Immoblog - Realitäten in Österreich

Eine der wenigen Möglichkeiten eventuell einmal ein Schnäppchen zu machen sind Versteigerungen.

Wie finden ?

Es werden imer wieder relatitv teure Abos für so genannte Versteigerungskataloge angeboten. Das kann man heute völlig vergessen. Die Versteigerungen werden heute alle im Internet veröffentlicht. Meistens sind dabei gleich Fotos, ein Wertgutachten und andere Unterlagen Online verfügbar.

Einfach auf der Ediktseite auf die Suche gehen.

Welche Arten der Versteigerung gibt es ?

Auf der Ediktseite gibt es Verkäufe in Insolvenzverfahren, gerichtliche Versteigerungen und freiwillige Versteigerungen. Im Prinzip sind alle interessant.

Bei den Verkäufen in Insolvenzverfahren verkaufen Masseverwalter (Rechtsanwälte) unter anderem Immobilien. Hier gibt es viele Geschäftsgebäude etc. aber durchaus auch privat nutzbare Objekte. Die Abwicklung kann unterschieldich sein, aber beim Masseverwalter bekommt man alle nötigen Auskünfte.

Die gerichtlichen Versteigerungen laufen alle nach dem selben Schema ab. Mehr dazu später.

Freiwllige Feilbietungen gibt es erst seit 2009. Hier können Immobilienbesitzer freiwillig ihre Realitäten versteigern lassen. Nachdem das Ganze noch jung ist, gibt er derzeit noch kaum Objkete.

Was macht man vorher ?

Wenn man eine Immobilie in der Ediktsdatei gefunden hat, die einen interessiert, dann schaut man sich mal alle Unterlagen die Online verfügbar sind genau an. Auf jeden Fall sollte man sich das Langgutachten genau durchsehen. Meistens gibt es auch einen Besichtigungstermin, bei dem man sich die Immobilie live ansehen kann. Sollte es keinen geben, so kann man diesen auch als Interessent beantragen. Konzentriert sein, Fotos und Notizen machen! Es gibt normalerweise nur eine Chance die Immobilie zu besichtigen.

Das Gericht wickelt eigentlich die Versteigerung nur ab und hat somit kaum zusätzliche Informationen, die nicht schon online wären. Der Richter kann aber Auskunft bei rechtlichen Unklarheiten geben. Sollte man noch mehr Auskünfte über das Objekt brauchen, ist es fast besser sich an den Betreiber der Versteigerung zu wenden. Meistens ist das eine Bank. Dort kann man ruhig mal vorstellig werden. Häufig steigern Banken auch selber mit, damit sie nicht zu wenig Geld bekommen, wenn zu billig versteigert wird. Mit etwas Glück kann man solche Informationen bereits rausfinden.

Man kann natürlich noch weitere Informationen bei Gemeinden oder Nachbarn einholen, je nachdem ob man das für nötig hält. Häufig ist auch die verpflichtete Partei sehr kooperativ, weil ja auch der Schuldner Interesse hat, dass ein möglichst hoher Preis erzielt wird, mache erkennen diesen Zusammenhang aber auch nicht.

Weiß man alles, dann sollte man sich ein persönliches Limit setzen und das Vadium besorgen. Das Vadium ist ein Sparbuch mit einer Einlage in einer bestimmten Mindesthöhe. Diese berägt 10% des Schätzwertes und ist in den Edikten ersichtlich. Ohne Vadium darf man nicht mitsteigern! Wenn man die Immobilie ersteigert bleibt das Vadium gleich bei Gericht als Sicherheit.

Wie läuft eine Versteigerung ab ?

Man kommt pünkltlich zum Termin. Anwesend ist meistens die betreibende Partei (die die Geld haben wollen), die verpflichtete Partei (der jetzige Immobilienbesitzer), ein Richter und mehr oder weniger Interessenten.

Der Richter erklärt grob worum es geht. Manchmal müssen vorher Interessenten angeben ob sie steigern, manchmal nicht, das handhaben die Richter etwas unterschiedlich. Überall gleich ist aber, dass es keine Preisabsprachen etc. geben darf und dass man ein Vadium mithaben muss.

Der Ausrufpreis ist üblicherweise 50% des Schätzwertes. Nun wird einfach hochgesteigert. Manchmal in vorgegebenen Schritten, manchmal nicht. Der Höchstbieter bekommt den Zuschlag.

Sollte der Zuschlag zu einem Preis erfolgen, der unter 2/3 des Schätzwertes liegt, so gibt es noch 2 Wochen die Möglichkeit nachzubessern. Hier muß man also 2 Wochen abwarten und weiß erst dann ob man die Immobilie wirklich ersteigert hat. Sollte nachgebessert worden sein, dann kann der ursprüngliche Höchstbietende der Präsenzversteigerung allerdings selber auch auf diese Summe nachbessern und erhält so die Immobilie.

Der Kauf

Die gesamte Kaufabwicklung wird vom Gericht erledigt. Natürlich wird Grunderwerbsteuer und Grundbucheintargungsgebühr vom Kaufpreis fällig, ansonsten fallen aber keine Gebühren an und man bruacht auch keinen Vertragsverfasser etc. mehr. Somit ist der Kauf über Versteigerung relativ Nebenkosteneffizient.

Rechtliches

Sollten rechtliche Unklarheiten bestehen, sollte man die vorher mit dem Richter abklären.

Im Wesentlichen gilt normalerweise aber folgendes:

1. Man kauft das Objekt geldlastenfrei. Es ist also unerheblich welche finanziellen Belastungen im Grundbuch stehen. Die Gläubiger werden nachher über den Versteigerungserlös bedient. Es ist unerheblich, ob die eingetragenen Schulden durch den Versteigerungserlös abgedeckt werden oder nicht. Im Bewertungsgutachten werden deshalb auch keine Geldlasten berücksichtigt.

2. Andere Lasten wie Geh- und Fahrtrechte, Wohnrechte usw. werden natürlich übernommen.

3. Mietverträge müssen übernommen werden. Wohnt der Verpflichtete selber im Objekt so muß er das Objekt räumen. Problematisch wird es wenn z.b. mündliche Mietverträge bestehen, oder der Schuldner an seine Frau „vermietet“ etc. Diese Fälle sind eher selten, da sollte man aber etwas Vorsicht walten lassen. Prinzipiell kann man solche „Scheinmietverträge“ aber auch erfolgreich anfechten.

Schnäppchen ?

Echte Schnäppchen sind nicht zuletzt durch die Veröffentlichung im Internet selten geworden. Insbesondere bei Objekten in gefragten Gegenden und mit größerer potentieller Käuferschicht werden oft Preise erreicht, die am freien Markt nicht gezahlt werden würden. Sehr gute Chancen auf Schnäppchen hat man dagegen noch in ländlichen Gebieten. Hier ist eine Versteigerung zum Ausrufpreis (halber Schätzwert) nicht selten.

Das Internet ist bei der Immobiliensuche ein genialer Helfer. In diesem Artikel geht es um Plattformen die bei der Suche nach Immobilien behilflich sind. Hier finden Sie Plattformen für Österreich.

• immobilien.net – „DIE“ Plattform in Österreich
• immodirekt – auch private Inserate, sehr gute und große Plattform
• immobilienscout24 – Der Riese aus Deutschland ist auch in Österreich gross durchgestartet und betreibt einen sehr übersichtlichen & professionellen Österreichableger.
• ametanet – Hier finden Sie schon mal die Objekte fast aller großen Makler
• freeimmo – Auch private Inserate. Etwas unseriös ist, dass man teilweise nicht erkennen kann um welchen Makler es sich handelt.
• wohnnet
• willhaben – Kleinanzeigenplattform, die sich im Bereich Immobilie sehr gut etabliert hat
• flohmarkt – Privatinserate
• privatimmo – optisch schwache Seite mit wenigen Objekten, aber Privatinserate
• maklernet – Schwerpunkt OÖ, wurde die letzten Jahre eher kleiner
• edikte – Schnäppchenjagd bei gerichtlichen Versteigerungen gefällig ?
• ebay – auf Ebay Deutschland (!) unter Auslandsobjkekte findet man immer wieder außergewöhnliche Immoblien in Österreich

Es gibt zahllose weitere Plattformen. Diese zeichnen sich aber hauptsächlich dadurch aus, dass sie kaum Objekte haben, oder ohnehin nur Objekte aus fremden Datenbeständen auslesen (meist Ametanet). Mit den obigen Links findet man deshalb schon mal fast alle am Markt erhältlichen Immobilien.

Bankenmakler. Praktisch jede Bank hat eine eigene Subfirma, die Immobiliengeschäfte für die Bank erledigt. Leider sind sie aber auch nicht besser als die meisten „normalen“ Makler. Trotzdem haben Sie natürlich über Bankkunden sehr interessante Immobilien im Portfolio.

• Realtreuhand – Makler der Raiffeisenbanken. Größter Makler Öserreichs und fühlt sich daher anscheinend auch nicht genötigt in irgendwelchen Plattformen zu inserieren. Demnach ist man fast genötigt auf dieser Seite regelmäßig vorbeizuschauen.
• Sparkasse – großer Makler, hat aber sein Angebot auch auf immobilien.net. Demnach muß man nicht extra diese Seite durchsuchen.
• VKB – hauptsächlich in OÖ tätig !
• Volksbanken – Angebot auch in Ametanet verfügbar.

österreichweit tätige Makler

Diese Makler sind österreichweit tätig. Meistens handelt es sich um Franchise- oder um Schneeballsysteme und die Qualität ist unter jeder Kritik, aber was solls…

• Remax – weltweit tätiges Unternehmen
• Schalk – Ob Schalk, Paradies, Echo oder SB-Immobilien, alle im Prinzip die selbe Frima. Ist der Ruf mal ruiniert hilft vielleicht ein Namenswechsel was ….
• DMH – Doktor Max Huber. Zentrale in Linz
• Engel & Völkers – Der Nobelmakler aus Deutschland hat auch schon einige „Filialen“ in Österreich.

Überall gibt es noch lokale Makler. Manche haben eigene Homepages, die auch immer wieder einen Besuch wert sind.

Sollten Sie eine Suchmaschine kennen, die Sie für wichtig halten, so bitte ich um kurzen Kommentar.

Eine der ersten Fragen ist natürlich wie man eigentlich eine Immobilie findet. Im Prinzip gibt es 4 Möglichkeiten:

1. Zeitungen

In jedem Gebiet gibt es Tageszeitungen mit Inseratteil, Zeitungen die sich auf Kleinanzeigen spezialisiert haben usw. Dabei gibt es meistens Zeitungen die geeigneter für höherpreisige Anzeigen sind, in anderen findet man eher lokale Angebote privater Inserenten usw. Je nachdem welche Immobilie man sucht bieten sich somit unterschiedliche Zeitungen an. Wenn man einmal alle wichtigen Zeitungen durchgesehen hat, weiß man meist wo man am besten aufgehoben ist. Auf jeden Fall sollte man Zeitungen im Auge behalten, wo nur wenige Inserate geschalten sind. Hier findet man of Schnäppchen. (soweit dies in einer Zeitung überhaupt möglich ist)

2. Internet

Es gibt unzählige Plattformen mit Immobiliensuchmaschinen. Dann hat so ziemlich jeder Makler noch eine eigene Seite. Mit etwas Erfahrung wird man rausfinden mit welchen Plattformen man welche Makler bereits abgedeckt hat und auf welche Maklerseiten man noch extra schauen sollte.

3. Mundpropaganda

Das ist zweifellos der einzige Weg über den noch richtige Scnäppchen möglich sind. Hören Sie sich um. Fragen Sie auf den Bauabteilungen in Gemeinden. Viele legen sogar Listen mit verkaufswilligen Immobilienbesitzern auf. Halten Sie Augen und Ohren offen. Besonders interessante Objekte kann man auch mit aktiver Suche finden. Kennen Sie ein Haus, das schon lange leer steht. Gehen Sie auf die Gemeinde und fragen Sie wem es gehört und kontaktieren Sie den Besitzer. Da kann man durchaus Erfolg haben. Ich kannte mal jemanden, der hat sein Traumhaus gefunden indem er von der Gemeinde immer erfragt hat wo Mülltonnen abgemeldet wurden. Die Besitzer der Häuser hat er dann angerufen. Solche Wege sind vor allem dann erfolgversprechend, wenn man ohnehin in einem geografisch recht eingeschränktem Gebiet sucht wie z.b. seiner Heimatgemeinde.

4. Makler

Keiner mag sie und doch haben sie halt manchmal Immobilien die man möchte. In solchen Fällen sind sie notwendiges Übel. Ich werde hier noch viel über Makler schreiben, aber als Suchender kann man leider nicht ganz auf sie verzichten. Keine guten Erfahrungen habe ich allerdings mit „Suchaufträgen“ gemacht. Also die Bitte, dass man Objkete einer bestimmten Art zugesandt haben will. Erstes Risiko ist, dass man ein Objket geschickt bekommt, das man schon kennt und somit eine strittige Situation in Sachen Provisionsberechtigung entstehen kann. Weitaus großer ist aber das Problem, dass die Makler ohnehin nicht in der Lage sind sinnvolle Objkete zu schicken. Ich hab schon Suchen verschiedenster Art bei allen möglichen Maklern deponiert. Was dann geschickt wird ist zu 99% was völlig anderes als man sucht. Wenn man aktiv im Internet schaut kennt man auch schon fast alle Objekte die geschickt werden. Wenn, dann konkrete Objekte anfragen.