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Es verursacht keinen Jubel, aber es ist so. Mieteinnahmen sind einkommensteuerpflichtig. Hier möchte ich einen groben Einblick geben, was einen Immobilienanleger im Privatbereich an Steuerproblematik erwartet. Dieser Artikel bezieht sich auf das österreichische Steuerrecht und natürlich kann ich nicht für Fehlinformationen oder Unvollständigkeit haften.
Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung sind einkommensteuerpflichtig. Die Gewinne aus einer Anlagewohnung müssen Sie also in der Einkommensteuererklärung angeben und gemäß Ihrer Steuerprogression versteuern. Ausnahme ist, wenn die Gewinne die Freibeträge nicht übersteigen, wodurch man gar keine Steuererklärung abgeben muß.
Bei der Gewinnberechnung stehen auf der Einnahmenseite die Mieteinnahmen. Auf der Ausgabenseite gibt es im Wesentlichen folgende Posten:
- Abschreibung (1,5% vom Anschaffungswert plus Kaufnebenkosten)
- Herstellung & Instandhaltung
- Zinsen für allfällige Kredite
- Werbungskosten (Fahrten, Telefon, Inserate, Briefpapier, Briefmarken, Computer, Steuerberater, Fachzeitschriften, Haus und Grundbesitzerbund, Rechtsberatung, ……..)
Der überschüssige Gewinn ist zu versteuern. Beachtung sollte man noch der Liebhaberei schenken. Es ist durchaus möglich, dass ein Objekt nie Gewinne abwirft. Es kann nämlich durchaus interessant sein ein Objekt zu kaufen, durch umfassende Sanierungen aufzuwerten und nach Abwarten der Spekulationsfrist mit großem und steuerfreiem Gewinn zu verkaufen. Die Verluste in der Zeit der Vermietung sind dann aber nicht absetzbar, weil es unter Liebhaberei fällt. Ist die Vermietung langfristig ein Gewinn, dann kann man aber durchaus auch zwischenzeitliche Verluste steuermindernd absetzen.
Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung sind nicht sozialversicherungsrelevant. Hier müssen also keine Abgaben kalkuliert werden.
Soweit ein grober Überblick, der eine erste Kalkulation eines Objekts ermöglichen soll. Insbesondere für eine Entscheidung ob beispielsweise ein Objekt besser von einem schlechter verdienenden Familienmitglied gekauft wird um in niedrigere Steuerklassen zu fallen, sind damit durchaus möglich. Details müssen aber natürlich in einer detaillierten Steuerberatung geklärt werden.
admin
Hallo Gerald,
ich bin kein Steuerexperte. Für verbindliche Auskünfte bitte einen Fachmann konsultieren, aber: 😉
man kann als Privatperson USt. (MWSt) verrechnen. Diese ist voll ans Finanzamt abzuführen. Im Gegenzug darf man die Vorsteuer von Ausgaben geltend machen. Wenn man also eine Gartenfirma beauftragt den Rasen dort zu mähen, dann darf man die an diese Gartenfirma bezahlte USt gegenrechnen. Deshalb ist es meist von Vorteil Geschäftsmieter mit Umsatzsteuer zu verrechnen, weil man eben diese Vorsteuer geltend machen kann und die Umsatzsteuer keine Belastung für ein Unternehmen darstellt. Sollte man wirklich gar keine Ausgaben haben, kann man Geschäftsmieten auch umsatzsteuerfrei machen, dann spart man sich die lästige Umsatzsteuererklärung. Im Normalfall zahlt sich diese aber aus.
Tatsache bleibt aber, wenn man USt verrechnet, dann muss es streng genommen auch eine schriftliche Rechnung geben, wo diese angeführt ist (in der Realität) oft nicht der Fall) und dann muss die USt voll ans Finanzamt abgeführt werden.
Die Nettomiete (also ohne USt) ist steuerpflichtig wie oben besprochen, das hat mit USt nichts zu tun.
lgm
#1 Comment vom 25. April 2011 um 20:29