Immoblog - Realitäten in Österreich

Im Rahmen eines Immobilienkaufs wird irgendwann ein Punkt erreicht, an dem man sich handelseinig wird. Ab dann möchten aber auch beide Vetragsparteien abgesichert sein, dass nicht plötzlich an wen anderen verkauft wird, oder dass der Interessent plötzlich nicht mehr kaufen will. Diese Absicherung geschieht üblicherweise in Form eines Kaufanbots. Auch jeder Makler wird auf diese „altbewährte“ Vorgangsweise drängen.
Der Interessent stellt ein Kaufanbot in dem er festhält, dass und zu welchen Bedingungen er die Immobilie zu erwerben bereit ist. Innerhalb einer gewissen Frist hat der Verkäufer Zeit es sich zu überlegen und kann dann das Anbot annehmen oder nicht. Sowohl die Abgabe, als auch die Annahme eines Kaufanbots sind verbindlich.
Jetzt wird üblicherweise nur noch der Kaufvertrag vom Schriftenverfasser aufgesetzt und unterschrieben.
Beim Kaufanbot sollte man jedoch einige wichtige Punkte beachten.

1. Ein Kaufanbot mit Klauseln wie „gültig vorbehaltlich Finanzierung durch die Hausbank“ etc. ist nicht verbindlich. Solche Scheinanbote werden ganz gerne mal abgegeben um den Verhandlungsspielraum abzuchecken etc. Ein solches Anbot (auch wenn es vielleicht schwer fällt) sollten Sie keinesfalls annehmen. Im Prinzip wären Sie dadurch nämlich an jemanden gebunden, häufig sogar ohne zeitliche Befristung, der Vertragspartner kann aber durch seine Klausel jederzeit den „Rettungsanker“ ziehen und zurücktreten. (Eine Finanzierung die man nicht will, wird man auch auf der Bank nicht bekommen). Auf ein solches Angebot gibt es daher nur eine richtige Reaktion. Teilen Sie dem Anbotsleger ohne jede Gemütsregung mit, dass er erst die Finanzierung abklären soll und dann ein verbindliches Anbot legen soll. Lassen Sie dabei keinesfalls durchblicken, dass sie vom Preis positiv überrascht sind. Man kann den Preis gar nicht zum Thema machen, oder anmerken, dass er zu gering ist, aber niemals andeuten, dass er höher als erwartet ist. Wer wirklich kaufen will wird ein verbindliches Anbot legen.

Es gibt Sonderfälle die solche Klauseln akzeptabel machen. Ein Beispiel wäre, dass ein Objekt nur nach Umwidmung im Flächenwidmungsplan sinnvoll nutzbar ist. Hier wäre es schon denkbar, dass man ein Anbot akzeptiert, das vorbehaltlich einer positiven Umwidmung gestellt ist. In solchen seltenen Fällen wird es aber schon erkennbar sein, dass echtes Kaufinteresse besteht und es nicht nur ein „Testanbot“ ist. Akzeptable Klauseln sind üblicherweise auch nicht vom Anbotsleger beeinflußbar.

2. Das Kaufanbot muß immer befristet gestellt werden. Ohne Befristung ist die Gültigkeitsdauer eines Anbots eher strittig, was höchstens zu Problemen führt. Übliche Befristungen bewegen sich im Zeitrahmen von 2 Wochen. Hier gibt es aber natürlich Spielraum. Ist man beispielsweise ohnehin bereit den vollen Preis zu bezahlen, sollten ein paar Tage ausreichend sein.

3. Ein Anbot muß keine bestimme Form erfüllen. Fast jeder Makler hat ein „Anbotsformular“, das er anbieten wird und oft auch darauf drängen wird. Diese Formulare zeichnen sich vor allem dadurch aus, dass der Provisionsanspruch des Maklers mehrfach betont wird, was im Prinzip nicht mal ins Anbot gehört. Man kann also ohne weiteres selber ein Anbot schreiben. Will man dem Makler einen Gefallen tun, dann kann man seine Provision ins Anbot aufnehmen, muss man aber nicht. Man kann auch mit dem Makler eine eigene Provisionsvereinbarung unterfertigen um das überhaupt getrennt vom Kaufanbot abzuwickeln. Sollte das Formular des Makelrs akzeptabel sein, so kann man ohne weiters beliebige handschriftliche Zusatzanmerkungen anbringen. Viele Makler werden überfordert sein, wenn sie ein selbst geschriebenes Anbot bekommen, weil sie in ihrer 2 tägigen Einschulung nicht für diesen Fall „ausgebildet“ wurden, aber das muss einen nicht irritieren. Der Makler braucht das Anbot lediglich zu übermitteln, es ist nicht seine Aufgabe es zu beeinflussen oder gar abzulehnen (alles schon erlebt!)