Immoblog - Realitäten in Österreich

Obwohl es prinzipiell auch möglich ist selber einen Immobilienkauf abzuwickeln, werden diesen Weg wohl nur wenige einschlagen. Normalerweise gibt es den so genannten Schriftenverfasser, der den Kaufvertrag aufsetzt und den Kaufvorgang abwickelt. Auch dazu gibt es durchaus einiges zu erzählen:

1. Wer ist Schriftenverfasser
Abwickeln kann das Ganze ein Notar, was viele aber nicht wissen auch ein Rechtsanwalt. Günstiger wird es ,eistens beim Rechtsanwalt. Notarpflichtig ist lediglich die Beglaubigung der Unterschrift und jeder Rechtsanwalt hat auch einen Notar, der so etwas für ihn erledigt. Die gesamte restliche Abwcklung inklusive Treuhandschaft etc. kann ein Rechtsanwalt abwickeln.

2. Was kostet „der Notar“
Gängige Kosten für die gesamte Abwicklung liegen bei so 1%-2,5% des Kaufpreises. Viele unterschätzen, dass auch Rechtsanwälte und Notare Geschäft machen wollen und da genauso gefeilscht werden kann wie überall sonst. Es gibt durchaus auch Rechtsanwälte, die sich auf solche Transaktionen spezialiesrt sind und zum günstigen Pauschalpreis anbieten. Abgeklärt gehört, ob der vereinbarte Preis inkl. 20% USt ist und ob noch Kosten für „Barauslagen“ dazukommen. Auf jeden Fall ein paar Preise einholen !!!

3. Was macht der Notar eigentlich
Der Schriftenverfasser setzt einen Kaufvertrag auf. Häufig erhalten beide Vertragsparteien einen Vorentwurf um ihre Einwände deponieren zu können. Dann gibt es meistens einen gemeinsamen Termin, bei dem noch einmal alles besprochen wird. Danach wird vor einem Notar unterschrieben und die Unterschrift beglaubigt.
Üblich ist danach die Eröffnung eines Treuhandkontos, auf das der Kaufbetrag eingezahlt wird. Dann wird der Kauf im Grundbuch durchgeführt und eventuell noch bestehende Darlehen gelöscht oder auch übernommen. Erst wenn alles im Grundbuch durchgeführt ist erhält der Verkäufer das Geld. Über diese Treuhandschaft sind somit beide Vetragsteile 100% abgesichert. Der Verkäufer kann das Objekt nicht 2x verkaufen, der Verkäufer kann nicht ins Grudnbuch kommen, bevor nicht bezahlt wurde usw.
Bis die EIntragung im Grundbcuh durchgeführt ist kann es mitunter etwas dauern. (Auch wenn sich diese Zeit durch Onlinedurchführung extrem reduziert hat.) Nachdem Verkäufer nicht ewig lange auf ihr Geld warten wollen, bestehen auch Möglichkeiten das obige Prozedere abzukürzen. Insbesondere wenn keine Geldlasten im Grundbuch stehen, kann durch eine so genannte Ranganmerkung theoretisch sogar das Geld bei Kaufvertragsunterzeichnung bar übergeben werden udn trotzdem sind alle beteiligten abgesichert. Sollte es also eilen, dann lassen sie sich als Verkäufer nicht bis zur vollständigen grundbücherlichen Durchführung hinhalten. Das ist nicht nötig.
Zueltzt erhält dann der Käufer den Kaufvertrag im Original, der Verkäufer in Kopie udn meistens noch einen Grundbuchsauszug (und natürlich eine Rechnung 😉

4. Wer zahlt
Üblicherweise bestimmt der Käufer den Schriftenverfasser und bezahlt diesen auch. Falls noch Kredite zu löschen sind, so bezahlt das meistens der Verkäufer. Kosten dafür belaufen sich normalerweise bei ca. 200-400 Euro.

In Österreich gibt es derzeit einen Immobilienanlageboom wie vielleicht nie zuvor. Es gibt kaum mehr Möglichkeiten sein Geld sinnvoll anzulegen. Aktien haben schon zu oft enttäuscht, Anleihen sind derzeit uninteressant, Gold viel zu teuer, die ganzen künstlichen Derivate und Fonds reine Abzocke. Was bleibt sind Immobilien. Lange haben viele Anleger geglaubt am einfachsten in Immobilien zu investieren, indem man Immobilienaktien kauft, aber auch diese Zeiten sind vorbei.

Wer also (trotz der zahlreichen Gelegenheiten der letzten Monate sein Geld zu verspielen) noch etwas übrig hat sucht jetzt Anlageimmobilien. Immobilien werden derzeit als die risikoärmste Veranlagung gesehen, was sie auch sind. Mit Immobilien hat man immer viel Geld verdienen können und das wird auch in Zukunft so sein. Das Platzen der Immobilienblase war ein Phänomen, das durch spekulative und waghalsige Immobilienfirmen bzw. deren Finanzierern verursacht wurde und einen völlig überhitzten Immobilienmarkt noch weiter hochtrieb. Vernünftige Anleger mit Zinshäusern oder Anlagewohnungen im „gesunden“ Rahmen hat so etwas nie getroffen. In ordentlichen Lagen hat man in Österreich überhaupt nie einen Wertverlust feststellen können, weil hier auch nie eine „Immobilienblase“ gegeben hat.

Trotzdem gilt es ein wachsames Auge auf die wirtschaftlich angespannte Lage zu haben und nach eventuellem Risiko Ausschau zu halten. Derzeit scheint mir vor allem ein Risiko ein völig unterschätztes zu sein. Die Möglichkeit einer Deflation. Derzeit wird von der EZB die Gefahr der Deflation zwar mit „null“ angegeben, trotzdem war der freie Fall der Inflationsraten in den letzten Monaten trotz sinkender Zinsen schon beeindruckend. Im Jänner 09 betrug die Inflationsrate gerade noch 1,2% (ein Wert von 2% wird als angestrebtes Ziel und ideal für die Wirtschaft bezeichnet). Grund für diesen Fall war vor allem der Fall der Energiepreise.

Deflation trifft fast alle, außer denen, die viel Geld im Kopfpolster eingenäht haben. Besonders wird es aber die hoch verschuldeten Immobilienbesitzer treffen. Einzige Vorteil wäre ein niedrig bleibendes Zinsniveau. Im Prinzip kann aber Deflation praktisch jeden Immobilienanleger in den Ruin treiben. Einzig die Dauer und Stärke der Deflation ist ausschlaggebend. Die Schulden werden im realen Gegenwert immer mehr, die Immobilie immer weniger wert. Das ist irgendwann selbst für Anleger mit gesundem Eigenkapitalpolster irgendwann zum Verhängnis.

Nebenbei erwähnt handelt es sich hierbei um ein Szenario, das gerade in dieser Extremform nicht eintreten wird. Die Staaten (die nebenbei noch stärker von einer Deflation betroffen wären, weil sie alle enorm hoch verschuldet sind) setzen gerade die genau richtigen Maßnahmen um einer Deflation entgegenzuwirken. Nämlich konjunkturwirksame Staatsausgaben erhöhen und Wirtschaft ankurbeln.

Ich bin also, wie derzeit fast alle Anleger, der Meinung, dass Immobilienanlage die beste Anlage ist und suche auch aktuell Anlageobjekte. Man sollte nur nie aus den Augen verlieren, dass jede Chance ein Risiko beeinhaltet. Nicht übermütig werden und in vernünftigem Rahmen und gesundem Eigenkapitalpolster investieren, damit wird sich auch in Zukunft gut Geld verdienen lassen.

Immobilien gibt es ja wie Sand am Meer und eine ganz beachtliche Menge davon kann man sogar kaufen. Einerseits ist die Immobiliensuche recht spannend und wird bei manchen sogar zum Selbstzweck (von den Maklern abschätzig als „Immobilientouristen“ bezeichnet). Im Normalfall will man aber irgendwann auch fündig werden. Problem an der Sache ist, dass man nicht jedes Objekt besichtigen kann. Insbesondere bei Besichtigungen mit Maklern vergeht ohne Probleme mal ein halber Tag für ein Haus. Ziel muss es also sein möglichst effizient zu selektieren und schon vorher abzuchecken ob das Objekt interessant sein könnte.

Zuerst gilt es mal alles über das Objekt rauszufinden. Man kann also mal beim Makler oder Verkäufer anrufen und möglichst viel rauszufinden versuchen. Hier besteht leider eine gewisse Bandbreite in den Aussagen. So kann das selbe Haus alles von „Abrißhaus“ bis zu „leicht sanierungsbedürftig“ sein. Besser ist es also gleich konkrete Fragen zu stellen. Man sollte sich auch eine Liste zusammenstellen, die man durchgeht. Makler werden üblicherweise 3/4 der Liste nicht beantworten können, aber daran gewöhnt man sich. Also nicht fragen „Wie ist der Zustand?“ sondern eher „Wie alt ist das Dach und ist es dicht?“ „Welche Heizung?“ „Wie gut isoliert?“ usw. usw.

Wie Sie auf der Suche noch merken werden ist das aber alles nebensächlich weil bei einer Immobilie einzig und allein die Lage zählt. Ideal ist es wenn der Makler die Adresse verrät, was er aber leider selten macht. Größere Makler (besonders Bankenmakler) schicken meistens ein Expose mit der Adresse. Manche Makler verraten die Adresse, wenn man einen Besichtigungsschein faxt etc. Bei manchen beißt man sich aber auch die Zähne aus. Es gibt Makler die verraten nicht einmal die Ortschaft, wo das Haus liegt. Auch wenn es weh tut, weil es könnte einem ja etwas entgehen, verzichte ich trotzdem konsequent auf solche Besichtigungen, wo ich vorher keine Ahnung habe, wo das Objekt ist und nur ein paar nichtssagenden Fotos gesehen habe.

Google Earth

Hat man die Adresse irgendwie „ergattert“, dann sucht man sich das Haus sofort mal in Google Earth. Google Earth ist ein unentbehrlicher Helfer bei der Immobiliensuche. Man kann sich die Lage ansehen, Entfernungen messen, Infrastruktur checken, usw. usw. Mit dem 3D Effekt kann man sogar nachsehen in welche Richtung das Gelände geneigt ist. Mit ein wenig Übung kann man bei 95% der Objekte beurteilen ob die Lage paßt oder nicht und das ohne auch nur einen Schritt vor die Tür gemacht zu haben. Dann markiert man sich noch das Haus mit einem „Pin“. So besichtige ich oft gleich mehrere Häuser, wenn sich mal ein paar Pins in der selben Gegend zusammengesammelt haben.

Live Maps

Konkurrenz aus dem Hause Microsoft sind die Live Search Maps. Wenn man in größeren Städten sucht haben sie den Vorteil, dass man auch Luftbildaufnahmen im 45° Winkel betrachten kann. So sieht man sein Haus schon von allen Seiten. genial !!!

Doris

Als Oberösterreicher gibt es ein weiteres Muss. Die DORIS. Mit der Doris kann man Adressen auch mit Hausnummer suchen. Es ist aber auch eine Digitale Katastralmappe verfügbar, sodaß sogar die Grundstücksgrenzen genau erkennbar sind. schon wieder genial !!!

Die Unterlagen, Exposes etc. sollte man aufheben. Später sind oft Preisvergleiche etc. interessant.

Vor der ersten Besichtigung kann man sonst wenig machen. Man ist hier eher dem Makler ausgeliefert. Manchmal kann man sich wirklich ein gutes Bild von einer Immobilie machen, nicht selten bekommt man aber nicht einmal ein Foto und auch sonst kaum Informationen. Je mehr man besichtigt, desto klarer werden dann auch die eigenen Vorstellungen, sodaß man weiter eingrenzen kann.

Sehr nett geamcht ist der Online Energiecheck der Raiffeisenbanken. Zu finden ist er unter

http://www.ich-saniere.at/

Nach Eingabe der wichtigsten Hausdaten werden Sanierungsvorschläge für jeden Bauteil erstellt. Außerdem gibt es einen Gerätecheck etc.

Hervorragend gemacht ! Obwohl nur wenige Daten abgefragt werden kann doch ein guter Überblick verschafft werden, bei welchen Bauteilen Handlungsbedarf besteht. Auf jeden Fall einen Besuch wert. Die Raiffeisenwerbung hält sich in Grenzen und ist wenig aufdringlich.

Sie wollen Geld geschenkt haben um sich Ihren persönlichen Wohntraum zu erfüllen? Kein Problem. In Österreich gibt es für alle möglichen Bereiche zum Thema Wohnen Förderungen (bei weitem nicht nur die klassische „Wohnbauförderung“). Egal ob Sie eine Wohnung kaufen, ein Haus sanieren, einen Rohbau fertig stellen, eine Startwohnung kaufen oder was auch immer. Schauen Sie mal ob Ihr Bundesland nicht ein wenig Geld zu verschenken hat.

Hier Direktlinks für alle Bundesländer.

• Wien
• Oberösterreich
• Niederösterreich
• Salzburg
• Burgenland
• Kärnten
• Steiermark
• Tirol
• Vorarlberg

Die Maklerwelt in Deutschland ist in Aufruhr. Man fürchtet, dass in Zukunft gar kein Geld als Makler zu verdienen ist. Grund ist ein „Maklerbetrieb“ mit einem innovativen Geschäftsmodell. Das Modell ist kurz erklärt. Man zahlt 995 Euro an die Firma imakler. Dafür unternimmt imakler einiges um die Immobilie zu verkaufen. (Schalten von Inseraten, Besichtigungen, Verhandlungen usw.). Der Wahnsinn an der Sache ist aber, dass man die 995 Euro in jedem Fall zahlt. Sollte sich also blöderweise kein Käufer finden, dann hat man Pech gehabt und kriegt sein Geld nicht zurück. Und so was fürchten die Makler ? Muß man schon ziemlich miese Leistung bieten, wenn man das als ernsthafte Konkurrenz ansieht.

Ob das Ganze rechtlich in Österreich denkbar wäre ist nicht ganz klar. In Deutschland hat imakler jetzt euf jeden Fall vor Gericht gewonnen und darf seine Dienste weiter anbieten, obwohl das auch viele nicht geglaubt haben.

Häufig wird man als Immobiliensuchender mit einem sogenannten Besichtigungsschein konfrontiert. Es handelt sich um ein Schreiben in dem sinngemäß steht, dass der Makler einem eine Immobilie bekannt gemacht hat und man im Falle eines Kaufes Provision zahlen muss. Die Argumente warum dieser Schein verwendet wird sind (wie Makler im Allgemeinen) oft abenteuerlich. (Abeitsnachweis für den Chef, gesetzliche Pflicht zum Besichtigungsschein usw.) Manche Makler treffen sich sogar vorher auf einem Parkplatz und zeigen einem Kunden nur das Objekt wenn er vorher den Schein unterschreibt. Der Schein wirkt unseriös, weshalb große Makler meistens ganz darauf verzichten.

Der Schein hat nur einen Zweck, nämlich den, den Provisionsanspruch des Maklers zu beweisen. Im Prinzip ist an einem Besichtigungsschein nichts auszusetzen. Der Provisionsanspruch besteht ohnehin, ein Besichtigungsschein macht es dem Makler nur leichter diesen im Streitfall auch zu beweisen. Im Prinzip stellen paranoid angehauchte Makler somit nur etwas schriftlich fest, was ohnehin existiert.

Man sollte aber den Schein trotzdem sehr genau Durchlesen. Ich hab auch schon „Besichtigungsscheine“ gesehen, die im Falle eines Nichtkaufs eine „Besichtigungsgebühr“ vorsahen. Das ist in höchstem Masse unseriös und man sollte keinesfalls unterschreiben und auch keine Besichtigung durchführen !

Fazit: Besichtigungsschein ok, solange das richtige drinnen steht

Eine der wenigen Möglichkeiten eventuell einmal ein Schnäppchen zu machen sind Versteigerungen.

Wie finden ?

Es werden imer wieder relatitv teure Abos für so genannte Versteigerungskataloge angeboten. Das kann man heute völlig vergessen. Die Versteigerungen werden heute alle im Internet veröffentlicht. Meistens sind dabei gleich Fotos, ein Wertgutachten und andere Unterlagen Online verfügbar.

Einfach auf der Ediktseite auf die Suche gehen.

Welche Arten der Versteigerung gibt es ?

Auf der Ediktseite gibt es Verkäufe in Insolvenzverfahren, gerichtliche Versteigerungen und freiwillige Versteigerungen. Im Prinzip sind alle interessant.

Bei den Verkäufen in Insolvenzverfahren verkaufen Masseverwalter (Rechtsanwälte) unter anderem Immobilien. Hier gibt es viele Geschäftsgebäude etc. aber durchaus auch privat nutzbare Objekte. Die Abwicklung kann unterschieldich sein, aber beim Masseverwalter bekommt man alle nötigen Auskünfte.

Die gerichtlichen Versteigerungen laufen alle nach dem selben Schema ab. Mehr dazu später.

Freiwllige Feilbietungen gibt es erst seit 2009. Hier können Immobilienbesitzer freiwillig ihre Realitäten versteigern lassen. Nachdem das Ganze noch jung ist, gibt er derzeit noch kaum Objkete.

Was macht man vorher ?

Wenn man eine Immobilie in der Ediktsdatei gefunden hat, die einen interessiert, dann schaut man sich mal alle Unterlagen die Online verfügbar sind genau an. Auf jeden Fall sollte man sich das Langgutachten genau durchsehen. Meistens gibt es auch einen Besichtigungstermin, bei dem man sich die Immobilie live ansehen kann. Sollte es keinen geben, so kann man diesen auch als Interessent beantragen. Konzentriert sein, Fotos und Notizen machen! Es gibt normalerweise nur eine Chance die Immobilie zu besichtigen.

Das Gericht wickelt eigentlich die Versteigerung nur ab und hat somit kaum zusätzliche Informationen, die nicht schon online wären. Der Richter kann aber Auskunft bei rechtlichen Unklarheiten geben. Sollte man noch mehr Auskünfte über das Objekt brauchen, ist es fast besser sich an den Betreiber der Versteigerung zu wenden. Meistens ist das eine Bank. Dort kann man ruhig mal vorstellig werden. Häufig steigern Banken auch selber mit, damit sie nicht zu wenig Geld bekommen, wenn zu billig versteigert wird. Mit etwas Glück kann man solche Informationen bereits rausfinden.

Man kann natürlich noch weitere Informationen bei Gemeinden oder Nachbarn einholen, je nachdem ob man das für nötig hält. Häufig ist auch die verpflichtete Partei sehr kooperativ, weil ja auch der Schuldner Interesse hat, dass ein möglichst hoher Preis erzielt wird, mache erkennen diesen Zusammenhang aber auch nicht.

Weiß man alles, dann sollte man sich ein persönliches Limit setzen und das Vadium besorgen. Das Vadium ist ein Sparbuch mit einer Einlage in einer bestimmten Mindesthöhe. Diese berägt 10% des Schätzwertes und ist in den Edikten ersichtlich. Ohne Vadium darf man nicht mitsteigern! Wenn man die Immobilie ersteigert bleibt das Vadium gleich bei Gericht als Sicherheit.

Wie läuft eine Versteigerung ab ?

Man kommt pünkltlich zum Termin. Anwesend ist meistens die betreibende Partei (die die Geld haben wollen), die verpflichtete Partei (der jetzige Immobilienbesitzer), ein Richter und mehr oder weniger Interessenten.

Der Richter erklärt grob worum es geht. Manchmal müssen vorher Interessenten angeben ob sie steigern, manchmal nicht, das handhaben die Richter etwas unterschiedlich. Überall gleich ist aber, dass es keine Preisabsprachen etc. geben darf und dass man ein Vadium mithaben muss.

Der Ausrufpreis ist üblicherweise 50% des Schätzwertes. Nun wird einfach hochgesteigert. Manchmal in vorgegebenen Schritten, manchmal nicht. Der Höchstbieter bekommt den Zuschlag.

Sollte der Zuschlag zu einem Preis erfolgen, der unter 2/3 des Schätzwertes liegt, so gibt es noch 2 Wochen die Möglichkeit nachzubessern. Hier muß man also 2 Wochen abwarten und weiß erst dann ob man die Immobilie wirklich ersteigert hat. Sollte nachgebessert worden sein, dann kann der ursprüngliche Höchstbietende der Präsenzversteigerung allerdings selber auch auf diese Summe nachbessern und erhält so die Immobilie.

Der Kauf

Die gesamte Kaufabwicklung wird vom Gericht erledigt. Natürlich wird Grunderwerbsteuer und Grundbucheintargungsgebühr vom Kaufpreis fällig, ansonsten fallen aber keine Gebühren an und man bruacht auch keinen Vertragsverfasser etc. mehr. Somit ist der Kauf über Versteigerung relativ Nebenkosteneffizient.

Rechtliches

Sollten rechtliche Unklarheiten bestehen, sollte man die vorher mit dem Richter abklären.

Im Wesentlichen gilt normalerweise aber folgendes:

1. Man kauft das Objekt geldlastenfrei. Es ist also unerheblich welche finanziellen Belastungen im Grundbuch stehen. Die Gläubiger werden nachher über den Versteigerungserlös bedient. Es ist unerheblich, ob die eingetragenen Schulden durch den Versteigerungserlös abgedeckt werden oder nicht. Im Bewertungsgutachten werden deshalb auch keine Geldlasten berücksichtigt.

2. Andere Lasten wie Geh- und Fahrtrechte, Wohnrechte usw. werden natürlich übernommen.

3. Mietverträge müssen übernommen werden. Wohnt der Verpflichtete selber im Objekt so muß er das Objekt räumen. Problematisch wird es wenn z.b. mündliche Mietverträge bestehen, oder der Schuldner an seine Frau „vermietet“ etc. Diese Fälle sind eher selten, da sollte man aber etwas Vorsicht walten lassen. Prinzipiell kann man solche „Scheinmietverträge“ aber auch erfolgreich anfechten.

Schnäppchen ?

Echte Schnäppchen sind nicht zuletzt durch die Veröffentlichung im Internet selten geworden. Insbesondere bei Objekten in gefragten Gegenden und mit größerer potentieller Käuferschicht werden oft Preise erreicht, die am freien Markt nicht gezahlt werden würden. Sehr gute Chancen auf Schnäppchen hat man dagegen noch in ländlichen Gebieten. Hier ist eine Versteigerung zum Ausrufpreis (halber Schätzwert) nicht selten.

Theoretisch ganz einfach: Ein Immobilienmakler ist provisionsberechtigt wenn er verdienstlich tätig wird, damit ein Immobilienkauf oder ein gleichwertiges Geschäft zustande kommt. Darunter versteht man im Wesentlichen, dass der Makler etwas getan hat, das kausal dazu führte, dass der Kauf stattfand.

Klassischer Fall ist, dass einem das Kaufobjekt vom Makler bekannt gemacht wird. Dies ist ein Fall wo davon ausgegangen wird, dass ohne den Makler (also ohne „Bekanntmachen“) kein Geschäft zustande gekommen wäre. Im Prinzip reicht es also, wenn der Makler Ihnen eine Adresse nennt und Sie das Objekt vorher noch nicht kannten.

Alle anderen Formen der Verdienstlichkeit sind weitaus strittiger, weshalb sich Makler meist schon hier absichern wollen. (z.B. mit dem sogenannten Besichtigungsschein)

In Detailfragen gibts hier natürlich viele Streitpunkte, aber es ist trotzdem so. Wenn ein Makler Ihnen ein Objekt bekannt macht, kann er sich nachher noch so untätig und blöd anstellen, einen Provisionsanspruch hat er. Diskutieren kann man lediglich noch die Höhe des Anspruchs. 3% plus 20% USt. des Kaufpreises stellt das gesetzliche Maximum dar. Bei Vernachlässigung von gewissen Informationspflichen etc. besteht ein Anspruch auf Minderung der Provision. Verhandlungsspielraum gibt es natürlich auch bei der Provison.

Es kann durchaus auch vorkommen, dass ein Objekt von mehreren Maklern vermarktet wird. Sollten an einer Transaktion verschiedene Makler beteiligt sein, so kann man sich als Kunde aber trotzdem sicher sein nicht mehr als 3% zahlen zu müssen. Die Aufteilung dieser 3% liegt prinzipiell bei den Maklern.

Immobilien sind eine der wichtigsten Formen der Geldanlage und waren bisher auch immer die beste.

Viele der heute Reichen haben Ihren Reichtum mit Immobilien gemacht. Selbst Karl Wlaschek meint:

Mein Reichtum begann mit den Immobilien. Ich habe vom Billa nichts genommen. Nur ein Auto, ein Büro und das Telephon. Gelebt habe ich von den Mieten.

Viele meinen aber Anlageimmobilien sind nur was für die Großen und Reichen dieser Welt. Stimmt aber nicht. Selbst mit sehr bescheidenen Summen kann man ins Immobilieninvestment einsteigen.

Im Prinzip bleibt für Immobilien Kleinanleger nur eine Variante des Anlage. Die „Anlegerwohnung“. Von fremdverwalteten Modellen wie „Vorsorgewohnungen“, Immobilienfonds, Immoaktien usw. mal abgesehen, aber davon halte ich ohnehin wenig. Funktionieren tut es folgendermaßen:

• Definieren Sie die Summe die Sie investieren wollen. Suchen Sie ca. eine Immobilie die doppelt bis drei mal so viel kostet. Der Fehlbetrag wird fremdfinanziert.
• Suchen Sie eine Wohnung.
• Vermieten Sie die Wohnung

Diese Anlage wird nur langfristig Sinn machen. Erwarten können Sie, dass nach 12-20 Jahren der Kredit vollständig getilgt ist und Sie eine Wohnung Ihr Eigentum nennen, die Sie nur zu einem Drittel bezahlt haben. Die Mieteinnahmen haben sich in dieser Zeit um 25-50% gesteigert und Sie bekommen eine nette kleine Nebenpension monatlich auf Ihr Konto überwiesen.

Risiko

Das Ganze ist nicht irgendeine waghalsige Spekulation, sondern eine der seriösesten und solidesten Anlagen überhaupt. Keine Anlage hat eine so gute Wertbeständigkeit. Da hält auch kein Gold mit. Mit sinnvollen Immobilien bekommt man die angeblich bestehende Immobilienkrise kaum mit, während man mit irgendwelchen Finanzprodukten innerhalb eines Tages leicht mal die Hälfte seines Geldes verliert.

Einfacher Test. Gehen Sie auf eine Bank und sagen Sie, Sie wollen 50.000 Euro Kredit um Aktien zu kaufen und dann sagen Sie, Sie wollen eine Wohnung kaufen, raten Sie mal welchen Kredit Sie bekommen werden und welchen nicht.

Ausnahmen bilden politische Sondersituationen, die den Wert von Immobilien massiv und kurzfristig beeinflussen. Auch der Zusammenschluß Deutschlands war hier ein Sonderfall und hier haben einige findige Köpfe versucht viel Geld zu verdienen und das Gegenteil war der Fall. Die Immobilienkrise im Osten Deutschlands war ein Extremfall, den man nicht beschönigen kann, weil hier wirklich enorme Mengen Geld verloren wurden, kann aber auch nicht als klassisches Immobilienszenario gesehen werden. Wir in Österreich warten immer noch auf so was wie eine Immobilienkrise. Ich betrachte bei einer gut gewählten Wohnung das Risiko als extrem gering. Es gilt langfristige Entwicklungen abzuschätzen und eventuell auch zu handeln. Sollte ein Kernkraftwerk in Tschechien explodieren, dann ist das Investment vielleicht weg, aber dann hat man ohnehin andere Sorgen und Aktien möchte ich dann auch keine haben….

Im Prinzip macht somit ein Immobilieninvestment ab 20.000 Euro Eigenkapital durchaus Sinn. Auch die völlig fremdfinanzierte Immobilie funktioniert, dazu würde ich aber trotzdem nur raten, wenn man im Hintergrund gewisse Reserven hat, die zumindest dem oben genannten Eigenkapital entsprechen.

Bevor man handelt sollte man sich aber noch sehr intensiv mit der Sache beschäftigen. Die Wohnungswahl ist doch eine recht wesentliche Sache, bei der man sich keine Fehler leisten sollte. Vielleicht kann dieser Blog ja einen Beitrag dazu leisten….