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Immoblog - Realitäten in Österreich


Anlageimmobilie in GmbH kaufen

Nicht nur für Selbstständige stellt sich die Frage ob ein Kauf einer Anlageimmobilie in eine GmbH sinnvoll ist. Steuerberater raten ja meist sofort davon ab, nicht immer haben sie aber auch recht. Der Kauf in eine GmbH kann nämlich steuerlich sehr interessant sein. Wohlgemerkt gilt dies auch für reine Anlageobjekte, nicht für Firmensitze etc.

Steuervorteil

Die GmbH unterliegt in Österreich 25% Körperschaftssteuer. Mietgewinne müssen also mit 25% versteuert werden. Privat müssen Mietgewinne mit dem betreffenden Einkommensteuersatz versetuert werden, der nicht selten 50% ist. Hälfte Steuern zahlen klingt hervorragend, allerdings gilt dies nur, wenn Gewinne nicht entnommen werden. Wird nämlich der Gewinn privat entnommen sind noch einmal 25% KEst fällig, wodurch sich eine Gesamtbelastung von ca. 45% ergibt. Dieser Vorteil kommt allerdings voll zu tragen, wenn man beabsichtigt einen wesentlichen Teil der Immobilie fremd zu finanzieren. In diesem Fall nimmt die Gmbh. den Kredit auf und Gewinne werden nicht entnommen sondern bedienen den Kredit. Somit schafft man es  tatsächlich seine Steuerlast zu halbieren. Nachdem der Zeitrahmen in dem eine Anlageimmobilie sich selbst finanziert üblicherweise auch relativ lange ist geht es hier doch um beträchtliche Summen Steuervorteil. (Danach kann innerhalb von 10 Jahren auch eine steuerfreie Entnahme über Änderungen des Stammkapitals erfolgen, aber dazu befragen Sie besser einen Steuerprofi.)

Einen weiteren Steuervorteil kann man ebenfalls noch lukrieren. In der GmbH darf eine Immobilie mit 2% jährlich statt mit 1,5% abgeschrieben werden.

Übergabe der Immobilie

Was passiert nun bei einem Verkauf bzw. der Weitergabe der Immobilie. Hier kann es einen in der GmbH ganz schlecht erwischen, was auch der Grund ist warum Steuerberater immer zuerst Privateigentum als bessere Lösung sehen. Privat kann eine Immobilie nach 10 Jahren steuerfrei mit Gewinn veräußert werden. In der GmbH gilt der erzielte Verkaufspreis als Erlös und muss (abhängig vom restlichen Buchwert) unter Umständen auch voll versteuert werden. Hier gibt es nur eine Abhilfe. Man gründet eine eigene GmbH für den Kauf einer Immobilie. Sollte die Immobilie jetzt verkauft werden, dann wird nicht die Immobilie, sondern die GmbH verkauft. Ein GmbH Verkauf ist nicht ganz so einfach, dafür spart sich der Käufer aber Grunderwerbsteuer und Grundbucheintragung, was bei größeren Objekten schon mal den Wert einer Wohnung ausmachen kann. Auch der Verkauf von Anteilen, die Vererbung an Kinder usw. wird mit der Gmbh eher leichter als komplizierter.

Wo liegen die Nachteile ?

Hauptnachteil ist wie erwähnt die Versteuerung der Verkaufserlöse. Es gibt aber weitere Nachteile. Die Gründung einer Gmbh ist aufwändiger, es muss eine doppelte Buchhaltung gemacht werden, es muss bilanziert werden, es gibt jährliche Mindeststeuern usw. Alles in allem ein gewisser jährlicher Aufwand, der sich rechnen muss. Die GmbH Lösung macht also nur unter 2 Grundvoraussetzungen Sinn:

1. Das Anlageobjekt muss eine gewisse Mindestgröße haben.

Abhängig davon wie günstig der Steuerberater ist etc. kann man sagen, dass unter 10.000 Euro Gewinn im Jahr man nicht mal über eine GmbH nachdenken braucht. Darüber (und vor allem deutlich darüber) kann sich der Mehraufwand finanziell lohnen.

2. Man beabsichtigt das Objekt lange zu behalten

Bei einem Objekt das man ohnehin wieder in absehbarer Zeit verkaufen will macht es wenig Sinn, weil doch die Verkaufsproblematik relativ gross ist. Man muss erst mal einen Käufer finden, der die GmbH mitkaufen will etc. Ein GmbH Kauf lohnt sich somit nur wenn man eine sehr langfristige Anlage mit dem Objekt anstrebt, die man vielleicht mal eine seine Kinder weitergeben will etc.

Alles in allem ist der GmbH Kauf also eine interessante Variante um sehr viel Steuern zu sparen. Nebenbei ist man natürlich als GmbH Gesellschafter nicht mit Privatvermögen haftbar. Selbst der Ruin der GmbH hätte somit keine Auswirkungen auf die privaten Finanzen.

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Beitrag:
'Anlageimmobilie in GmbH kaufen'
Kategorie:
Anlageimmobilien,Steuer
Autor:
admin am 4. August 2009 um 15:25
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