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Laut Maklergesetz gibt es 2 Formen, wie ein Makler mit der Vermarktung einer Immobilie beauftragt werden kann. Den Alleinvermittlungsauftrag oder den schlichten Maklervertrag. Zuerst die wichtigsten Eigenheiten:
Alleinvermittlung
Laut Gesetz handelt es sich um folgendes:
Verpflichtet sich der Auftraggeber, für das zu vermittelnde Geschäft keinen anderen Makler in Anspruch zu nehmen, so liegt ein Alleinvermittlungsauftrag vor. Bei diesem muß sich der Makler nach Kräften um die Vermittlung bemühen.
Im Prinzip heißt das, dass man nicht berechtigt ist einen anderen Makler zu engagieren. Relativ problematisch daran ist, dass man auch provisionspflichtig wird, wenn man die Immobile selber verkauft. Sollte man also schon einen Interessenten an der Hand haben, dann sollte man sich das ganz genau überlegen, ob man wirklich einen Alleinvermittlungsauftrag unterschreibt. Man kann natürlich Ausnahmen im Vertrag vorsehen, wie dass man beim Verkauf innerhalb einer gewissen Zeit oder an gewisse Interessenten keine oder verringerte Provision zahlt.
Vorteil am Alleinvermittlungsauftrag ist, dass der Makler normalerweise relativ viel tun wird um das Geschäft „an Land zu ziehen“. Er ist gesetzlich sogar dazu verpflichtet, was aber natürlich ein eher zahnloses Gesetz ist. Jeder Makler wird viele Argumente finden, warum ein Alleinvermittlungsauftrag unterschrieben werden sollte. Teilweise sind sie völliger Blödsinn. Makler wollen einen Alleinvermittler, weil sie so die Konkurrenz ausschalten und die Erfolgschance deutlich steigern. Sehr viele Makler behaupten nur mit Alleinvermittler zu arbeiten, stellt man sie dann aber vor die Wahl „schlichter Maklervertrag oder nichts“, dann geben sie sich meistens auch mit einem schlichten Vertrag zufrieden. Manche Makler, die es sich leisten können, arbeiten wirklich nur mit Alleivermittler. Blöderweise sind das auch oft die besten.
Der Alleinvermittler muß befristet abgeschlossen werden. Dabei darf prinzipiell auf maximal 6 Monate befristet werden. Bei Sonderobjekten, deren Verkauf besonders schwierig ist, könnte man auch längere Befristungen argumentieren. Auch jede Verlängerung des Vertrages muss befristet werden.
schlichter Maklervertrag
Der schlichte Maklervertrag ist eine eher formlose Zusammenarbeit. Der Makler ist berechtigt das Objekt anzubieten. Sollte er Erfolg haben, bekommt er eine Provision, sonst nicht. Es darf an mehrere Makler vergeben werden und man kann das Objekt auch selber anbieten und provsionsfrei verkaufen. Der schlichte Maklervertrag kann jederzeit von beiden Seiten fristlos gekündigt werden.
Für den Kunden ist das als der ideale Vertrag. Für den Makler weniger, weil er sehr oft nicht zum Erfolg kommen wird. Problematisch für den Kunden ist, dass viele Makler nicht ihr volles Engagement in den Verkauf der Immobilie legen. Zeitungsinserate etc. sind teuer, wenn der Makler merkt, dass schon 3 andere Makler an einem Objekt arbeiten, dann wird er sich das Inserat im Zweifelsfall eher sparen.
Der schlichte Maklervertrag wird oft als völlig unverbindlich angeboten. Das ist leider nicht ganz so. Sollte der Makler einen Kunden finden, der bereit ist die vereinbarte Kaufsumme zu zahlen, dann hat er prinzipiell Provisionsanspruch. Man ist aber als Kunde in jedem Fall abgesichert, dass man nur ein Mal Provision zu zahlen hat. Sollten also mehrere Makler um die Prov. streiten, dann müssen sie sich das untereinander aufteilen. Der Kunde zahlt maximal ein Mal. Problem ist, aber wenn man z.B. eine Wohnung um 100.000 Euro verkaufen will und der Makler findet einen Käufer der bereit wäre das zu zahlen. Jetzt hat man aber privat einen Käufer der 102.000 Euro bezahlt. In diesem Fall könnte der Makler einen wirksamen Provisionsanspruch geltend machen.
Es ist also wichtig einen Maklervertrag sofort zu kündigen, wenn die Immobilie verkauft ist !
Fazit
Man kann einen Alleinvermittler schon vergeben, aber nur an einen Makler bei dem man sich wirklich sicher ist, was man tut. Nicht dem Erstbesten einen Alleinvermittlungsauftrag unterschreiben, weil er gut reden kann (die Makler die am besten ihren Vertrag verkaufen, sind dann oft überraschend schwach im Verkauf einer Immobilie). Mit einem schlichten Maklervertrag ist wenig vertan, aber man darf sich hier auf keinen Fall im Verkaufspreis drücken lassen. Eher mehr reinschreiben und dem Makler zu verstehen geben, dass Verhandlungsspielraum besteht. Viele Makler versuchen den Preis zu drücken um die Immobilie möglichst schnell zu verkaufen. Handeln ja, aber nicht schon im Maklervertrag!!
Nicht zu vielen Maklern geben ! Maximum ist 2-3 Makler, ansonsten haben viele Makler das Objekt und keiner gibt sich Mühe.
Ein Makler wird oft nur das Alleinvermittlungsformular „dabei haben“ und das als die übliche, oder alleinige Form des Maklervertrages anpreisen. Man kann dem Makler durchaus zu verstehen geben, dass man weiß dass es auch anderes gibt. Und wenn es nur dazu dient die Provision etwas zu drücken.
Maklertipps für Immobilienverkäufer » Immoblog
[…] Sie diesen Artikel um den Unterschied zu kennen. Jeder Makler will einen Alleinvermittler. Nachteil für den […]
#1 Pingback vom 19. März 2009 um 15:09
Rechtsforum | Ratgeber Recht
Maklerprovision…
Wir haben seit kurzem eine Wohnung direkt vom Eigent……
#2 Trackback vom 13. Januar 2010 um 16:17
Paul Ochsenhofer
Lieber Author,
ich bin mit im Großen und Ganzen mit deinem Artikel d´accor. Jedoch stößt mir eines echt auf:
Der Satz:“ Mit einem schlichten Vertrag ist nicht viel vertan.“ und dann weiter „nicht zu vielen Maklern gehen, maximal 2-3 Makler!“ Da stellt es mir die Haare auf. Genau das führt nämlich dazu, dass das Objekt seine Integrität verliert. Nur schlechte/erfolglose Makler nehmen schlichte Aufträge überhaupt erst an. Ein guter/erfolgreicher Makler hat nur glückliche Abgeber und Abnehmer WEIL er/sie eben NUR exklusiv arbeitet(=AV). Wenn man mehr als einen Makler beauftragt und es womöglich auch noch selbst versucht dann passiert eben genau das Gegenteil von dem was man sich erwartet und was eigentlich logisch erscheint. Das Objekt wird später vermietet/verkauft weil eben niemand WIRKLICH VERANTWORTLICH ist. Man muss also als Verkäufer einen AV vergeben. Richtig ist, dass man sich den exklusiven Makler genau aussuchen muss. Am besten 5 einladen und dann entscheiden. Alles andere als ein AV ist Schwachsinn, und zwar für ALLE Beteiligten. 10 Jahre Erfahrung als Makler haben mir das bewiesen.
Beste Grüße aus Wien
Paul Ochsenhofer
#3 Comment vom 13. April 2011 um 07:47
Paul Ochsenhofer
Nobody´s agency (Alleinvermittlungsauftrag) – nobody´s responsibility
#4 Comment vom 13. April 2011 um 07:48
admin
Hallo Hr Ochsenhofer,
ich habe fast eineinhalb jahre als makler gearbeitet, habe aber deutlich mehr erfahrung als kunde von maklern. durch viele erlebnisse ist meine einstellung zu maklern vielleicht mehr als kritisch, weshalb ich sicher immer anderer meinung sein werde, als ein makler wie sie es sind.
Trotzdem gebe ich ihnen eigentlich im grossen und ganzen recht. man kann ganz bestimmten maklern unter umständen auch einen alleinvermittler geben und damit besser fahren, als anders. ich arbeite mittlerweile ohnehin nur noch mit einem makler zusammen, und der arbeitet ausschliesslich mit alleinvermittler. es ist aber auch ein makler wie man ihn sich wünscht.
problem ist aber, dass man üblicherweise nicht besonders viele makler kennt. jetzt möchte man eine wohnung verkaufen und inseriert diese vielleicht in einer tageszeitung. handelt es sich um eine interessante immobilie, werden sich jetzt eine schar von maklern melden, die ALLE einen alleinvemittler wollen und dies auch in blumigsten worten begründen. daher bleibt meine grundeinstellung, keine makler nehmen, die auf einen zukommen, und prinzipiell auch keine alleinvermittler. hat man einen makler, bei dem man weiss woran man ist, kann man von der 2. regel auch absehen 😉
ich kenne kaum makler in wien, habe aber mittlerweile das gefühl, dass sich makler auf einem höheren niveau bewegen, als bei mir in der provinz. sollte ich ihnen persönlich als mit meiner meinung unrecht tun, weil sie ein positives beispiel unter den maklern sind, dann gratuliere ich ihnen und entschuldige mich. dem „ahnungslosen“ wohnungsverkäufer kann ich leider aus meiner erfahrung trotzdem nur den tipp geben, vorsichtig zu sein. vielleicht ist ein „casting“ von 5 maklern empfehlenswert, wie sie es vorschlagen, nur wer macht das schon. bei uns ruft meist ein makler eines unseriösen franchiseunternehmens an, hat NULL ahnung von immobilien und kann aus seiner finanzmekler karriere vor allem eines und das ist reden. da ist ein alleinvermittler ein verlorene halbes jahr, das weh tut, oder vielleicht sogar zu unüberlegten verkäufen etc. verführt.
ein interessantes beispiel. in linz wurde ein fantastisches zinshaus verkauft. bei meinem makler war es innerhalb von einer woche weg, sehr günstiger preis 1,6mio. davor hatte es ein makler ein halbes jahr in alleinvermittlung, und der verkäufer hat ernsthaft überlegt es für 1 mio herzugeben. das war auch das einzige angebot, dass der erste makler in 6 monaten auf die beine gestellt hat.
kein scherz ! so wars !
#5 Comment vom 13. April 2011 um 16:37
Paul Ochsenhofer
Lieber Admin,
kann dich (ich hoffe wir sind per Du) sehr gut verstehen. Es ist nach wie vor beschämend zu erleben, wie viele schlechte, erfolglose Makler im Markt verkehren und diesen zerstören. Du hast recht wenn Du sagst, dass die Hemmschwelle für den Abschluss eines AVs höher liegt wenn man den Makler noch nicht kennt, eh klar. Damit legt man ja sein wichtigstes Assett in die Hände eines anderen. Ich war auch schon ein paar mal selbst Verkäufer und hab immer einen AV vergeben. Davor habe ich 6 Makler interviewt, einem habe ich den Auftrag gegeben. Lustiger weise war es immer der, der mir empfohlen wurde. Empfehlungen bekommt man eben nur dann, wenn man gute Arbeit leistet.
Keine Angst, du hast mich keines wegs persönlich beleidigt, wie auch- wir kennen uns ja garnicht.
Ich denke jedoch, dass man in Deiner Position als Blogger den Verkäufern empfehlen sollte,
1. vier bis sechs Makler präsentieren zu lassen,
2. einem davon den AV zu geben und
3. ihn dazu zu zwingen, allen anderen das Objekt ameta anzubieten.
Ich mache nämlich als Makler (übrigens bei RE/MAX 4you in Wien) lieber 30 Abschlüsse gemeinsam mit Kollegen als 10 alleine. Deshalb hab ich nur glückliche Verkäufer und Käufer.
12 Qualifizierungsfragen findest du auf paulochsenhofer.at. Damit kannst du deinen Makler testen und herausfinden ob er der richtige für den Job ist. Es kommt immer auf das Individuum an, das ist auch bei Maklern nicht anders. Jede Branche hat auch gute Leute, aber das weißt du eh…
Beste Grüße und danke schon jetzt für den Meinungsaustausch.
Würd mich über deinen Senf zu meinen Artikeln sehr freuen! Hoffe bald auf blogmakler.wordpress.com von Dir zu lesen.
mfg
Paul
#6 Comment vom 13. April 2011 um 21:46