Immoblog - Realitäten in Österreich

Wieviel zahlen Österreicher eigentlich für Ihre Wohnungen? Eine Frage die durchaus auch für Anleger nicht uninteressant ist. Nachdem Altmieten etc. den Schnitt einer solchen Statistik doch deutlich drücken, kann man davon ausgehen, dass bei einer Neuvermietung Preise über dem Durchschnitt erzielbar sind.

Wohnungsaufwand (Miete & BK) bei Mietwohnungen

• 2006:  378 Euro (5,56 / m2)
• 2007:  387 Euro (5,68 / m2)
• 2008:  401 Euro (5,86 / m2)

Die Inflation im Wohnbereich belief sich 2008 also auf 3,1% und lag somit unter der tatsächlichen Inflation. Dabei war die Preissteigerung eine reine Preissteigerung der Mieten, weil die Betriebskosten in den letzten 3 Jahren nahezu gleich geblieben sind. (1,70 / m2)

Der Wohnungsaufwand schwankt innerhalb Österreichs zwischen 4,29 / m2 im Burgenland und 7,35 / m2 in Salzburg. Wien liegt mittlerweile nur noch im Mittelfeld (5,80) teurer sind Vorarlberg & Tirol. Die restlichen Bundesländer etwas billiger.

Wer gerade 25 Mio Euro hat und nicht genau weiß, was er damit machen soll, kann sich ein recht schönes Dorf in England kaufen. Dabei handelt es sich keineswegs um ein „Geisterstädtchen“, sondern um ein luxuriöses schönes Dorf südlich London mit 21 Häusern, 40 Einwohnern und Cricketplatz (und natürlich einem entsprechenden Herrensitz für den Käufer). Auch hier sieht man, dass sich Immobilienanlage langfristig rechnet. 1629 ging das Dorf um 2000 Pfund, 60 Jahre später schon um 12.000. Heute soll es 23 Mio Pfund kosten.

Schöne Bilder gibt es hier.

Unter Umständen kann man die Rendite einer Anlagewohnung oder eines kleinen Zinshauses mit einem kleinen „Trick“ ganz schön steigern.

Erwirtschaftet man weniger als 30.000 Euro Umsatz im Jahr, so ist man gemäß Kleinunternehmerregelung umsatzsteuerbefreit. Viele Anleger wissen das nicht, oder haben größere Umsätze und verrechnen ihren Mietern 10% USt. Kauft man eine solche Immobilie und nützt die Umsatzsteuerbefreiung, so wird es dem Mieter (sofern es ein Privatmieter ist) relativ egal sein, ob in der Miete eine Umsatzsteuer enthalten ist oder nicht. In diesem Fall reicht also ein geschickt formulierter Brief an dem Mieter und man bekommt ab sofort 10% mehr Nettomiete.

Man kann im Falle der Umsatzsteuerbefreiung aber natürlich keine Vorsteuer geltend machen. Sollte man also eine größere Renovierung etc. durchführen, so lohnt sich unter Umständen ein Umstieg auf freiwillige Umsatzsteuerpflicht (und damit Möglichkeit zum Vorsteuerabzug). Man ist dann allerdings 5 Jahre lang Umsatzsteuerpflichtig. Danach ist ein „Rückstieg“ wieder möglich.

Es verursacht keinen Jubel, aber es ist so. Mieteinnahmen sind einkommensteuerpflichtig. Hier möchte ich einen groben Einblick geben, was einen Immobilienanleger im Privatbereich an Steuerproblematik erwartet. Dieser Artikel bezieht sich auf das österreichische Steuerrecht und natürlich kann ich nicht für Fehlinformationen oder Unvollständigkeit haften.

Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung sind einkommensteuerpflichtig. Die Gewinne aus einer Anlagewohnung müssen Sie also in der Einkommensteuererklärung angeben und gemäß Ihrer Steuerprogression versteuern. Ausnahme ist, wenn die Gewinne die Freibeträge nicht übersteigen, wodurch man gar keine Steuererklärung abgeben muß.

Bei der Gewinnberechnung stehen auf der Einnahmenseite die Mieteinnahmen. Auf der Ausgabenseite gibt es im Wesentlichen folgende Posten:

• Abschreibung (1,5% vom Anschaffungswert plus Kaufnebenkosten)
• Herstellung & Instandhaltung
• Zinsen für allfällige Kredite
• Werbungskosten (Fahrten, Telefon, Inserate, Briefpapier, Briefmarken, Computer, Steuerberater, Fachzeitschriften, Haus und Grundbesitzerbund, Rechtsberatung, ……..)

Der überschüssige Gewinn ist zu versteuern. Beachtung sollte man noch der Liebhaberei schenken. Es ist durchaus möglich, dass ein Objekt nie Gewinne abwirft. Es kann nämlich durchaus interessant sein ein Objekt zu kaufen, durch umfassende Sanierungen aufzuwerten und nach Abwarten der Spekulationsfrist mit großem und steuerfreiem Gewinn zu verkaufen. Die Verluste in der Zeit der Vermietung sind dann aber nicht absetzbar, weil es unter Liebhaberei fällt. Ist die Vermietung langfristig ein Gewinn, dann kann man aber durchaus auch zwischenzeitliche Verluste steuermindernd absetzen.

Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung sind nicht sozialversicherungsrelevant. Hier müssen also keine Abgaben kalkuliert werden.

Soweit ein grober Überblick, der eine erste Kalkulation eines Objekts ermöglichen soll. Insbesondere für eine Entscheidung ob beispielsweise ein Objekt besser von einem schlechter verdienenden Familienmitglied gekauft wird um in niedrigere Steuerklassen zu fallen, sind damit durchaus möglich. Details müssen aber natürlich in einer detaillierten Steuerberatung geklärt werden.

Häufig wird bei einem Immobilienkauf auch einiges an Inventar mitgekauft. Sei es eine Küche, Badezimmermöbel oder eine Waschmaschine. Dieses Inventar sollte auf jeden Fall im Kaufvertrag als solches angegeben werden. Von Inventar ist nämlich keine Grunderwerbsteuer und keine Grundbucheintragung zu zahlen, wodurch man sich für diesen Teil immerhin 4,5% erspart. Leider denken nämlich auch Notare oft nicht an diese Möglichkeit der Steuerreduktion.

Manchmal haben Finanzämter aber auch Obergrenzen bzw. unplausible Angaben werden nicht akzeptiert. Macht also das Inventar mehr als die Immobilie aus, dann wird man sich schon gute Antworten überlegen müssen. Es spricht aber absolut nichts dagegen, eine Küche auch als solche zu verkaufen und nicht unnötig zu versteuern.

Das Haus ist schön, ABER….

Bei kaum einer Immobilie ist alles so wie man es haben will. Fast immer gehört dies oder jenes saniert, oder adaptiert. Viele Interessenten schrecken vor solchen Arbeiten zurück, weil sie zeitlichen und finanziellen Aufwand nicht abschätzen können. Der finanzielle Aufwand kann auch nicht als absolute Summe angegeben werden. Ist man zur Eigenleistung bereit und sucht nach günstigen Angeboten etc. differieren die verschiedenen Preise ohne weiters um 300%. So ist Sanierungsbedarf nicht nur Nachteil, sondern auch eine gute Chance ein echtes Schnäppchen zu erwerben.

Zuerst gilt es den Aufwand der nötigen Sanierung abzuschätzen. Hier gibts natürlich auch kleine Helfer, die die Sache erleichtern.

Die technische Hochbauabteilung der Provinz Bozen hat einen hervorragenden Richtpreiskatalog online. Hier kann man sich für jedes Gewerk Preise suchen. Die Liste gilt für Neubau, viele Gewerke lassen sich aber durchaus für Sanierung nützen.

Interessant auch die Handwerker Rückwärtsversteigerungen. Dabei werden von Bauherren Aufträge eingestellt und Handwerker unterbieten sich gegenseitig im Preis. Daraus lassen sich durchaus auch Preise für eine eigene Sanierung ableiten. Bekanntester Anbieter ist my-hammer.at & my-hammer.de.

Preise für Materialen gibts bei Ebay. Allerdings kann es durchaus sein, dass beispielsweise ein Heizkessel beim Installateur um 20-30% mehr kostet als auf Ebay.

Dann kann man sich noch mit groben Hilfwerten zufrieden geben.

• Vollwärmeschutz 40-70 Euro / m2
• Fenster in Normalgröße 500 Euro, Balkontür 1000 Euro (beste Qualität)
• Neuer Heizkessel-Gas 5000 Euro inkl. Wechsel
• Neues Bad je nach Ausstattung 7000-15000 Euro von Installateur ohne Eigenleistung
• Böden neu 50-100 Euro/m2 inkl. Verlegung
• Innentür 500 Euro bessere Qualität inkl. Einbau
• Außentür 2000 Euro
• neues Dach ohne Dachstuhl 15.000 Euro inkl. Spenglerarbeiten („normales“ EFH)
• usw….

Teilweise sehr grobe Werte, aber nachdem auch die tatsächlichen Werte sehr unterschiedlich sind, reicht das auch durchaus. Falls einzelne Reparaturen aus verschiedenen Gründen nicht abschätzbar sind, empfihlt sich natürlich trotzdem die Beratung durch einen Fachmann. Ein neues Dach bei komplizierter Ausführung und ein paar Schäden im Dachstuhl kostet also ohne weiters auch mal das 3 fache vom oben genannten Wert. Ich möchte also hier nicht zur unvorsichtigen Entscheidungen anregen !!

Makler sind ja ein unerschöpfliches Thema. Man ärgert sich hauptsächlich über sie, aber man kommt ihnen schwer aus. Hier die wichtigsten Tipps im Umgang mit Maklern, aus der Sicht des Immobilienverkäufers

Spätestens wenn man eine Immobilie inseriert, dann melden sich früher oder später auch ein paar Makler, die anbieten das Objekt zu vermarkten. Man kann sich Makler ohne weiters auch ins Haus einladen. Wenn man sich erwartet, dass man besonders viel von einem Makler erfährt, wie etwa einen realistischen Preis, oder eine Verkaufchance, dann sei man hier gleich gewarnt. Die meisten Makler haben wenig Ahnung. Daher Tipp Nummer:

1. Keinen Makler wählen, der Sie kontaktiert.

Sie wollen (falls überhaupt) einen Makler, der seriös ist und gut im Geschäft ist, mit vielen Kontakten und Erfahrung. Genau diese Makler werden nie an Sie herantreten, weil Sie ein Inserat geschalten haben. Gute Makler müssen nicht kontaktieren, gute Makler werden kontaktiert. Hören Sie sich also lieber um, oder noch viel besser schauen sie in Immobilienzeitungen welcher Makler am ehesten Immobilien vermarktet, die der Ihren entsprechen. Praktisch jeder Makler vertreibt zwar jedes Objekt das er bekommt, aber trotzdem sind die meisten Makler geografisch, vom Klientel etc. in eine Richtung spezialisiert. Ähnliche Objekte bedeuten nicht Konkurrenz, sondern eine Chance.

2. Fallen Sie nicht auf die klassischen Maklersprüche rein.

Sobald Sie ein Makler kontaktiert werden Sie zu hören bekommen, dass er zahllose Kunden an der Angel hat, die genau dieses Objket suchen. Häufig wird er auch für einen ganz konkreten Kunden suchen, auf den Ihre Immobilie wie zugeschnitten ist. Alles in allem gibt es normalerweise alle diese Kunden nicht. Auch wenn es schwer fällt sich diesen „sicheren Käufer“ durch die Lappen gehen zu lassen, fallen Sie trotzdem nicht darauf herein. Sehen Sie die Sache mal aus der Sicht des Maklers. Wenn er einen Kunden hat, für den die Immobilie so maßgeschneidert ist, dann könnte er mit nur einer Besichtigung innerhalb weniger Tage einige Tausend Euro verdienen. Dann sollte es ihm völlig ausreichen, wenn Sie ihm sagen, er darf diese eine Besichtigung machen und dann ist diese Zusammenarbeit beendet. Wenn er dann trotzdem auf alle Fälle einen Vertrag will und sogar auf einen Alleinvermittlungsauftrag drängt, dann ist was faul an der Sache. Bleiben Sie hart. Wenn es den Kunden gibt, der genau dieses Haus sucht, macht der Makler ALLES um es diesem Kunden auch zu zeigen. Wenn es ihm nur um die Unterschrift geht, dann hat er diesen Kunden nicht.

3. Handeln Sie

Im Prinzip ist die Sache so, dass ein Makler, wenn er ein Geschäft abschließt, eine riesen Stange Geld verdient. Es ist auch nicht so, dass ein Makler alle paar Tage ein Haus verkauft. Viele Maklerbüros freuen sich über ein Geschäft im Monat und viele schaffen auch das nicht und sperren nach ein paar Monaten wieder zu. Eine Immobilie zum Verkauf zu bekommen ist daher für einen Makler schon einmal der halbe Erfolg. Praktisch jeder Makler geht deshalb auch mit der Provision runter. Handeln lohnt sich auf jeden Fall. Fallen Sie nicht auf den nächsten Maklerspruch rein, dass er einfach auch die Verkaufsprovision auf den Kaufpreis aufschlägt und somit nichts kostet, das ist Blödsinn. Durch einen Verkauf über Makler muß der Verkäufer ca. 7% mehr zahlen, als der Verkäufer erhält. Diese 7% muss irgendwer zahlen und die Immobilienkäufer die 7% überteuert kaufen sind selten. Sollte Ihre Immobilie nämlich so billig sein, dass sie ganz leicht auch für 7% mehr vermarktbar ist, dann wäre sie schon lange weg.

Alleinvermittler oder schlichter Maklervertrag

Lesen Sie diesen Artikel um den Unterschied zu kennen. Jeder Makler will einen Alleinvermittler. Nachteil für den Kunden ist, dass er auf den einen Makler angewiesen ist und dass er auch Provision zu bezahlen hat, wenn er das Objket selber verkauft. Ich kenne genug Fälle, wo jemand einen Alleinvermittler unterschreibt und eine Woche später kauft ein guter Freund das Haus. In einem solchen Fall zahlen Sie trotzdem volle Provision.

Andererseits ist es aber schon so, dass der Makler mit einem Alleinvermittler sich besonders viel Mühe geben wird das Objekt zu verkaufen. Ich kann deshalb nicht unbedingt davon abraten einen Alleinvrmittler zu unterschreiben, man sollte es sich aber gut überlegen.

Sollten Sie sich gegen einen Alleinvermitller entscheiden gilt aber

Nicht zu viele Makler

Die meisten Makler bekommen früher oder später mit, welche Makler noch an einem Objekt dran sind. Je mehr Makler an einem Objket sind, desto weniger wird der Makler in das Objekt investieren, weil die Erfolgschance geringer wird. So gibt es zahllose Immobilien am Markt, die fast jeder Makler anbietet, aber keiner betreibt den Verkauf wirklich systematisch und ordentlich. Maximal 3 Makler und wenn Sie einen dazunehmen, kündigen Sie einen anderen.

Laut Maklergesetz gibt es 2 Formen, wie ein Makler mit der Vermarktung einer Immobilie beauftragt werden kann. Den Alleinvermittlungsauftrag oder den schlichten Maklervertrag. Zuerst die wichtigsten Eigenheiten:

Alleinvermittlung

Laut Gesetz handelt es sich um folgendes:

Verpflichtet sich der Auftraggeber, für das zu vermittelnde Geschäft keinen anderen Makler in Anspruch zu nehmen, so liegt ein Alleinvermittlungsauftrag vor. Bei diesem muß sich der Makler nach Kräften um die Vermittlung bemühen.

Im Prinzip heißt das, dass man nicht berechtigt ist einen anderen Makler zu engagieren. Relativ problematisch daran ist, dass man auch provisionspflichtig wird, wenn man die Immobile selber verkauft. Sollte man also schon einen Interessenten an der Hand haben, dann sollte man sich das ganz genau überlegen, ob man wirklich einen Alleinvermittlungsauftrag unterschreibt. Man kann natürlich Ausnahmen im Vertrag vorsehen, wie dass man beim Verkauf innerhalb einer gewissen Zeit oder an gewisse Interessenten keine oder verringerte Provision zahlt.

Vorteil am Alleinvermittlungsauftrag ist, dass der Makler normalerweise relativ viel tun wird um das Geschäft „an Land zu ziehen“. Er ist gesetzlich sogar dazu verpflichtet, was aber natürlich ein eher zahnloses Gesetz ist. Jeder Makler wird viele Argumente finden, warum ein Alleinvermittlungsauftrag unterschrieben werden sollte. Teilweise sind sie völliger Blödsinn. Makler wollen einen Alleinvermittler, weil sie so die Konkurrenz ausschalten und die Erfolgschance deutlich steigern. Sehr viele Makler behaupten nur mit Alleinvermittler zu arbeiten, stellt man sie dann aber vor die Wahl „schlichter Maklervertrag oder nichts“, dann geben sie sich meistens auch mit einem schlichten Vertrag zufrieden. Manche Makler, die es sich leisten können, arbeiten wirklich nur mit Alleivermittler. Blöderweise sind das auch oft die besten.

Der Alleinvermittler muß befristet abgeschlossen werden. Dabei darf prinzipiell auf maximal 6 Monate befristet werden. Bei Sonderobjekten, deren Verkauf besonders schwierig ist, könnte man auch längere Befristungen argumentieren. Auch jede Verlängerung des Vertrages muss befristet werden.

schlichter Maklervertrag

Der schlichte Maklervertrag ist eine eher formlose Zusammenarbeit. Der Makler ist berechtigt das Objekt anzubieten. Sollte er Erfolg haben, bekommt er eine Provision, sonst nicht. Es darf an mehrere Makler vergeben werden und man kann das Objekt auch selber anbieten und provsionsfrei verkaufen. Der schlichte Maklervertrag kann jederzeit von beiden Seiten fristlos gekündigt werden.

Für den Kunden ist das als der ideale Vertrag. Für den Makler weniger, weil er sehr oft nicht zum Erfolg kommen wird. Problematisch für den Kunden ist, dass viele Makler nicht ihr volles Engagement in den Verkauf der Immobilie legen. Zeitungsinserate etc. sind teuer, wenn der Makler merkt, dass schon 3 andere Makler an einem Objekt arbeiten, dann wird er sich das Inserat im Zweifelsfall eher sparen.

Der schlichte Maklervertrag wird oft als völlig unverbindlich angeboten. Das ist leider nicht ganz so. Sollte der Makler einen Kunden finden, der bereit ist die vereinbarte Kaufsumme zu zahlen, dann hat er prinzipiell Provisionsanspruch. Man ist aber als Kunde in jedem Fall abgesichert, dass man nur ein Mal Provision zu zahlen hat. Sollten also mehrere Makler um die Prov. streiten, dann müssen sie sich das untereinander aufteilen. Der Kunde zahlt maximal ein Mal. Problem ist, aber wenn man z.B. eine Wohnung um 100.000 Euro verkaufen will und der Makler findet einen Käufer der bereit wäre das zu zahlen. Jetzt hat man aber privat einen Käufer der 102.000 Euro bezahlt. In diesem Fall könnte der Makler einen wirksamen Provisionsanspruch geltend machen.

Es ist also wichtig einen Maklervertrag sofort zu kündigen, wenn die Immobilie verkauft ist !

Fazit

Man kann einen Alleinvermittler schon vergeben, aber nur an einen Makler bei dem man sich wirklich sicher ist, was man tut. Nicht dem Erstbesten einen Alleinvermittlungsauftrag unterschreiben, weil er gut reden kann (die Makler die am besten ihren Vertrag verkaufen, sind dann oft überraschend schwach im Verkauf einer Immobilie). Mit einem schlichten Maklervertrag ist wenig vertan, aber man darf sich hier auf keinen Fall im Verkaufspreis drücken lassen. Eher mehr reinschreiben und dem Makler zu verstehen geben, dass Verhandlungsspielraum besteht. Viele Makler versuchen den Preis zu drücken um die Immobilie möglichst schnell zu verkaufen. Handeln ja, aber nicht schon im Maklervertrag!!

Nicht zu vielen Maklern geben ! Maximum ist 2-3 Makler, ansonsten haben viele Makler das Objekt und keiner gibt sich Mühe.

Ein Makler wird oft nur das Alleinvermittlungsformular „dabei haben“ und das als die übliche, oder alleinige  Form des Maklervertrages anpreisen. Man kann dem Makler durchaus zu verstehen geben, dass man weiß dass es auch anderes gibt. Und wenn es nur dazu dient die Provision etwas zu drücken.

Im Rahmen eines Immobilienkaufs wird irgendwann ein Punkt erreicht, an dem man sich handelseinig wird. Ab dann möchten aber auch beide Vetragsparteien abgesichert sein, dass nicht plötzlich an wen anderen verkauft wird, oder dass der Interessent plötzlich nicht mehr kaufen will. Diese Absicherung geschieht üblicherweise in Form eines Kaufanbots. Auch jeder Makler wird auf diese „altbewährte“ Vorgangsweise drängen.
Der Interessent stellt ein Kaufanbot in dem er festhält, dass und zu welchen Bedingungen er die Immobilie zu erwerben bereit ist. Innerhalb einer gewissen Frist hat der Verkäufer Zeit es sich zu überlegen und kann dann das Anbot annehmen oder nicht. Sowohl die Abgabe, als auch die Annahme eines Kaufanbots sind verbindlich.
Jetzt wird üblicherweise nur noch der Kaufvertrag vom Schriftenverfasser aufgesetzt und unterschrieben.
Beim Kaufanbot sollte man jedoch einige wichtige Punkte beachten.

1. Ein Kaufanbot mit Klauseln wie „gültig vorbehaltlich Finanzierung durch die Hausbank“ etc. ist nicht verbindlich. Solche Scheinanbote werden ganz gerne mal abgegeben um den Verhandlungsspielraum abzuchecken etc. Ein solches Anbot (auch wenn es vielleicht schwer fällt) sollten Sie keinesfalls annehmen. Im Prinzip wären Sie dadurch nämlich an jemanden gebunden, häufig sogar ohne zeitliche Befristung, der Vertragspartner kann aber durch seine Klausel jederzeit den „Rettungsanker“ ziehen und zurücktreten. (Eine Finanzierung die man nicht will, wird man auch auf der Bank nicht bekommen). Auf ein solches Angebot gibt es daher nur eine richtige Reaktion. Teilen Sie dem Anbotsleger ohne jede Gemütsregung mit, dass er erst die Finanzierung abklären soll und dann ein verbindliches Anbot legen soll. Lassen Sie dabei keinesfalls durchblicken, dass sie vom Preis positiv überrascht sind. Man kann den Preis gar nicht zum Thema machen, oder anmerken, dass er zu gering ist, aber niemals andeuten, dass er höher als erwartet ist. Wer wirklich kaufen will wird ein verbindliches Anbot legen.

Es gibt Sonderfälle die solche Klauseln akzeptabel machen. Ein Beispiel wäre, dass ein Objekt nur nach Umwidmung im Flächenwidmungsplan sinnvoll nutzbar ist. Hier wäre es schon denkbar, dass man ein Anbot akzeptiert, das vorbehaltlich einer positiven Umwidmung gestellt ist. In solchen seltenen Fällen wird es aber schon erkennbar sein, dass echtes Kaufinteresse besteht und es nicht nur ein „Testanbot“ ist. Akzeptable Klauseln sind üblicherweise auch nicht vom Anbotsleger beeinflußbar.

2. Das Kaufanbot muß immer befristet gestellt werden. Ohne Befristung ist die Gültigkeitsdauer eines Anbots eher strittig, was höchstens zu Problemen führt. Übliche Befristungen bewegen sich im Zeitrahmen von 2 Wochen. Hier gibt es aber natürlich Spielraum. Ist man beispielsweise ohnehin bereit den vollen Preis zu bezahlen, sollten ein paar Tage ausreichend sein.

3. Ein Anbot muß keine bestimme Form erfüllen. Fast jeder Makler hat ein „Anbotsformular“, das er anbieten wird und oft auch darauf drängen wird. Diese Formulare zeichnen sich vor allem dadurch aus, dass der Provisionsanspruch des Maklers mehrfach betont wird, was im Prinzip nicht mal ins Anbot gehört. Man kann also ohne weiteres selber ein Anbot schreiben. Will man dem Makler einen Gefallen tun, dann kann man seine Provision ins Anbot aufnehmen, muss man aber nicht. Man kann auch mit dem Makler eine eigene Provisionsvereinbarung unterfertigen um das überhaupt getrennt vom Kaufanbot abzuwickeln. Sollte das Formular des Makelrs akzeptabel sein, so kann man ohne weiters beliebige handschriftliche Zusatzanmerkungen anbringen. Viele Makler werden überfordert sein, wenn sie ein selbst geschriebenes Anbot bekommen, weil sie in ihrer 2 tägigen Einschulung nicht für diesen Fall „ausgebildet“ wurden, aber das muss einen nicht irritieren. Der Makler braucht das Anbot lediglich zu übermitteln, es ist nicht seine Aufgabe es zu beeinflussen oder gar abzulehnen (alles schon erlebt!)

Seit 1.1.2009 gibt es in Österreich ein Gesetz mit dem wunderschönen Namen „Energieausweisvorlagegesetz“. Dieses sieht vor, dass bei Verkauf, Vermietung, Tausch etc. von Immobilien, die beheizt oder gekühlt werden, spätestens bei Vertragserklärung ein Energieausweis vorzulegen ist. Der Energieausweis darf höchstens 10 Jahre alt sein. Er kann für ein einzelnes Nutzungsobjekt (z.B. Eigentumswohnung) oder auch für das ganze Haus gültig sein. Er sieht aus wie die bunten Aufkleber auf Kühlschränken mit einer Energieeffizienzklasse. Als Problem sehe ich, dass man heute gewohnt ist bereits bei B-Elektrogeräten wegzuschauen, weil nur noch Aplus, doppel A und ähnliche Geräte verkauft werden. Bei einem Althaus wird man aber selbst bei ordenlicher Sanierung kaum Energieklasse C erreichen. Dies wird sicher manche Mieter oder Käufer abschrecken.
Derzeit wird dieses Gesetz noch wenig beachtet, was einen Verkäufer aber durchaus auch in Probleme bringen kann. Wird nämlich kein Energieausweis vorgelegt, dann gilt automatisch ein dem Alter und der Bauweise entsprechender Zustand als vereinbart. Sollte sich nachträglich herausstellen, dass der energetische Zustand schlechter ist als dieser „Durchschnitt“, so kann man prinzipiell als Verkäufer/Vermieter auch schadenersatzpflichtig werden. Außerdem kann der Käufer/Mieter nachträglich die Erstellung und Aushändigung eines Energieausweises erzwingen.
Die Kosten für den Energieausweis sind zum Glück stark gefallen. Nachdem der vereinfachte Energieausweis, bei Vorhandensein von vernünftigen Planunterlagen, recht rasch erstellt ist und der Markt für Energieausweise naturgemäß enorm ist, stimmen die früher verbreiteten Werte von bis zu 2 Euro / m2 schon lange nicht mehr. Selbst 1 Euro stellt heute bei einem ganzen Haus schon eher die Obergrenze dar.

Den vollständigen Text des EAVG (Energieausweisvorlagegesetz) gibts hier.