Immoblog - Realitäten in Österreich

Es verursacht keinen Jubel, aber es ist so. Mieteinnahmen sind einkommensteuerpflichtig. Hier möchte ich einen groben Einblick geben, was einen Immobilienanleger im Privatbereich an Steuerproblematik erwartet. Dieser Artikel bezieht sich auf das österreichische Steuerrecht und natürlich kann ich nicht für Fehlinformationen oder Unvollständigkeit haften.

Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung sind einkommensteuerpflichtig. Die Gewinne aus einer Anlagewohnung müssen Sie also in der Einkommensteuererklärung angeben und gemäß Ihrer Steuerprogression versteuern. Ausnahme ist, wenn die Gewinne die Freibeträge nicht übersteigen, wodurch man gar keine Steuererklärung abgeben muß.

Bei der Gewinnberechnung stehen auf der Einnahmenseite die Mieteinnahmen. Auf der Ausgabenseite gibt es im Wesentlichen folgende Posten:

• Abschreibung (1,5% vom Anschaffungswert plus Kaufnebenkosten)
• Herstellung & Instandhaltung
• Zinsen für allfällige Kredite
• Werbungskosten (Fahrten, Telefon, Inserate, Briefpapier, Briefmarken, Computer, Steuerberater, Fachzeitschriften, Haus und Grundbesitzerbund, Rechtsberatung, ……..)

Der überschüssige Gewinn ist zu versteuern. Beachtung sollte man noch der Liebhaberei schenken. Es ist durchaus möglich, dass ein Objekt nie Gewinne abwirft. Es kann nämlich durchaus interessant sein ein Objekt zu kaufen, durch umfassende Sanierungen aufzuwerten und nach Abwarten der Spekulationsfrist mit großem und steuerfreiem Gewinn zu verkaufen. Die Verluste in der Zeit der Vermietung sind dann aber nicht absetzbar, weil es unter Liebhaberei fällt. Ist die Vermietung langfristig ein Gewinn, dann kann man aber durchaus auch zwischenzeitliche Verluste steuermindernd absetzen.

Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung sind nicht sozialversicherungsrelevant. Hier müssen also keine Abgaben kalkuliert werden.

Soweit ein grober Überblick, der eine erste Kalkulation eines Objekts ermöglichen soll. Insbesondere für eine Entscheidung ob beispielsweise ein Objekt besser von einem schlechter verdienenden Familienmitglied gekauft wird um in niedrigere Steuerklassen zu fallen, sind damit durchaus möglich. Details müssen aber natürlich in einer detaillierten Steuerberatung geklärt werden.

In Österreich gibt es derzeit einen Immobilienanlageboom wie vielleicht nie zuvor. Es gibt kaum mehr Möglichkeiten sein Geld sinnvoll anzulegen. Aktien haben schon zu oft enttäuscht, Anleihen sind derzeit uninteressant, Gold viel zu teuer, die ganzen künstlichen Derivate und Fonds reine Abzocke. Was bleibt sind Immobilien. Lange haben viele Anleger geglaubt am einfachsten in Immobilien zu investieren, indem man Immobilienaktien kauft, aber auch diese Zeiten sind vorbei.

Wer also (trotz der zahlreichen Gelegenheiten der letzten Monate sein Geld zu verspielen) noch etwas übrig hat sucht jetzt Anlageimmobilien. Immobilien werden derzeit als die risikoärmste Veranlagung gesehen, was sie auch sind. Mit Immobilien hat man immer viel Geld verdienen können und das wird auch in Zukunft so sein. Das Platzen der Immobilienblase war ein Phänomen, das durch spekulative und waghalsige Immobilienfirmen bzw. deren Finanzierern verursacht wurde und einen völlig überhitzten Immobilienmarkt noch weiter hochtrieb. Vernünftige Anleger mit Zinshäusern oder Anlagewohnungen im „gesunden“ Rahmen hat so etwas nie getroffen. In ordentlichen Lagen hat man in Österreich überhaupt nie einen Wertverlust feststellen können, weil hier auch nie eine „Immobilienblase“ gegeben hat.

Trotzdem gilt es ein wachsames Auge auf die wirtschaftlich angespannte Lage zu haben und nach eventuellem Risiko Ausschau zu halten. Derzeit scheint mir vor allem ein Risiko ein völig unterschätztes zu sein. Die Möglichkeit einer Deflation. Derzeit wird von der EZB die Gefahr der Deflation zwar mit „null“ angegeben, trotzdem war der freie Fall der Inflationsraten in den letzten Monaten trotz sinkender Zinsen schon beeindruckend. Im Jänner 09 betrug die Inflationsrate gerade noch 1,2% (ein Wert von 2% wird als angestrebtes Ziel und ideal für die Wirtschaft bezeichnet). Grund für diesen Fall war vor allem der Fall der Energiepreise.

Deflation trifft fast alle, außer denen, die viel Geld im Kopfpolster eingenäht haben. Besonders wird es aber die hoch verschuldeten Immobilienbesitzer treffen. Einzige Vorteil wäre ein niedrig bleibendes Zinsniveau. Im Prinzip kann aber Deflation praktisch jeden Immobilienanleger in den Ruin treiben. Einzig die Dauer und Stärke der Deflation ist ausschlaggebend. Die Schulden werden im realen Gegenwert immer mehr, die Immobilie immer weniger wert. Das ist irgendwann selbst für Anleger mit gesundem Eigenkapitalpolster irgendwann zum Verhängnis.

Nebenbei erwähnt handelt es sich hierbei um ein Szenario, das gerade in dieser Extremform nicht eintreten wird. Die Staaten (die nebenbei noch stärker von einer Deflation betroffen wären, weil sie alle enorm hoch verschuldet sind) setzen gerade die genau richtigen Maßnahmen um einer Deflation entgegenzuwirken. Nämlich konjunkturwirksame Staatsausgaben erhöhen und Wirtschaft ankurbeln.

Ich bin also, wie derzeit fast alle Anleger, der Meinung, dass Immobilienanlage die beste Anlage ist und suche auch aktuell Anlageobjekte. Man sollte nur nie aus den Augen verlieren, dass jede Chance ein Risiko beeinhaltet. Nicht übermütig werden und in vernünftigem Rahmen und gesundem Eigenkapitalpolster investieren, damit wird sich auch in Zukunft gut Geld verdienen lassen.