Selbst mit sehr bescheidenen Summen kann man ins Immobilieninvestment einsteigen.

Im Prinzip bleibt für Immobilien Kleinanleger nur eine Variante des Anlage. Die „Anlegerwohnung“. Von fremdverwalteten Modellen wie „Vorsorgewohnungen“, Immobilienfonds, Immoaktien usw. mal abgesehen, aber davon halte ich ohnehin wenig. Funktionieren tut es folgendermaßen:

• Definieren Sie die Summe die Sie investieren wollen. Suchen Sie ca. eine Immobilie die doppelt bis drei mal so viel kostet. Der Fehlbetrag wird fremdfinanziert.
• Suchen Sie eine Wohnung.
• Vermieten Sie die Wohnung

Diese Anlage wird nur langfristig Sinn machen. Erwarten können Sie, dass nach 12-20 Jahren der Kredit vollständig getilgt ist und Sie eine Wohnung Ihr Eigentum nennen, die Sie nur zu einem Drittel bezahlt haben. Die Mieteinnahmen haben sich in dieser Zeit um 25-50% gesteigert und Sie bekommen eine nette kleine Nebenpension monatlich auf Ihr Konto überwiesen.

Risiko

Das Ganze ist nicht irgendeine waghalsige Spekulation, sondern eine der seriösesten und solidesten Anlagen überhaupt. Keine Anlage hat eine so gute Wertbeständigkeit. Da hält auch kein Gold mit. Mit sinnvollen Immobilien bekommt man die angeblich bestehende Immobilienkrise kaum mit, während man mit irgendwelchen Finanzprodukten innerhalb eines Tages leicht mal die Hälfte seines Geldes verliert.

Einfacher Test. Gehen Sie auf eine Bank und sagen Sie, Sie wollen 50.000 Euro Kredit um Aktien zu kaufen und dann sagen Sie, Sie wollen eine Wohnung kaufen, raten Sie mal welchen Kredit Sie bekommen werden und welchen nicht.

Ausnahmen bilden politische Sondersituationen, die den Wert von Immobilien massiv und kurzfristig beeinflussen. Auch der Zusammenschluß Deutschlands war hier ein Sonderfall und hier haben einige findige Köpfe versucht viel Geld zu verdienen und das Gegenteil war der Fall. Die Immobilienkrise im Osten Deutschlands war ein Extremfall, den man nicht beschönigen kann, weil hier wirklich enorme Mengen Geld verloren wurden, kann aber auch nicht als klassisches Immobilienszenario gesehen werden. Wir in Österreich warten immer noch auf so was wie eine Immobilienkrise. Ich betrachte bei einer gut gewählten Wohnung das Risiko als extrem gering. Es gilt langfristige Entwicklungen abzuschätzen und eventuell auch zu handeln. Sollte ein Kernkraftwerk in Tschechien explodieren, dann ist das Investment vielleicht weg, aber dann hat man ohnehin andere Sorgen und Aktien möchte ich dann auch keine haben….

Im Prinzip macht somit ein Immobilieninvestment ab 20.000 Euro Eigenkapital durchaus Sinn. Auch die völlig fremdfinanzierte Immobilie funktioniert, dazu würde ich aber trotzdem nur raten, wenn man im Hintergrund gewisse Reserven hat, die zumindest dem oben genannten Eigenkapital entsprechen.

Bevor man handelt sollte man sich aber noch sehr intensiv mit der Sache beschäftigen. Die Wohnungswahl ist doch eine recht wesentliche Sache, bei der man sich keine Fehler leisten sollte. Vielleicht kann dieser Blog ja einen Beitrag dazu leisten….