Immoblog - Realitäten in Österreich

Manche Vertragsverfasser machen es, manche nicht. Ob es Sinn macht ist fraglich. Die gute alte Klausel, dass eine Liegenschaft frei von Kontamination ist. Nachdem sich auch Vertragsverfasser nicht ganz einig sind wie sinnvoll ein Haftungsausschluss in diesem Bereich sind haben sich verschiedenste Formulierungen entwickelt. (more…)

Häufig wird bei einem Immobilienkauf auch einiges an Inventar mitgekauft. Sei es eine Küche, Badezimmermöbel oder eine Waschmaschine. Dieses Inventar sollte auf jeden Fall im Kaufvertrag als solches angegeben werden. Von Inventar ist nämlich keine Grunderwerbsteuer und keine Grundbucheintragung zu zahlen, wodurch man sich für diesen Teil immerhin 4,5% erspart. Leider denken nämlich auch Notare oft nicht an diese Möglichkeit der Steuerreduktion.

Manchmal haben Finanzämter aber auch Obergrenzen bzw. unplausible Angaben werden nicht akzeptiert. Macht also das Inventar mehr als die Immobilie aus, dann wird man sich schon gute Antworten überlegen müssen. Es spricht aber absolut nichts dagegen, eine Küche auch als solche zu verkaufen und nicht unnötig zu versteuern.

Obwohl es prinzipiell auch möglich ist selber einen Immobilienkauf abzuwickeln, werden diesen Weg wohl nur wenige einschlagen. Normalerweise gibt es den so genannten Schriftenverfasser, der den Kaufvertrag aufsetzt und den Kaufvorgang abwickelt. Auch dazu gibt es durchaus einiges zu erzählen:

1. Wer ist Schriftenverfasser
Abwickeln kann das Ganze ein Notar, was viele aber nicht wissen auch ein Rechtsanwalt. Günstiger wird es ,eistens beim Rechtsanwalt. Notarpflichtig ist lediglich die Beglaubigung der Unterschrift und jeder Rechtsanwalt hat auch einen Notar, der so etwas für ihn erledigt. Die gesamte restliche Abwcklung inklusive Treuhandschaft etc. kann ein Rechtsanwalt abwickeln.

2. Was kostet „der Notar“
Gängige Kosten für die gesamte Abwicklung liegen bei so 1%-2,5% des Kaufpreises. Viele unterschätzen, dass auch Rechtsanwälte und Notare Geschäft machen wollen und da genauso gefeilscht werden kann wie überall sonst. Es gibt durchaus auch Rechtsanwälte, die sich auf solche Transaktionen spezialiesrt sind und zum günstigen Pauschalpreis anbieten. Abgeklärt gehört, ob der vereinbarte Preis inkl. 20% USt ist und ob noch Kosten für „Barauslagen“ dazukommen. Auf jeden Fall ein paar Preise einholen !!!

3. Was macht der Notar eigentlich
Der Schriftenverfasser setzt einen Kaufvertrag auf. Häufig erhalten beide Vertragsparteien einen Vorentwurf um ihre Einwände deponieren zu können. Dann gibt es meistens einen gemeinsamen Termin, bei dem noch einmal alles besprochen wird. Danach wird vor einem Notar unterschrieben und die Unterschrift beglaubigt.
Üblich ist danach die Eröffnung eines Treuhandkontos, auf das der Kaufbetrag eingezahlt wird. Dann wird der Kauf im Grundbuch durchgeführt und eventuell noch bestehende Darlehen gelöscht oder auch übernommen. Erst wenn alles im Grundbuch durchgeführt ist erhält der Verkäufer das Geld. Über diese Treuhandschaft sind somit beide Vetragsteile 100% abgesichert. Der Verkäufer kann das Objekt nicht 2x verkaufen, der Verkäufer kann nicht ins Grudnbuch kommen, bevor nicht bezahlt wurde usw.
Bis die EIntragung im Grundbcuh durchgeführt ist kann es mitunter etwas dauern. (Auch wenn sich diese Zeit durch Onlinedurchführung extrem reduziert hat.) Nachdem Verkäufer nicht ewig lange auf ihr Geld warten wollen, bestehen auch Möglichkeiten das obige Prozedere abzukürzen. Insbesondere wenn keine Geldlasten im Grundbuch stehen, kann durch eine so genannte Ranganmerkung theoretisch sogar das Geld bei Kaufvertragsunterzeichnung bar übergeben werden udn trotzdem sind alle beteiligten abgesichert. Sollte es also eilen, dann lassen sie sich als Verkäufer nicht bis zur vollständigen grundbücherlichen Durchführung hinhalten. Das ist nicht nötig.
Zueltzt erhält dann der Käufer den Kaufvertrag im Original, der Verkäufer in Kopie udn meistens noch einen Grundbuchsauszug (und natürlich eine Rechnung 😉

4. Wer zahlt
Üblicherweise bestimmt der Käufer den Schriftenverfasser und bezahlt diesen auch. Falls noch Kredite zu löschen sind, so bezahlt das meistens der Verkäufer. Kosten dafür belaufen sich normalerweise bei ca. 200-400 Euro.