Immoblog - Realitäten in Österreich

Endlich ist es soweit. Die Freude ist groß, der Frust aber schnell auch. Ein Umzug hat es in sich. So werden die ersten Tage in der neuen Immobilie schnell zur Katastrophe.

Auf jeden Fall will ein Umzug gut geplant sein. Das kann man ganz gut selber machen, denkt man aber ohnehin daran einen Profi zu Rate zu ziehen, kann man sich auch da Tipps geben lassen. Vom Profi bekommt man meist auch Kartons, Spezialkartons für Kleider usw. Übersiedeln ist nicht so trivial wie man vielleicht denkt.

Überlegen Sie was alles in Kartons gehört, verpacken Sie es und beschriften Sie sorgfältig, am besten mit einem Zeichen wo im neuen Haus der Karton hingehört. Beginnen Sie damit bald genug, dann können Sie diese Aktion gleich zum gründlichen Entrümpeln nützen, was auf jeden Fall sinnvoll ist. Hier kann man sich auch wenns vielen schwer fallen wird, an die alte Regel halten, dass man Dinge, die man 2 Jahre nicht mehr gebraucht hat auch nie wieder brauchen wird.

Für den eigentlichen Umzug braucht man dann Helfer, und Fahrzeuge. Je nach Umfang des Mobiliars und nach Entfernung. Ab einer gewissen Größe ist ein Umzugsservice durch den Profi absolut sinnvoll. Spezialisierte Spediteure packen meist das gesamte Haus in einen grossen LKW, wodurch man auch kaum Möbel zerlegen muss etc. Es ist alles versichert, weil irgendwas geht immer zu Bruch. Umzugsfirmen haben Geräte zum Tragen, Heben, Schützen, Verpacken etc. und so schwingen sie auch Klavier und ähnliches mühelos auf die Ladefläche. Das ganze ist dann oft noch überraschend günstig.

Auf Umzug-easy.de können Sie sich kostenlos und unverbindlich einige Angebote von Umzugsspezialisten aus Ihrer Gegend zukommen lassen. Ein tolles Service.

Ein Bekannter hat damit eine gesamte 80m2 Wohnung über ca. 230km um nur 700 Euro übersiedelt. Klingt viel, aber machen Sie es mal selbst. Er hat keinen Kasten und kein Bett zerlegt (macht alles die Firma) sondern nur Kleinzeug in gratis Schachteln gepackt. Es lohnt sich !

Oft wird ja behauptet Häuser lassen sich nur im Frühjahr und Sommer verkaufen. Weit gefehlt. Eine geniale, wie auch einfache Methode saisonale Trends zu untersuchen bietet Google Trends. Man gibt einen Suchbegriff ein und bekommt Kurven präsentiert, wann der betreffende Suchbegriff wie häufig auf Google abgefragt wird. Die Abfragekurven für „Immobilien“ und „Haus“ zeigen es deutlich. Die „Winterflaute“ am Immobiliensektor ist bereits mit Weihnachten beendet. Der Jahresbeginn kann gemäß Google Daten sogar als Hochzeit der Immobiliensuche bezeichnet werden. Die Saison beginnt wieder !!! (Bei Google Trends kann man übrigens auch hervorragend feststellen, ob die Grippewelle schon überstanden ist.)

Es ist seit Jahrzehnten so und vermutlich werden die grossen Immobilieninvestoren auch darauf achten, dass es immer so bleiben wird. Um als Mieter eine Wohnung zu bekommen muss man sich anstrengen, während man als Vermieter normalerweise die Wahl hat. Aus eigener Erfahrung als Vermieter kann ich aber sagen, dass die meisten Interessenten sich die Chance auf eine Mietwohnung selber verbauen. Es ist oft nicht der Nasenring oder die Lederjacke die einen Interessenten aus dem Rennen wirft, sondern einfach dummes Verhalten. Hier deshalb einige Tipps mit denen Sie die Chance auf die Wohnung um geschätzte 500% verbessern.

1. Der allerwichtigste Tip ! Die Wohnung gefällt Ihnen und Sie geben dies auch deutlich zum Ausdruck!! Es gibt überraschend viele Interessenten die durch die Wohnung gehen und rumnörgeln. Ich hab noch nicht ganz verstanden, ob sie schon hier versuchen Preis zu drücken oder was genau der Hintergrund ist, aber lassen Sie das ! Seien sie euphorisch wie toll die Wohnung ist und lassen Sie sich ein paar Gründe einfallen, warum die Wohnung ganz besonders praktisch ist für Sie. Fehler die sie erkennen tun Sie als Kleinigkeiten ab. Alleine dieser Tip bringt Sie unter Garantie in die Top 10 der Interessenten. Sollte die Wohnung nicht entsprechen, dann können Sie das ja sagen, aber solange noch eine kleine Chance besteht, dass Sie die Wohnung wollen verlieren Sie kein negatives Wort.
2. Seien Sie unkompliziert. Vermieter wollen vor allem wenig Sorgen. Machen Sie nicht schon aus jedem Detail ein Theater. Wenn das Stiegenhaus von den Mietern zu reinigen ist, dann fragen Sie nicht lange rum wie oft genau und welche Treppe Sie und welcher der Nachbar und…. sagen Sie einfach dass das ganz toll ist, weil man sich so die Reinigungsfirma spart und man es selber ohnehin viel besser macht. Also keine Probleme an die Wand malen, seinen Sie fröhlich und locker.
3. Sie brauchen nicht zu erwähnen, dass sie die Miete punktlich überweisen. Wenn Sie das ansprechen und betonen, dann klingt das unglaubwürdig. Prahlen Sie nicht mit Ihrem beruflichen Erfolg und Ihrer finanziell guten Lage etc. Man kann schon sagen, dass man einen sicheren Job hat etc. aber man muss kein Grossmaul sein. Meine Erfahrung ist je größer die Sprüche desto weniger dahinter. Solche Typen sind bei mir gleich gestorben.
4. Sie müssen sich nicht in Ihr Sonntagsgewand werfen, schminken und anderwertig verkleiden. Ordentliche Kleidung ist schon ok, es kann aber Alltagsgewand sein. Seien Sie natürlich und kleiden Sie sich auch so.
5. Probleme aller Art werden erst besprochen wenn Sie die Wohnung quasi in der Tasche haben. Vorher ist alles Super. Erzählen Sie dem Vermieter nicht, dass Sie die Ablöse für rechtswidrig und die Kaution für unangemessen halten. Das klären Sie wenn Sie den Mietvertrag so gut wie in der Tasche haben, ein privater Vermieter läßt auch mit sich reden, aber nicht bei der ersten Besichtigung.

Sie meinen jetzt vermutlich, dass man gewisse Bedenken schon gleich aussprechen muss und dass diese Tipps zur Unehrlichkeit auffordern. Mag schon sein, aber dafür kriegen Sie die Wohnung. Aus 200 Mitbewerbern als Mieter ausgewählt zu werden ist halt nun mal nicht leicht. Da kann man sich schon mit ein paar Tricks seine Chancen verbessern.

Sie werden sehen es funktioniert…..

Sie benötigen schnell einen Grundbuchsauszug ? Sehr empfehlenswert ist die dazu jusline. Nebenbei können auch diverse Firmenregisterauszüge etc. zum günstigen Preis angefordert werden. Einmalige Abfragen sind ab 11 Euro möglich. Wer öfter mal einen Auszug braucht dem empfehle ich die Profi-Mitgliedschaft. Für einen einmaligen Beitrag für nur 20 Euro (exkl. USt.) kann man danach Sofortabfragen zum unschagbaren Preis durchführen.

Oft völlig unvorhersehbar und unverschuldet kann es einen Treffen und man steckt in der finanziellen Klemme. Die Mühlen der Gläubiger mahlen dann oft langsam, aber unerbittlich und nicht selten steht man am Ende nicht nur ohne Hab und Gut, sondern auch ohne Dach über dem Kopf da. Dagegen kann man sich aber wirksam schützen.

Das Belastungs- und Veräußerungsverbot ist nur zwischen Eheleute bzw. Eltern-Kindern gegen Dritte wirksam und muss im Grundbuch eingetragen werden. Es ist auch zu spät es erst in Zeiten finanzieller Notlage einzutragen. Das Belastungs- und Veräußerungsverbot kann 2 Jahre lang von Dritten beeinsprucht werden. Bei einem gültigen BVV ist die Immobilie aber vor Gläubigern geschützt. Das heißt falls der grundbücherliche Eigentümer einer Liegenschaft in finanzielle Schwierigkeiten gerät gelingt es Gläubigern oder in weiterer Folge dem Gericht nicht auf diese Liegenschaft für eine eventuelle Verwertung zuzugreifen.

Häufig wird auch eine Liegenschaft im Hälfteeigentum erworben. Auch hier macht ein gegenseitiges Belatungs- und Veräußerungsverbot Sinn. Nichts ist ärgerlicher also Versteigerungen von Hälfteeigentum, besonders wenn der andere Hälfteeigentümer durch die finanziell angespannte Situation den anderen Teil nicht ersteigern kann.Nicht selten werden dann halbe Liegenschaften völlig unterpreisig versteigert.

Für ein paar Euro kommt man so zu einer Sicherheit, die einem im schwierigen Zeiten doch den vielleicht größten Ärger ersparen kann.

Wieviel zahlen Österreicher eigentlich für Ihre Wohnungen? Eine Frage die durchaus auch für Anleger nicht uninteressant ist. Nachdem Altmieten etc. den Schnitt einer solchen Statistik doch deutlich drücken, kann man davon ausgehen, dass bei einer Neuvermietung Preise über dem Durchschnitt erzielbar sind.

Wohnungsaufwand (Miete & BK) bei Mietwohnungen

• 2006:  378 Euro (5,56 / m2)
• 2007:  387 Euro (5,68 / m2)
• 2008:  401 Euro (5,86 / m2)

Die Inflation im Wohnbereich belief sich 2008 also auf 3,1% und lag somit unter der tatsächlichen Inflation. Dabei war die Preissteigerung eine reine Preissteigerung der Mieten, weil die Betriebskosten in den letzten 3 Jahren nahezu gleich geblieben sind. (1,70 / m2)

Der Wohnungsaufwand schwankt innerhalb Österreichs zwischen 4,29 / m2 im Burgenland und 7,35 / m2 in Salzburg. Wien liegt mittlerweile nur noch im Mittelfeld (5,80) teurer sind Vorarlberg & Tirol. Die restlichen Bundesländer etwas billiger.

Unter Umständen kann man die Rendite einer Anlagewohnung oder eines kleinen Zinshauses mit einem kleinen „Trick“ ganz schön steigern.

Erwirtschaftet man weniger als 30.000 Euro Umsatz im Jahr, so ist man gemäß Kleinunternehmerregelung umsatzsteuerbefreit. Viele Anleger wissen das nicht, oder haben größere Umsätze und verrechnen ihren Mietern 10% USt. Kauft man eine solche Immobilie und nützt die Umsatzsteuerbefreiung, so wird es dem Mieter (sofern es ein Privatmieter ist) relativ egal sein, ob in der Miete eine Umsatzsteuer enthalten ist oder nicht. In diesem Fall reicht also ein geschickt formulierter Brief an dem Mieter und man bekommt ab sofort 10% mehr Nettomiete.

Man kann im Falle der Umsatzsteuerbefreiung aber natürlich keine Vorsteuer geltend machen. Sollte man also eine größere Renovierung etc. durchführen, so lohnt sich unter Umständen ein Umstieg auf freiwillige Umsatzsteuerpflicht (und damit Möglichkeit zum Vorsteuerabzug). Man ist dann allerdings 5 Jahre lang Umsatzsteuerpflichtig. Danach ist ein „Rückstieg“ wieder möglich.

Das Haus ist schön, ABER….

Bei kaum einer Immobilie ist alles so wie man es haben will. Fast immer gehört dies oder jenes saniert, oder adaptiert. Viele Interessenten schrecken vor solchen Arbeiten zurück, weil sie zeitlichen und finanziellen Aufwand nicht abschätzen können. Der finanzielle Aufwand kann auch nicht als absolute Summe angegeben werden. Ist man zur Eigenleistung bereit und sucht nach günstigen Angeboten etc. differieren die verschiedenen Preise ohne weiters um 300%. So ist Sanierungsbedarf nicht nur Nachteil, sondern auch eine gute Chance ein echtes Schnäppchen zu erwerben.

Zuerst gilt es den Aufwand der nötigen Sanierung abzuschätzen. Hier gibts natürlich auch kleine Helfer, die die Sache erleichtern.

Die technische Hochbauabteilung der Provinz Bozen hat einen hervorragenden Richtpreiskatalog online. Hier kann man sich für jedes Gewerk Preise suchen. Die Liste gilt für Neubau, viele Gewerke lassen sich aber durchaus für Sanierung nützen.

Interessant auch die Handwerker Rückwärtsversteigerungen. Dabei werden von Bauherren Aufträge eingestellt und Handwerker unterbieten sich gegenseitig im Preis. Daraus lassen sich durchaus auch Preise für eine eigene Sanierung ableiten. Bekanntester Anbieter ist my-hammer.at & my-hammer.de.

Preise für Materialen gibts bei Ebay. Allerdings kann es durchaus sein, dass beispielsweise ein Heizkessel beim Installateur um 20-30% mehr kostet als auf Ebay.

Dann kann man sich noch mit groben Hilfwerten zufrieden geben.

• Vollwärmeschutz 40-70 Euro / m2
• Fenster in Normalgröße 500 Euro, Balkontür 1000 Euro (beste Qualität)
• Neuer Heizkessel-Gas 5000 Euro inkl. Wechsel
• Neues Bad je nach Ausstattung 7000-15000 Euro von Installateur ohne Eigenleistung
• Böden neu 50-100 Euro/m2 inkl. Verlegung
• Innentür 500 Euro bessere Qualität inkl. Einbau
• Außentür 2000 Euro
• neues Dach ohne Dachstuhl 15.000 Euro inkl. Spenglerarbeiten („normales“ EFH)
• usw….

Teilweise sehr grobe Werte, aber nachdem auch die tatsächlichen Werte sehr unterschiedlich sind, reicht das auch durchaus. Falls einzelne Reparaturen aus verschiedenen Gründen nicht abschätzbar sind, empfihlt sich natürlich trotzdem die Beratung durch einen Fachmann. Ein neues Dach bei komplizierter Ausführung und ein paar Schäden im Dachstuhl kostet also ohne weiters auch mal das 3 fache vom oben genannten Wert. Ich möchte also hier nicht zur unvorsichtigen Entscheidungen anregen !!

Makler sind ja ein unerschöpfliches Thema. Man ärgert sich hauptsächlich über sie, aber man kommt ihnen schwer aus. Hier die wichtigsten Tipps im Umgang mit Maklern, aus der Sicht des Immobilienverkäufers

Spätestens wenn man eine Immobilie inseriert, dann melden sich früher oder später auch ein paar Makler, die anbieten das Objekt zu vermarkten. Man kann sich Makler ohne weiters auch ins Haus einladen. Wenn man sich erwartet, dass man besonders viel von einem Makler erfährt, wie etwa einen realistischen Preis, oder eine Verkaufchance, dann sei man hier gleich gewarnt. Die meisten Makler haben wenig Ahnung. Daher Tipp Nummer:

1. Keinen Makler wählen, der Sie kontaktiert.

Sie wollen (falls überhaupt) einen Makler, der seriös ist und gut im Geschäft ist, mit vielen Kontakten und Erfahrung. Genau diese Makler werden nie an Sie herantreten, weil Sie ein Inserat geschalten haben. Gute Makler müssen nicht kontaktieren, gute Makler werden kontaktiert. Hören Sie sich also lieber um, oder noch viel besser schauen sie in Immobilienzeitungen welcher Makler am ehesten Immobilien vermarktet, die der Ihren entsprechen. Praktisch jeder Makler vertreibt zwar jedes Objekt das er bekommt, aber trotzdem sind die meisten Makler geografisch, vom Klientel etc. in eine Richtung spezialisiert. Ähnliche Objekte bedeuten nicht Konkurrenz, sondern eine Chance.

2. Fallen Sie nicht auf die klassischen Maklersprüche rein.

Sobald Sie ein Makler kontaktiert werden Sie zu hören bekommen, dass er zahllose Kunden an der Angel hat, die genau dieses Objket suchen. Häufig wird er auch für einen ganz konkreten Kunden suchen, auf den Ihre Immobilie wie zugeschnitten ist. Alles in allem gibt es normalerweise alle diese Kunden nicht. Auch wenn es schwer fällt sich diesen „sicheren Käufer“ durch die Lappen gehen zu lassen, fallen Sie trotzdem nicht darauf herein. Sehen Sie die Sache mal aus der Sicht des Maklers. Wenn er einen Kunden hat, für den die Immobilie so maßgeschneidert ist, dann könnte er mit nur einer Besichtigung innerhalb weniger Tage einige Tausend Euro verdienen. Dann sollte es ihm völlig ausreichen, wenn Sie ihm sagen, er darf diese eine Besichtigung machen und dann ist diese Zusammenarbeit beendet. Wenn er dann trotzdem auf alle Fälle einen Vertrag will und sogar auf einen Alleinvermittlungsauftrag drängt, dann ist was faul an der Sache. Bleiben Sie hart. Wenn es den Kunden gibt, der genau dieses Haus sucht, macht der Makler ALLES um es diesem Kunden auch zu zeigen. Wenn es ihm nur um die Unterschrift geht, dann hat er diesen Kunden nicht.

3. Handeln Sie

Im Prinzip ist die Sache so, dass ein Makler, wenn er ein Geschäft abschließt, eine riesen Stange Geld verdient. Es ist auch nicht so, dass ein Makler alle paar Tage ein Haus verkauft. Viele Maklerbüros freuen sich über ein Geschäft im Monat und viele schaffen auch das nicht und sperren nach ein paar Monaten wieder zu. Eine Immobilie zum Verkauf zu bekommen ist daher für einen Makler schon einmal der halbe Erfolg. Praktisch jeder Makler geht deshalb auch mit der Provision runter. Handeln lohnt sich auf jeden Fall. Fallen Sie nicht auf den nächsten Maklerspruch rein, dass er einfach auch die Verkaufsprovision auf den Kaufpreis aufschlägt und somit nichts kostet, das ist Blödsinn. Durch einen Verkauf über Makler muß der Verkäufer ca. 7% mehr zahlen, als der Verkäufer erhält. Diese 7% muss irgendwer zahlen und die Immobilienkäufer die 7% überteuert kaufen sind selten. Sollte Ihre Immobilie nämlich so billig sein, dass sie ganz leicht auch für 7% mehr vermarktbar ist, dann wäre sie schon lange weg.

Alleinvermittler oder schlichter Maklervertrag

Lesen Sie diesen Artikel um den Unterschied zu kennen. Jeder Makler will einen Alleinvermittler. Nachteil für den Kunden ist, dass er auf den einen Makler angewiesen ist und dass er auch Provision zu bezahlen hat, wenn er das Objket selber verkauft. Ich kenne genug Fälle, wo jemand einen Alleinvermittler unterschreibt und eine Woche später kauft ein guter Freund das Haus. In einem solchen Fall zahlen Sie trotzdem volle Provision.

Andererseits ist es aber schon so, dass der Makler mit einem Alleinvermittler sich besonders viel Mühe geben wird das Objekt zu verkaufen. Ich kann deshalb nicht unbedingt davon abraten einen Alleinvrmittler zu unterschreiben, man sollte es sich aber gut überlegen.

Sollten Sie sich gegen einen Alleinvermitller entscheiden gilt aber

Nicht zu viele Makler

Die meisten Makler bekommen früher oder später mit, welche Makler noch an einem Objekt dran sind. Je mehr Makler an einem Objket sind, desto weniger wird der Makler in das Objekt investieren, weil die Erfolgschance geringer wird. So gibt es zahllose Immobilien am Markt, die fast jeder Makler anbietet, aber keiner betreibt den Verkauf wirklich systematisch und ordentlich. Maximal 3 Makler und wenn Sie einen dazunehmen, kündigen Sie einen anderen.

Immobilien gibt es ja wie Sand am Meer und eine ganz beachtliche Menge davon kann man sogar kaufen. Einerseits ist die Immobiliensuche recht spannend und wird bei manchen sogar zum Selbstzweck (von den Maklern abschätzig als „Immobilientouristen“ bezeichnet). Im Normalfall will man aber irgendwann auch fündig werden. Problem an der Sache ist, dass man nicht jedes Objekt besichtigen kann. Insbesondere bei Besichtigungen mit Maklern vergeht ohne Probleme mal ein halber Tag für ein Haus. Ziel muss es also sein möglichst effizient zu selektieren und schon vorher abzuchecken ob das Objekt interessant sein könnte.

Zuerst gilt es mal alles über das Objekt rauszufinden. Man kann also mal beim Makler oder Verkäufer anrufen und möglichst viel rauszufinden versuchen. Hier besteht leider eine gewisse Bandbreite in den Aussagen. So kann das selbe Haus alles von „Abrißhaus“ bis zu „leicht sanierungsbedürftig“ sein. Besser ist es also gleich konkrete Fragen zu stellen. Man sollte sich auch eine Liste zusammenstellen, die man durchgeht. Makler werden üblicherweise 3/4 der Liste nicht beantworten können, aber daran gewöhnt man sich. Also nicht fragen „Wie ist der Zustand?“ sondern eher „Wie alt ist das Dach und ist es dicht?“ „Welche Heizung?“ „Wie gut isoliert?“ usw. usw.

Wie Sie auf der Suche noch merken werden ist das aber alles nebensächlich weil bei einer Immobilie einzig und allein die Lage zählt. Ideal ist es wenn der Makler die Adresse verrät, was er aber leider selten macht. Größere Makler (besonders Bankenmakler) schicken meistens ein Expose mit der Adresse. Manche Makler verraten die Adresse, wenn man einen Besichtigungsschein faxt etc. Bei manchen beißt man sich aber auch die Zähne aus. Es gibt Makler die verraten nicht einmal die Ortschaft, wo das Haus liegt. Auch wenn es weh tut, weil es könnte einem ja etwas entgehen, verzichte ich trotzdem konsequent auf solche Besichtigungen, wo ich vorher keine Ahnung habe, wo das Objekt ist und nur ein paar nichtssagenden Fotos gesehen habe.

Google Earth

Hat man die Adresse irgendwie „ergattert“, dann sucht man sich das Haus sofort mal in Google Earth. Google Earth ist ein unentbehrlicher Helfer bei der Immobiliensuche. Man kann sich die Lage ansehen, Entfernungen messen, Infrastruktur checken, usw. usw. Mit dem 3D Effekt kann man sogar nachsehen in welche Richtung das Gelände geneigt ist. Mit ein wenig Übung kann man bei 95% der Objekte beurteilen ob die Lage paßt oder nicht und das ohne auch nur einen Schritt vor die Tür gemacht zu haben. Dann markiert man sich noch das Haus mit einem „Pin“. So besichtige ich oft gleich mehrere Häuser, wenn sich mal ein paar Pins in der selben Gegend zusammengesammelt haben.

Live Maps

Konkurrenz aus dem Hause Microsoft sind die Live Search Maps. Wenn man in größeren Städten sucht haben sie den Vorteil, dass man auch Luftbildaufnahmen im 45° Winkel betrachten kann. So sieht man sein Haus schon von allen Seiten. genial !!!

Doris

Als Oberösterreicher gibt es ein weiteres Muss. Die DORIS. Mit der Doris kann man Adressen auch mit Hausnummer suchen. Es ist aber auch eine Digitale Katastralmappe verfügbar, sodaß sogar die Grundstücksgrenzen genau erkennbar sind. schon wieder genial !!!

Die Unterlagen, Exposes etc. sollte man aufheben. Später sind oft Preisvergleiche etc. interessant.

Vor der ersten Besichtigung kann man sonst wenig machen. Man ist hier eher dem Makler ausgeliefert. Manchmal kann man sich wirklich ein gutes Bild von einer Immobilie machen, nicht selten bekommt man aber nicht einmal ein Foto und auch sonst kaum Informationen. Je mehr man besichtigt, desto klarer werden dann auch die eigenen Vorstellungen, sodaß man weiter eingrenzen kann.