Immoblog - Realitäten in Österreich

Die Ranganmerkung der beabsichtigten Veräußerung kann im Zusammenhang mit einem Immobilienverkauf verwendet werden. Häufig ist dabei nicht ganz klar wozu, weshalb hier versucht werden soll etwas Klarheit in die Sache zu bringen.

Was ist eine Ranganmerkung ?

Im Grundbuch herrscht das strikte Rangprinzip. Das heißt, dass alle Grundbuchsrechte in dem Rang bedient werden, in dem sie eingetragen wurden. Normalerweise gilt das „wer zuerst kommt malt zuerst“ Prinzip. Sind also mehrere Pfandrechte eingetragen, so wird zuerst das erste zur Gänze bedient, danach das nächste usw.

Die Rangordnung stellt sicher, dass der derzeitige Rang des Grundbuchs für einen Verkauf gesichert wird. Es ist also dem Immobilienbesitzer nicht mehr möglich Pfandrechte eintragen zu lassen oder die Immobilie anderwertig zu verkaufen.

Die Ranganmerkung ist ein Jahr gültig und ist ein Blatt Papier, das auch weitergegeben werden kann. Um sich als neuen Besitzer der Immobilie eintragen zu können, braucht man jedoch zusätzlich eine verbücherbare Urkunde (üblicherweise Kaufvertrag) Die Ranganmerkung sichert nur den Rang ab.

Wozu das Ganze ?

Im Prinzip wird die Ranganmerkung normalerweise aus einem Grund gemacht. Der Verkäufer bekommt sein Geld schneller. Bei einer Immobilientransaktion wollen beide Beteiligten größtmögliche Sicherheit. Dazu zahlt normalerweise der Käufer die Kaufsumme auf ein Treuhandkonto ein. Dadurch hat der Verkäufer die Sicherheit sein Geld zu bekommen. Danach wird der neue Besitzer ins Grundbuch eingetragen. Ist das durchgeführt, kann auch der Käufer sicher sein, die Immobilie auch zu bekommen und der Verkäufer bekommt sein Geld vom Treuhandkonto. Um auch noch auszuschließen, dass der Vertragsverfasser das Geld abzweigt ist auch das Treuhandkonto besonders abgesichert (Überweisung des Geldes nur auf ein vorher bestimmtes Konto etc.).

Mitunter müssen in der Zwischenzeit auch Pfandrechte gelöscht oder andere Rechte und Pflichten eingetragen werden. Das Ganze kann so relativ lange dauern. Um diese „Wartezeit“ zu verkürzen kann man eine Ranganmerkung eintragen lassen, wodurch schon einmal der Rang des Käufers abgesichert ist. Dadurch kann das Geld prinzipiell sofort oder schneller an den Verkäufer ausbezahlt werden. Sind einige Bedingungen gegeben (wie z.B. Geldlastenfreiheit, keine Zustimmung der Grundverkehrskommision nötig etc.) so kann man sich theoretisch sogar die Treuhandschaft ersparen, sondern das Geld direkt an den Verkäufer überweisen. Der Vertragsverfasser wird diesbezüglich beraten.

Manche Verkäufer lassen sogar schon vor Verkauf eine Ranganmerkung eintragen. Diese Ranganmerkung kann bei Kaufvertragsunterzeichnung an den Vertragsverfasser übergeben und so die Abwicklung deutlich beschleunigt werden.