Immoblog - Realitäten in Österreich

Immobilienverlosungen kennt eigentlich jeder. Nicht zuletzt wegen der rechtlich nach wie vor nicht ganz klaren Situation werden sie in der Presse ständig erwähnt. Völlig unbekannt ist aber, dass man seit diesem Jahr Immobilien in Österreich auch völlig legal versteigern kann. Und zwar geht es nicht um die Versteigerung von insolventen Firmen/Menschen, sondern um eine freiwillige Versteigerung einer Immobilie.

Vorgangsweise ist in etwa folgende:

1. Man gibt seine Immobilie zur Versteigerung. Konkret wird das vom Dorotheum durchgeführt.

2. Der Wert der Immobilie wird ermittelt und Dorotheum und Ver“käufer“ einigen sich auf Modalitäten wie Ausrufpreis etc.

3. Die Immobilie wird vom Dorotheum beworben. Einerseits soll das über Inseratschaltungen, andererseits auf der Ediktseite unter „freiwillige Feilbietungen“ erfolgen. Nach bezahlen der Kataloggebühr kommt man dann noch in den Dorotheumskatalog.

4. Die Immobilie wird versteigert.

Beworben wird das ganze auf der Dorotheumshomepage ja fast euphorisch. Schneller Verkauf zum marktkonformen Preis usw. werden als Argumente angeführt. Ein persönliches Gespräch war aber eher ernüchternd:

1. Dorotheum ist Makler. Es muss ein Alleinvermittlungsauftrag für das Dorotheum unterschrieben werden.

2. Dorotheum wirbt mit der „Festlegung eines marktgerechten Preises“. Interessanterweise wurde hier aber die Bestellung eines Sachverständigen empfohlen. Nicht nur, dass die „marktgerechtigkeit“ eines solchen Gutachtens oft bezweifelt werden kann, ist das auch nicht gerade ein billiger Weg.

3. Die Verkaufsspesen sind enorm. Käufergebühren bis zu 6%, Verkäufergebühren bis zu 5%. Versteht sich von selbst, dass es dann noch Zurückziehungsgebühren oder Kataloggebühren gibt.

4. Das zu hinterlegende Vadium wird als „Sicherheit“ für den Verkäufer angepriesen. Allerdings ist das Vadium nur so hoch wie die Käufergebühren ?? Frage wer hier wohl zuerst sein Geld bekommt….

5. Versteigerungen werden vor allem in Wien stattfinden. (Zitat: „könnten“ aber auch einmal wo anders sein)

Insgesamt wurde also eine interessante Möglichkeit der Immobilienvermittlung geschaffen, konkret scheint mir das Verfahren aber derzeit als völlig uninteressant. Die nächsten Versteigerungen sollen laut Homepage im Herbst stattfinden. Mal sehen ob das derzeitige Angebot von 0 (null) Immobilien noch größer wird. Insgesamt mag die Immobilienversteigerung also einmal interessant für Großprojekte mit internationaler Bieterbeteiligung etc. werden. Wie gut das Dorotheum solche Immobilien dann tatsächlich vermarktet wird sich aber auch erst zeigen, weil dass mir als erste Bedingung zur Versteigerung die Unterzeichnung eines Alleinvermittlungsauftrag genannt wurde, macht mich dann doch stutzig und erinnert mich an deutlich weniger seriös auftretende Makler. (Für eine Versteigerung wäre nach meinem Verständnis gar kein Maklerauftrag nötig.)

Oft völlig unvorhersehbar und unverschuldet kann es einen Treffen und man steckt in der finanziellen Klemme. Die Mühlen der Gläubiger mahlen dann oft langsam, aber unerbittlich und nicht selten steht man am Ende nicht nur ohne Hab und Gut, sondern auch ohne Dach über dem Kopf da. Dagegen kann man sich aber wirksam schützen.

Das Belastungs- und Veräußerungsverbot ist nur zwischen Eheleute bzw. Eltern-Kindern gegen Dritte wirksam und muss im Grundbuch eingetragen werden. Es ist auch zu spät es erst in Zeiten finanzieller Notlage einzutragen. Das Belastungs- und Veräußerungsverbot kann 2 Jahre lang von Dritten beeinsprucht werden. Bei einem gültigen BVV ist die Immobilie aber vor Gläubigern geschützt. Das heißt falls der grundbücherliche Eigentümer einer Liegenschaft in finanzielle Schwierigkeiten gerät gelingt es Gläubigern oder in weiterer Folge dem Gericht nicht auf diese Liegenschaft für eine eventuelle Verwertung zuzugreifen.

Häufig wird auch eine Liegenschaft im Hälfteeigentum erworben. Auch hier macht ein gegenseitiges Belatungs- und Veräußerungsverbot Sinn. Nichts ist ärgerlicher also Versteigerungen von Hälfteeigentum, besonders wenn der andere Hälfteeigentümer durch die finanziell angespannte Situation den anderen Teil nicht ersteigern kann.Nicht selten werden dann halbe Liegenschaften völlig unterpreisig versteigert.

Für ein paar Euro kommt man so zu einer Sicherheit, die einem im schwierigen Zeiten doch den vielleicht größten Ärger ersparen kann.

Eine der wenigen Möglichkeiten eventuell einmal ein Schnäppchen zu machen sind Versteigerungen.

Wie finden ?

Es werden imer wieder relatitv teure Abos für so genannte Versteigerungskataloge angeboten. Das kann man heute völlig vergessen. Die Versteigerungen werden heute alle im Internet veröffentlicht. Meistens sind dabei gleich Fotos, ein Wertgutachten und andere Unterlagen Online verfügbar.

Einfach auf der Ediktseite auf die Suche gehen.

Welche Arten der Versteigerung gibt es ?

Auf der Ediktseite gibt es Verkäufe in Insolvenzverfahren, gerichtliche Versteigerungen und freiwillige Versteigerungen. Im Prinzip sind alle interessant.

Bei den Verkäufen in Insolvenzverfahren verkaufen Masseverwalter (Rechtsanwälte) unter anderem Immobilien. Hier gibt es viele Geschäftsgebäude etc. aber durchaus auch privat nutzbare Objekte. Die Abwicklung kann unterschieldich sein, aber beim Masseverwalter bekommt man alle nötigen Auskünfte.

Die gerichtlichen Versteigerungen laufen alle nach dem selben Schema ab. Mehr dazu später.

Freiwllige Feilbietungen gibt es erst seit 2009. Hier können Immobilienbesitzer freiwillig ihre Realitäten versteigern lassen. Nachdem das Ganze noch jung ist, gibt er derzeit noch kaum Objkete.

Was macht man vorher ?

Wenn man eine Immobilie in der Ediktsdatei gefunden hat, die einen interessiert, dann schaut man sich mal alle Unterlagen die Online verfügbar sind genau an. Auf jeden Fall sollte man sich das Langgutachten genau durchsehen. Meistens gibt es auch einen Besichtigungstermin, bei dem man sich die Immobilie live ansehen kann. Sollte es keinen geben, so kann man diesen auch als Interessent beantragen. Konzentriert sein, Fotos und Notizen machen! Es gibt normalerweise nur eine Chance die Immobilie zu besichtigen.

Das Gericht wickelt eigentlich die Versteigerung nur ab und hat somit kaum zusätzliche Informationen, die nicht schon online wären. Der Richter kann aber Auskunft bei rechtlichen Unklarheiten geben. Sollte man noch mehr Auskünfte über das Objekt brauchen, ist es fast besser sich an den Betreiber der Versteigerung zu wenden. Meistens ist das eine Bank. Dort kann man ruhig mal vorstellig werden. Häufig steigern Banken auch selber mit, damit sie nicht zu wenig Geld bekommen, wenn zu billig versteigert wird. Mit etwas Glück kann man solche Informationen bereits rausfinden.

Man kann natürlich noch weitere Informationen bei Gemeinden oder Nachbarn einholen, je nachdem ob man das für nötig hält. Häufig ist auch die verpflichtete Partei sehr kooperativ, weil ja auch der Schuldner Interesse hat, dass ein möglichst hoher Preis erzielt wird, mache erkennen diesen Zusammenhang aber auch nicht.

Weiß man alles, dann sollte man sich ein persönliches Limit setzen und das Vadium besorgen. Das Vadium ist ein Sparbuch mit einer Einlage in einer bestimmten Mindesthöhe. Diese berägt 10% des Schätzwertes und ist in den Edikten ersichtlich. Ohne Vadium darf man nicht mitsteigern! Wenn man die Immobilie ersteigert bleibt das Vadium gleich bei Gericht als Sicherheit.

Wie läuft eine Versteigerung ab ?

Man kommt pünkltlich zum Termin. Anwesend ist meistens die betreibende Partei (die die Geld haben wollen), die verpflichtete Partei (der jetzige Immobilienbesitzer), ein Richter und mehr oder weniger Interessenten.

Der Richter erklärt grob worum es geht. Manchmal müssen vorher Interessenten angeben ob sie steigern, manchmal nicht, das handhaben die Richter etwas unterschiedlich. Überall gleich ist aber, dass es keine Preisabsprachen etc. geben darf und dass man ein Vadium mithaben muss.

Der Ausrufpreis ist üblicherweise 50% des Schätzwertes. Nun wird einfach hochgesteigert. Manchmal in vorgegebenen Schritten, manchmal nicht. Der Höchstbieter bekommt den Zuschlag.

Sollte der Zuschlag zu einem Preis erfolgen, der unter 2/3 des Schätzwertes liegt, so gibt es noch 2 Wochen die Möglichkeit nachzubessern. Hier muß man also 2 Wochen abwarten und weiß erst dann ob man die Immobilie wirklich ersteigert hat. Sollte nachgebessert worden sein, dann kann der ursprüngliche Höchstbietende der Präsenzversteigerung allerdings selber auch auf diese Summe nachbessern und erhält so die Immobilie.

Der Kauf

Die gesamte Kaufabwicklung wird vom Gericht erledigt. Natürlich wird Grunderwerbsteuer und Grundbucheintargungsgebühr vom Kaufpreis fällig, ansonsten fallen aber keine Gebühren an und man bruacht auch keinen Vertragsverfasser etc. mehr. Somit ist der Kauf über Versteigerung relativ Nebenkosteneffizient.

Rechtliches

Sollten rechtliche Unklarheiten bestehen, sollte man die vorher mit dem Richter abklären.

Im Wesentlichen gilt normalerweise aber folgendes:

1. Man kauft das Objekt geldlastenfrei. Es ist also unerheblich welche finanziellen Belastungen im Grundbuch stehen. Die Gläubiger werden nachher über den Versteigerungserlös bedient. Es ist unerheblich, ob die eingetragenen Schulden durch den Versteigerungserlös abgedeckt werden oder nicht. Im Bewertungsgutachten werden deshalb auch keine Geldlasten berücksichtigt.

2. Andere Lasten wie Geh- und Fahrtrechte, Wohnrechte usw. werden natürlich übernommen.

3. Mietverträge müssen übernommen werden. Wohnt der Verpflichtete selber im Objekt so muß er das Objekt räumen. Problematisch wird es wenn z.b. mündliche Mietverträge bestehen, oder der Schuldner an seine Frau „vermietet“ etc. Diese Fälle sind eher selten, da sollte man aber etwas Vorsicht walten lassen. Prinzipiell kann man solche „Scheinmietverträge“ aber auch erfolgreich anfechten.

Schnäppchen ?

Echte Schnäppchen sind nicht zuletzt durch die Veröffentlichung im Internet selten geworden. Insbesondere bei Objekten in gefragten Gegenden und mit größerer potentieller Käuferschicht werden oft Preise erreicht, die am freien Markt nicht gezahlt werden würden. Sehr gute Chancen auf Schnäppchen hat man dagegen noch in ländlichen Gebieten. Hier ist eine Versteigerung zum Ausrufpreis (halber Schätzwert) nicht selten.