Immoblog - Realitäten in Österreich

Immobilienverlosungen kennt eigentlich jeder. Nicht zuletzt wegen der rechtlich nach wie vor nicht ganz klaren Situation werden sie in der Presse ständig erwähnt. Völlig unbekannt ist aber, dass man seit diesem Jahr Immobilien in Österreich auch völlig legal versteigern kann. Und zwar geht es nicht um die Versteigerung von insolventen Firmen/Menschen, sondern um eine freiwillige Versteigerung einer Immobilie.

Vorgangsweise ist in etwa folgende:

1. Man gibt seine Immobilie zur Versteigerung. Konkret wird das vom Dorotheum durchgeführt.

2. Der Wert der Immobilie wird ermittelt und Dorotheum und Ver“käufer“ einigen sich auf Modalitäten wie Ausrufpreis etc.

3. Die Immobilie wird vom Dorotheum beworben. Einerseits soll das über Inseratschaltungen, andererseits auf der Ediktseite unter „freiwillige Feilbietungen“ erfolgen. Nach bezahlen der Kataloggebühr kommt man dann noch in den Dorotheumskatalog.

4. Die Immobilie wird versteigert.

Beworben wird das ganze auf der Dorotheumshomepage ja fast euphorisch. Schneller Verkauf zum marktkonformen Preis usw. werden als Argumente angeführt. Ein persönliches Gespräch war aber eher ernüchternd:

1. Dorotheum ist Makler. Es muss ein Alleinvermittlungsauftrag für das Dorotheum unterschrieben werden.

2. Dorotheum wirbt mit der „Festlegung eines marktgerechten Preises“. Interessanterweise wurde hier aber die Bestellung eines Sachverständigen empfohlen. Nicht nur, dass die „marktgerechtigkeit“ eines solchen Gutachtens oft bezweifelt werden kann, ist das auch nicht gerade ein billiger Weg.

3. Die Verkaufsspesen sind enorm. Käufergebühren bis zu 6%, Verkäufergebühren bis zu 5%. Versteht sich von selbst, dass es dann noch Zurückziehungsgebühren oder Kataloggebühren gibt.

4. Das zu hinterlegende Vadium wird als „Sicherheit“ für den Verkäufer angepriesen. Allerdings ist das Vadium nur so hoch wie die Käufergebühren ?? Frage wer hier wohl zuerst sein Geld bekommt….

5. Versteigerungen werden vor allem in Wien stattfinden. (Zitat: „könnten“ aber auch einmal wo anders sein)

Insgesamt wurde also eine interessante Möglichkeit der Immobilienvermittlung geschaffen, konkret scheint mir das Verfahren aber derzeit als völlig uninteressant. Die nächsten Versteigerungen sollen laut Homepage im Herbst stattfinden. Mal sehen ob das derzeitige Angebot von 0 (null) Immobilien noch größer wird. Insgesamt mag die Immobilienversteigerung also einmal interessant für Großprojekte mit internationaler Bieterbeteiligung etc. werden. Wie gut das Dorotheum solche Immobilien dann tatsächlich vermarktet wird sich aber auch erst zeigen, weil dass mir als erste Bedingung zur Versteigerung die Unterzeichnung eines Alleinvermittlungsauftrag genannt wurde, macht mich dann doch stutzig und erinnert mich an deutlich weniger seriös auftretende Makler. (Für eine Versteigerung wäre nach meinem Verständnis gar kein Maklerauftrag nötig.)

Laut Maklergesetz gibt es 2 Formen, wie ein Makler mit der Vermarktung einer Immobilie beauftragt werden kann. Den Alleinvermittlungsauftrag oder den schlichten Maklervertrag. Zuerst die wichtigsten Eigenheiten:

Alleinvermittlung

Laut Gesetz handelt es sich um folgendes:

Verpflichtet sich der Auftraggeber, für das zu vermittelnde Geschäft keinen anderen Makler in Anspruch zu nehmen, so liegt ein Alleinvermittlungsauftrag vor. Bei diesem muß sich der Makler nach Kräften um die Vermittlung bemühen.

Im Prinzip heißt das, dass man nicht berechtigt ist einen anderen Makler zu engagieren. Relativ problematisch daran ist, dass man auch provisionspflichtig wird, wenn man die Immobile selber verkauft. Sollte man also schon einen Interessenten an der Hand haben, dann sollte man sich das ganz genau überlegen, ob man wirklich einen Alleinvermittlungsauftrag unterschreibt. Man kann natürlich Ausnahmen im Vertrag vorsehen, wie dass man beim Verkauf innerhalb einer gewissen Zeit oder an gewisse Interessenten keine oder verringerte Provision zahlt.

Vorteil am Alleinvermittlungsauftrag ist, dass der Makler normalerweise relativ viel tun wird um das Geschäft „an Land zu ziehen“. Er ist gesetzlich sogar dazu verpflichtet, was aber natürlich ein eher zahnloses Gesetz ist. Jeder Makler wird viele Argumente finden, warum ein Alleinvermittlungsauftrag unterschrieben werden sollte. Teilweise sind sie völliger Blödsinn. Makler wollen einen Alleinvermittler, weil sie so die Konkurrenz ausschalten und die Erfolgschance deutlich steigern. Sehr viele Makler behaupten nur mit Alleinvermittler zu arbeiten, stellt man sie dann aber vor die Wahl „schlichter Maklervertrag oder nichts“, dann geben sie sich meistens auch mit einem schlichten Vertrag zufrieden. Manche Makler, die es sich leisten können, arbeiten wirklich nur mit Alleivermittler. Blöderweise sind das auch oft die besten.

Der Alleinvermittler muß befristet abgeschlossen werden. Dabei darf prinzipiell auf maximal 6 Monate befristet werden. Bei Sonderobjekten, deren Verkauf besonders schwierig ist, könnte man auch längere Befristungen argumentieren. Auch jede Verlängerung des Vertrages muss befristet werden.

schlichter Maklervertrag

Der schlichte Maklervertrag ist eine eher formlose Zusammenarbeit. Der Makler ist berechtigt das Objekt anzubieten. Sollte er Erfolg haben, bekommt er eine Provision, sonst nicht. Es darf an mehrere Makler vergeben werden und man kann das Objekt auch selber anbieten und provsionsfrei verkaufen. Der schlichte Maklervertrag kann jederzeit von beiden Seiten fristlos gekündigt werden.

Für den Kunden ist das als der ideale Vertrag. Für den Makler weniger, weil er sehr oft nicht zum Erfolg kommen wird. Problematisch für den Kunden ist, dass viele Makler nicht ihr volles Engagement in den Verkauf der Immobilie legen. Zeitungsinserate etc. sind teuer, wenn der Makler merkt, dass schon 3 andere Makler an einem Objekt arbeiten, dann wird er sich das Inserat im Zweifelsfall eher sparen.

Der schlichte Maklervertrag wird oft als völlig unverbindlich angeboten. Das ist leider nicht ganz so. Sollte der Makler einen Kunden finden, der bereit ist die vereinbarte Kaufsumme zu zahlen, dann hat er prinzipiell Provisionsanspruch. Man ist aber als Kunde in jedem Fall abgesichert, dass man nur ein Mal Provision zu zahlen hat. Sollten also mehrere Makler um die Prov. streiten, dann müssen sie sich das untereinander aufteilen. Der Kunde zahlt maximal ein Mal. Problem ist, aber wenn man z.B. eine Wohnung um 100.000 Euro verkaufen will und der Makler findet einen Käufer der bereit wäre das zu zahlen. Jetzt hat man aber privat einen Käufer der 102.000 Euro bezahlt. In diesem Fall könnte der Makler einen wirksamen Provisionsanspruch geltend machen.

Es ist also wichtig einen Maklervertrag sofort zu kündigen, wenn die Immobilie verkauft ist !

Fazit

Man kann einen Alleinvermittler schon vergeben, aber nur an einen Makler bei dem man sich wirklich sicher ist, was man tut. Nicht dem Erstbesten einen Alleinvermittlungsauftrag unterschreiben, weil er gut reden kann (die Makler die am besten ihren Vertrag verkaufen, sind dann oft überraschend schwach im Verkauf einer Immobilie). Mit einem schlichten Maklervertrag ist wenig vertan, aber man darf sich hier auf keinen Fall im Verkaufspreis drücken lassen. Eher mehr reinschreiben und dem Makler zu verstehen geben, dass Verhandlungsspielraum besteht. Viele Makler versuchen den Preis zu drücken um die Immobilie möglichst schnell zu verkaufen. Handeln ja, aber nicht schon im Maklervertrag!!

Nicht zu vielen Maklern geben ! Maximum ist 2-3 Makler, ansonsten haben viele Makler das Objekt und keiner gibt sich Mühe.

Ein Makler wird oft nur das Alleinvermittlungsformular „dabei haben“ und das als die übliche, oder alleinige  Form des Maklervertrages anpreisen. Man kann dem Makler durchaus zu verstehen geben, dass man weiß dass es auch anderes gibt. Und wenn es nur dazu dient die Provision etwas zu drücken.

Die Maklerwelt in Deutschland ist in Aufruhr. Man fürchtet, dass in Zukunft gar kein Geld als Makler zu verdienen ist. Grund ist ein „Maklerbetrieb“ mit einem innovativen Geschäftsmodell. Das Modell ist kurz erklärt. Man zahlt 995 Euro an die Firma imakler. Dafür unternimmt imakler einiges um die Immobilie zu verkaufen. (Schalten von Inseraten, Besichtigungen, Verhandlungen usw.). Der Wahnsinn an der Sache ist aber, dass man die 995 Euro in jedem Fall zahlt. Sollte sich also blöderweise kein Käufer finden, dann hat man Pech gehabt und kriegt sein Geld nicht zurück. Und so was fürchten die Makler ? Muß man schon ziemlich miese Leistung bieten, wenn man das als ernsthafte Konkurrenz ansieht.

Ob das Ganze rechtlich in Österreich denkbar wäre ist nicht ganz klar. In Deutschland hat imakler jetzt euf jeden Fall vor Gericht gewonnen und darf seine Dienste weiter anbieten, obwohl das auch viele nicht geglaubt haben.

Häufig wird man als Immobiliensuchender mit einem sogenannten Besichtigungsschein konfrontiert. Es handelt sich um ein Schreiben in dem sinngemäß steht, dass der Makler einem eine Immobilie bekannt gemacht hat und man im Falle eines Kaufes Provision zahlen muss. Die Argumente warum dieser Schein verwendet wird sind (wie Makler im Allgemeinen) oft abenteuerlich. (Abeitsnachweis für den Chef, gesetzliche Pflicht zum Besichtigungsschein usw.) Manche Makler treffen sich sogar vorher auf einem Parkplatz und zeigen einem Kunden nur das Objekt wenn er vorher den Schein unterschreibt. Der Schein wirkt unseriös, weshalb große Makler meistens ganz darauf verzichten.

Der Schein hat nur einen Zweck, nämlich den, den Provisionsanspruch des Maklers zu beweisen. Im Prinzip ist an einem Besichtigungsschein nichts auszusetzen. Der Provisionsanspruch besteht ohnehin, ein Besichtigungsschein macht es dem Makler nur leichter diesen im Streitfall auch zu beweisen. Im Prinzip stellen paranoid angehauchte Makler somit nur etwas schriftlich fest, was ohnehin existiert.

Man sollte aber den Schein trotzdem sehr genau Durchlesen. Ich hab auch schon „Besichtigungsscheine“ gesehen, die im Falle eines Nichtkaufs eine „Besichtigungsgebühr“ vorsahen. Das ist in höchstem Masse unseriös und man sollte keinesfalls unterschreiben und auch keine Besichtigung durchführen !

Fazit: Besichtigungsschein ok, solange das richtige drinnen steht

Theoretisch ganz einfach: Ein Immobilienmakler ist provisionsberechtigt wenn er verdienstlich tätig wird, damit ein Immobilienkauf oder ein gleichwertiges Geschäft zustande kommt. Darunter versteht man im Wesentlichen, dass der Makler etwas getan hat, das kausal dazu führte, dass der Kauf stattfand.

Klassischer Fall ist, dass einem das Kaufobjekt vom Makler bekannt gemacht wird. Dies ist ein Fall wo davon ausgegangen wird, dass ohne den Makler (also ohne „Bekanntmachen“) kein Geschäft zustande gekommen wäre. Im Prinzip reicht es also, wenn der Makler Ihnen eine Adresse nennt und Sie das Objekt vorher noch nicht kannten.

Alle anderen Formen der Verdienstlichkeit sind weitaus strittiger, weshalb sich Makler meist schon hier absichern wollen. (z.B. mit dem sogenannten Besichtigungsschein)

In Detailfragen gibts hier natürlich viele Streitpunkte, aber es ist trotzdem so. Wenn ein Makler Ihnen ein Objekt bekannt macht, kann er sich nachher noch so untätig und blöd anstellen, einen Provisionsanspruch hat er. Diskutieren kann man lediglich noch die Höhe des Anspruchs. 3% plus 20% USt. des Kaufpreises stellt das gesetzliche Maximum dar. Bei Vernachlässigung von gewissen Informationspflichen etc. besteht ein Anspruch auf Minderung der Provision. Verhandlungsspielraum gibt es natürlich auch bei der Provison.

Es kann durchaus auch vorkommen, dass ein Objekt von mehreren Maklern vermarktet wird. Sollten an einer Transaktion verschiedene Makler beteiligt sein, so kann man sich als Kunde aber trotzdem sicher sein nicht mehr als 3% zahlen zu müssen. Die Aufteilung dieser 3% liegt prinzipiell bei den Maklern.

Eine der ersten Fragen ist natürlich wie man eigentlich eine Immobilie findet. Im Prinzip gibt es 4 Möglichkeiten:

1. Zeitungen

In jedem Gebiet gibt es Tageszeitungen mit Inseratteil, Zeitungen die sich auf Kleinanzeigen spezialisiert haben usw. Dabei gibt es meistens Zeitungen die geeigneter für höherpreisige Anzeigen sind, in anderen findet man eher lokale Angebote privater Inserenten usw. Je nachdem welche Immobilie man sucht bieten sich somit unterschiedliche Zeitungen an. Wenn man einmal alle wichtigen Zeitungen durchgesehen hat, weiß man meist wo man am besten aufgehoben ist. Auf jeden Fall sollte man Zeitungen im Auge behalten, wo nur wenige Inserate geschalten sind. Hier findet man of Schnäppchen. (soweit dies in einer Zeitung überhaupt möglich ist)

2. Internet

Es gibt unzählige Plattformen mit Immobiliensuchmaschinen. Dann hat so ziemlich jeder Makler noch eine eigene Seite. Mit etwas Erfahrung wird man rausfinden mit welchen Plattformen man welche Makler bereits abgedeckt hat und auf welche Maklerseiten man noch extra schauen sollte.

3. Mundpropaganda

Das ist zweifellos der einzige Weg über den noch richtige Scnäppchen möglich sind. Hören Sie sich um. Fragen Sie auf den Bauabteilungen in Gemeinden. Viele legen sogar Listen mit verkaufswilligen Immobilienbesitzern auf. Halten Sie Augen und Ohren offen. Besonders interessante Objekte kann man auch mit aktiver Suche finden. Kennen Sie ein Haus, das schon lange leer steht. Gehen Sie auf die Gemeinde und fragen Sie wem es gehört und kontaktieren Sie den Besitzer. Da kann man durchaus Erfolg haben. Ich kannte mal jemanden, der hat sein Traumhaus gefunden indem er von der Gemeinde immer erfragt hat wo Mülltonnen abgemeldet wurden. Die Besitzer der Häuser hat er dann angerufen. Solche Wege sind vor allem dann erfolgversprechend, wenn man ohnehin in einem geografisch recht eingeschränktem Gebiet sucht wie z.b. seiner Heimatgemeinde.

4. Makler

Keiner mag sie und doch haben sie halt manchmal Immobilien die man möchte. In solchen Fällen sind sie notwendiges Übel. Ich werde hier noch viel über Makler schreiben, aber als Suchender kann man leider nicht ganz auf sie verzichten. Keine guten Erfahrungen habe ich allerdings mit „Suchaufträgen“ gemacht. Also die Bitte, dass man Objkete einer bestimmten Art zugesandt haben will. Erstes Risiko ist, dass man ein Objket geschickt bekommt, das man schon kennt und somit eine strittige Situation in Sachen Provisionsberechtigung entstehen kann. Weitaus großer ist aber das Problem, dass die Makler ohnehin nicht in der Lage sind sinnvolle Objkete zu schicken. Ich hab schon Suchen verschiedenster Art bei allen möglichen Maklern deponiert. Was dann geschickt wird ist zu 99% was völlig anderes als man sucht. Wenn man aktiv im Internet schaut kennt man auch schon fast alle Objekte die geschickt werden. Wenn, dann konkrete Objekte anfragen.