Immoblog - Realitäten in Österreich

Einfache Frage, einfache Antwort.

Ja man kann provisionspflichtig werden, auch wenn man eine Immobilie nicht verkauft. Dies ist sowohl beim schlichten Maklervertrag, als auch beim Alleinvermittlungsauftrag möglich. Findet nämlich der Makler einen Interessenten, der bereit ist den Preis zu zahlen, der im Maklervertrag genannt ist, so entsteht prinzipiell Provisionspflicht. Beschliesst man dann an diesen Kunden nicht zu verkaufen, so kann der Makler trotzdem die Maklerprovision verrechnen.

Fazit: Maklervertrag nur wenn man sicher verkaufen will, oder einen möglichen Rücktritt im Vertrag vermerken. Lieber einen höheren Preis in den Maklervertrag schreiben und signalisieren, dass dieser verhandelbar ist, als zu wenig.

Laut Maklergesetz gibt es 2 Formen, wie ein Makler mit der Vermarktung einer Immobilie beauftragt werden kann. Den Alleinvermittlungsauftrag oder den schlichten Maklervertrag. Zuerst die wichtigsten Eigenheiten:

Alleinvermittlung

Laut Gesetz handelt es sich um folgendes:

Verpflichtet sich der Auftraggeber, für das zu vermittelnde Geschäft keinen anderen Makler in Anspruch zu nehmen, so liegt ein Alleinvermittlungsauftrag vor. Bei diesem muß sich der Makler nach Kräften um die Vermittlung bemühen.

Im Prinzip heißt das, dass man nicht berechtigt ist einen anderen Makler zu engagieren. Relativ problematisch daran ist, dass man auch provisionspflichtig wird, wenn man die Immobile selber verkauft. Sollte man also schon einen Interessenten an der Hand haben, dann sollte man sich das ganz genau überlegen, ob man wirklich einen Alleinvermittlungsauftrag unterschreibt. Man kann natürlich Ausnahmen im Vertrag vorsehen, wie dass man beim Verkauf innerhalb einer gewissen Zeit oder an gewisse Interessenten keine oder verringerte Provision zahlt.

Vorteil am Alleinvermittlungsauftrag ist, dass der Makler normalerweise relativ viel tun wird um das Geschäft „an Land zu ziehen“. Er ist gesetzlich sogar dazu verpflichtet, was aber natürlich ein eher zahnloses Gesetz ist. Jeder Makler wird viele Argumente finden, warum ein Alleinvermittlungsauftrag unterschrieben werden sollte. Teilweise sind sie völliger Blödsinn. Makler wollen einen Alleinvermittler, weil sie so die Konkurrenz ausschalten und die Erfolgschance deutlich steigern. Sehr viele Makler behaupten nur mit Alleinvermittler zu arbeiten, stellt man sie dann aber vor die Wahl „schlichter Maklervertrag oder nichts“, dann geben sie sich meistens auch mit einem schlichten Vertrag zufrieden. Manche Makler, die es sich leisten können, arbeiten wirklich nur mit Alleivermittler. Blöderweise sind das auch oft die besten.

Der Alleinvermittler muß befristet abgeschlossen werden. Dabei darf prinzipiell auf maximal 6 Monate befristet werden. Bei Sonderobjekten, deren Verkauf besonders schwierig ist, könnte man auch längere Befristungen argumentieren. Auch jede Verlängerung des Vertrages muss befristet werden.

schlichter Maklervertrag

Der schlichte Maklervertrag ist eine eher formlose Zusammenarbeit. Der Makler ist berechtigt das Objekt anzubieten. Sollte er Erfolg haben, bekommt er eine Provision, sonst nicht. Es darf an mehrere Makler vergeben werden und man kann das Objekt auch selber anbieten und provsionsfrei verkaufen. Der schlichte Maklervertrag kann jederzeit von beiden Seiten fristlos gekündigt werden.

Für den Kunden ist das als der ideale Vertrag. Für den Makler weniger, weil er sehr oft nicht zum Erfolg kommen wird. Problematisch für den Kunden ist, dass viele Makler nicht ihr volles Engagement in den Verkauf der Immobilie legen. Zeitungsinserate etc. sind teuer, wenn der Makler merkt, dass schon 3 andere Makler an einem Objekt arbeiten, dann wird er sich das Inserat im Zweifelsfall eher sparen.

Der schlichte Maklervertrag wird oft als völlig unverbindlich angeboten. Das ist leider nicht ganz so. Sollte der Makler einen Kunden finden, der bereit ist die vereinbarte Kaufsumme zu zahlen, dann hat er prinzipiell Provisionsanspruch. Man ist aber als Kunde in jedem Fall abgesichert, dass man nur ein Mal Provision zu zahlen hat. Sollten also mehrere Makler um die Prov. streiten, dann müssen sie sich das untereinander aufteilen. Der Kunde zahlt maximal ein Mal. Problem ist, aber wenn man z.B. eine Wohnung um 100.000 Euro verkaufen will und der Makler findet einen Käufer der bereit wäre das zu zahlen. Jetzt hat man aber privat einen Käufer der 102.000 Euro bezahlt. In diesem Fall könnte der Makler einen wirksamen Provisionsanspruch geltend machen.

Es ist also wichtig einen Maklervertrag sofort zu kündigen, wenn die Immobilie verkauft ist !

Fazit

Man kann einen Alleinvermittler schon vergeben, aber nur an einen Makler bei dem man sich wirklich sicher ist, was man tut. Nicht dem Erstbesten einen Alleinvermittlungsauftrag unterschreiben, weil er gut reden kann (die Makler die am besten ihren Vertrag verkaufen, sind dann oft überraschend schwach im Verkauf einer Immobilie). Mit einem schlichten Maklervertrag ist wenig vertan, aber man darf sich hier auf keinen Fall im Verkaufspreis drücken lassen. Eher mehr reinschreiben und dem Makler zu verstehen geben, dass Verhandlungsspielraum besteht. Viele Makler versuchen den Preis zu drücken um die Immobilie möglichst schnell zu verkaufen. Handeln ja, aber nicht schon im Maklervertrag!!

Nicht zu vielen Maklern geben ! Maximum ist 2-3 Makler, ansonsten haben viele Makler das Objekt und keiner gibt sich Mühe.

Ein Makler wird oft nur das Alleinvermittlungsformular „dabei haben“ und das als die übliche, oder alleinige  Form des Maklervertrages anpreisen. Man kann dem Makler durchaus zu verstehen geben, dass man weiß dass es auch anderes gibt. Und wenn es nur dazu dient die Provision etwas zu drücken.

Häufig wird man als Immobiliensuchender mit einem sogenannten Besichtigungsschein konfrontiert. Es handelt sich um ein Schreiben in dem sinngemäß steht, dass der Makler einem eine Immobilie bekannt gemacht hat und man im Falle eines Kaufes Provision zahlen muss. Die Argumente warum dieser Schein verwendet wird sind (wie Makler im Allgemeinen) oft abenteuerlich. (Abeitsnachweis für den Chef, gesetzliche Pflicht zum Besichtigungsschein usw.) Manche Makler treffen sich sogar vorher auf einem Parkplatz und zeigen einem Kunden nur das Objekt wenn er vorher den Schein unterschreibt. Der Schein wirkt unseriös, weshalb große Makler meistens ganz darauf verzichten.

Der Schein hat nur einen Zweck, nämlich den, den Provisionsanspruch des Maklers zu beweisen. Im Prinzip ist an einem Besichtigungsschein nichts auszusetzen. Der Provisionsanspruch besteht ohnehin, ein Besichtigungsschein macht es dem Makler nur leichter diesen im Streitfall auch zu beweisen. Im Prinzip stellen paranoid angehauchte Makler somit nur etwas schriftlich fest, was ohnehin existiert.

Man sollte aber den Schein trotzdem sehr genau Durchlesen. Ich hab auch schon „Besichtigungsscheine“ gesehen, die im Falle eines Nichtkaufs eine „Besichtigungsgebühr“ vorsahen. Das ist in höchstem Masse unseriös und man sollte keinesfalls unterschreiben und auch keine Besichtigung durchführen !

Fazit: Besichtigungsschein ok, solange das richtige drinnen steht

Theoretisch ganz einfach: Ein Immobilienmakler ist provisionsberechtigt wenn er verdienstlich tätig wird, damit ein Immobilienkauf oder ein gleichwertiges Geschäft zustande kommt. Darunter versteht man im Wesentlichen, dass der Makler etwas getan hat, das kausal dazu führte, dass der Kauf stattfand.

Klassischer Fall ist, dass einem das Kaufobjekt vom Makler bekannt gemacht wird. Dies ist ein Fall wo davon ausgegangen wird, dass ohne den Makler (also ohne „Bekanntmachen“) kein Geschäft zustande gekommen wäre. Im Prinzip reicht es also, wenn der Makler Ihnen eine Adresse nennt und Sie das Objekt vorher noch nicht kannten.

Alle anderen Formen der Verdienstlichkeit sind weitaus strittiger, weshalb sich Makler meist schon hier absichern wollen. (z.B. mit dem sogenannten Besichtigungsschein)

In Detailfragen gibts hier natürlich viele Streitpunkte, aber es ist trotzdem so. Wenn ein Makler Ihnen ein Objekt bekannt macht, kann er sich nachher noch so untätig und blöd anstellen, einen Provisionsanspruch hat er. Diskutieren kann man lediglich noch die Höhe des Anspruchs. 3% plus 20% USt. des Kaufpreises stellt das gesetzliche Maximum dar. Bei Vernachlässigung von gewissen Informationspflichen etc. besteht ein Anspruch auf Minderung der Provision. Verhandlungsspielraum gibt es natürlich auch bei der Provison.

Es kann durchaus auch vorkommen, dass ein Objekt von mehreren Maklern vermarktet wird. Sollten an einer Transaktion verschiedene Makler beteiligt sein, so kann man sich als Kunde aber trotzdem sicher sein nicht mehr als 3% zahlen zu müssen. Die Aufteilung dieser 3% liegt prinzipiell bei den Maklern.