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Manche Vertragsverfasser machen es, manche nicht. Ob es Sinn macht ist fraglich. Die gute alte Klausel, dass eine Liegenschaft frei von Kontamination ist. Nachdem sich auch Vertragsverfasser nicht ganz einig sind wie sinnvoll ein Haftungsausschluss in diesem Bereich sind haben sich verschiedenste Formulierungen entwickelt.
Was ist Kontaminierung ?
Streng ausgelegt ist Kontaminierung alles, was nicht in den Boden gehört und das ist ganz einfach ziemlich alles außer Erde und Steinen. Die Klausel ist also gar nicht unproblematisch. Früher (und durchaus auch heute) war es absolut üblich den anfallenden Bauschutt etc. in der Baugrube zu „versenken“. Umwelttechnisch ist das absolut unproblematisch und es bestünde keinerlei Grund daran etwas zu ändern, sollte aber der Käufer einer Liegenschaft beim Baggern seines neuen Pools aber auf alte Ziegelrest stoßen, so könnte er ja auf die Idee kommen sich am Verkäufer schadlos zu halten und sich die Baggerarbeiten samt Entsorgung bezahlen zu lassen. Nachdem Kontaminierung etwas streng ausgelegt werden kann, schreiben manche Notare, dass die Kontaminierung den „üblichen Grad“ nicht überschreitet. Wenn also ein paar Ziegelstücke in der ehemaligen Baugrube gefunden werden, wird man sich schwer tun Schadensersatz einzuklagen.
Soll man die Klausel aufnehmen
Klare Antwort ! Als Verkäufer nein, als Käufer ja 😉 Aus Käufersicht will am nach einem Verkauf mit der Liegenschaft nichts mehr zu tun haben, man hat also kein Interesse nach ein paar Jahren mit Schadensersatzforderungen konfrontiert zu werden. Die Schadenssummen können auch ganz beträchtlich werden. Als Käufer ist man natürlich unsicher, wenn ein Verkäufer diese Klausel verweigert. Der Zweifel ob ein Verkäufer etwas zu verbergen hat, ist zwar meistens unberechtigt, aber dennoch schwer zu verdrängen. Aus dieser Not hat sich auch die Praxis entwickelt in den Vertrag aufzunehmen, dass dem Verkäufer keine Kontaminierungen bekannt sind. Sollte also beim letzten Hochwasser sich der Heizöltank am Grundstück verteilt haben, dass weiß der Verkäufer das üblicherweise auch und ist somit haftbar. Wurden beim Bau in den 50er Jahren ein paar Reste mitvergraben, dann muss der Verkäufer das nicht wissen, sollte aber wohl auch nicht dafür belangt werden.
Fazit
Im Prinzip ist ein Immobilienkauf auch Vertrauenssache. Es wäre schade sich wegen dieser Klausel in die Haare zu kriegen, oder gar den Kauf platzen zu lassen. Sollte die Klausel zum Thema werden, sprechen sie offen Ihre Anliegen mit dem Vertragspartner aus. Ihr Vertragsverfasser hilft Ihnen dann vielleicht noch die Klausel etwas abzuschwächen, so dass beide Vertragspartner gut damit leben können.