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Immoblog - Realitäten in Österreich


19. März 2009

Maklertipps für Immobilienverkäufer

Makler sind ja ein unerschöpfliches Thema. Man ärgert sich hauptsächlich über sie, aber man kommt ihnen schwer aus. Hier die wichtigsten Tipps im Umgang mit Maklern, aus der Sicht des Immobilienverkäufers

Spätestens wenn man eine Immobilie inseriert, dann melden sich früher oder später auch ein paar Makler, die anbieten das Objekt zu vermarkten. Man kann sich Makler ohne weiters auch ins Haus einladen. Wenn man sich erwartet, dass man besonders viel von einem Makler erfährt, wie etwa einen realistischen Preis, oder eine Verkaufchance, dann sei man hier gleich gewarnt. Die meisten Makler haben wenig Ahnung. Daher Tipp Nummer:

1. Keinen Makler wählen, der Sie kontaktiert.

Sie wollen (falls überhaupt) einen Makler, der seriös ist und gut im Geschäft ist, mit vielen Kontakten und Erfahrung. Genau diese Makler werden nie an Sie herantreten, weil Sie ein Inserat geschalten haben. Gute Makler müssen nicht kontaktieren, gute Makler werden kontaktiert. Hören Sie sich also lieber um, oder noch viel besser schauen sie in Immobilienzeitungen welcher Makler am ehesten Immobilien vermarktet, die der Ihren entsprechen. Praktisch jeder Makler vertreibt zwar jedes Objekt das er bekommt, aber trotzdem sind die meisten Makler geografisch, vom Klientel etc. in eine Richtung spezialisiert. Ähnliche Objekte bedeuten nicht Konkurrenz, sondern eine Chance.

2. Fallen Sie nicht auf die klassischen Maklersprüche rein.

Sobald Sie ein Makler kontaktiert werden Sie zu hören bekommen, dass er zahllose Kunden an der Angel hat, die genau dieses Objket suchen. Häufig wird er auch für einen ganz konkreten Kunden suchen, auf den Ihre Immobilie wie zugeschnitten ist. Alles in allem gibt es normalerweise alle diese Kunden nicht. Auch wenn es schwer fällt sich diesen „sicheren Käufer“ durch die Lappen gehen zu lassen, fallen Sie trotzdem nicht darauf herein. Sehen Sie die Sache mal aus der Sicht des Maklers. Wenn er einen Kunden hat, für den die Immobilie so maßgeschneidert ist, dann könnte er mit nur einer Besichtigung innerhalb weniger Tage einige Tausend Euro verdienen. Dann sollte es ihm völlig ausreichen, wenn Sie ihm sagen, er darf diese eine Besichtigung machen und dann ist diese Zusammenarbeit beendet. Wenn er dann trotzdem auf alle Fälle einen Vertrag will und sogar auf einen Alleinvermittlungsauftrag drängt, dann ist was faul an der Sache. Bleiben Sie hart. Wenn es den Kunden gibt, der genau dieses Haus sucht, macht der Makler ALLES um es diesem Kunden auch zu zeigen. Wenn es ihm nur um die Unterschrift geht, dann hat er diesen Kunden nicht.

3. Handeln Sie

Im Prinzip ist die Sache so, dass ein Makler, wenn er ein Geschäft abschließt, eine riesen Stange Geld verdient. Es ist auch nicht so, dass ein Makler alle paar Tage ein Haus verkauft. Viele Maklerbüros freuen sich über ein Geschäft im Monat und viele schaffen auch das nicht und sperren nach ein paar Monaten wieder zu. Eine Immobilie zum Verkauf zu bekommen ist daher für einen Makler schon einmal der halbe Erfolg. Praktisch jeder Makler geht deshalb auch mit der Provision runter. Handeln lohnt sich auf jeden Fall. Fallen Sie nicht auf den nächsten Maklerspruch rein, dass er einfach auch die Verkaufsprovision auf den Kaufpreis aufschlägt und somit nichts kostet, das ist Blödsinn. Durch einen Verkauf über Makler muß der Verkäufer ca. 7% mehr zahlen, als der Verkäufer erhält. Diese 7% muss irgendwer zahlen und die Immobilienkäufer die 7% überteuert kaufen sind selten. Sollte Ihre Immobilie nämlich so billig sein, dass sie ganz leicht auch für 7% mehr vermarktbar ist, dann wäre sie schon lange weg.

Alleinvermittler oder schlichter Maklervertrag

Lesen Sie diesen Artikel um den Unterschied zu kennen. Jeder Makler will einen Alleinvermittler. Nachteil für den Kunden ist, dass er auf den einen Makler angewiesen ist und dass er auch Provision zu bezahlen hat, wenn er das Objket selber verkauft. Ich kenne genug Fälle, wo jemand einen Alleinvermittler unterschreibt und eine Woche später kauft ein guter Freund das Haus. In einem solchen Fall zahlen Sie trotzdem volle Provision.

Andererseits ist es aber schon so, dass der Makler mit einem Alleinvermittler sich besonders viel Mühe geben wird das Objekt zu verkaufen. Ich kann deshalb nicht unbedingt davon abraten einen Alleinvrmittler zu unterschreiben, man sollte es sich aber gut überlegen.

Sollten Sie sich gegen einen Alleinvermitller entscheiden gilt aber

Nicht zu viele Makler

Die meisten Makler bekommen früher oder später mit, welche Makler noch an einem Objekt dran sind. Je mehr Makler an einem Objket sind, desto weniger wird der Makler in das Objekt investieren, weil die Erfolgschance geringer wird. So gibt es zahllose Immobilien am Markt, die fast jeder Makler anbietet, aber keiner betreibt den Verkauf wirklich systematisch und ordentlich. Maximal 3 Makler und wenn Sie einen dazunehmen, kündigen Sie einen anderen.

Alleinvermittler oder schlichter Maklervertrag

Laut Maklergesetz gibt es 2 Formen, wie ein Makler mit der Vermarktung einer Immobilie beauftragt werden kann. Den Alleinvermittlungsauftrag oder den schlichten Maklervertrag. Zuerst die wichtigsten Eigenheiten:

Alleinvermittlung

Laut Gesetz handelt es sich um folgendes:

Verpflichtet sich der Auftraggeber, für das zu vermittelnde Geschäft keinen anderen Makler in Anspruch zu nehmen, so liegt ein Alleinvermittlungsauftrag vor. Bei diesem muß sich der Makler nach Kräften um die Vermittlung bemühen.

Im Prinzip heißt das, dass man nicht berechtigt ist einen anderen Makler zu engagieren. Relativ problematisch daran ist, dass man auch provisionspflichtig wird, wenn man die Immobile selber verkauft. Sollte man also schon einen Interessenten an der Hand haben, dann sollte man sich das ganz genau überlegen, ob man wirklich einen Alleinvermittlungsauftrag unterschreibt. Man kann natürlich Ausnahmen im Vertrag vorsehen, wie dass man beim Verkauf innerhalb einer gewissen Zeit oder an gewisse Interessenten keine oder verringerte Provision zahlt.

Vorteil am Alleinvermittlungsauftrag ist, dass der Makler normalerweise relativ viel tun wird um das Geschäft „an Land zu ziehen“. Er ist gesetzlich sogar dazu verpflichtet, was aber natürlich ein eher zahnloses Gesetz ist. Jeder Makler wird viele Argumente finden, warum ein Alleinvermittlungsauftrag unterschrieben werden sollte. Teilweise sind sie völliger Blödsinn. Makler wollen einen Alleinvermittler, weil sie so die Konkurrenz ausschalten und die Erfolgschance deutlich steigern. Sehr viele Makler behaupten nur mit Alleinvermittler zu arbeiten, stellt man sie dann aber vor die Wahl „schlichter Maklervertrag oder nichts“, dann geben sie sich meistens auch mit einem schlichten Vertrag zufrieden. Manche Makler, die es sich leisten können, arbeiten wirklich nur mit Alleivermittler. Blöderweise sind das auch oft die besten.

Der Alleinvermittler muß befristet abgeschlossen werden. Dabei darf prinzipiell auf maximal 6 Monate befristet werden. Bei Sonderobjekten, deren Verkauf besonders schwierig ist, könnte man auch längere Befristungen argumentieren. Auch jede Verlängerung des Vertrages muss befristet werden.

schlichter Maklervertrag

Der schlichte Maklervertrag ist eine eher formlose Zusammenarbeit. Der Makler ist berechtigt das Objekt anzubieten. Sollte er Erfolg haben, bekommt er eine Provision, sonst nicht. Es darf an mehrere Makler vergeben werden und man kann das Objekt auch selber anbieten und provsionsfrei verkaufen. Der schlichte Maklervertrag kann jederzeit von beiden Seiten fristlos gekündigt werden.

Für den Kunden ist das als der ideale Vertrag. Für den Makler weniger, weil er sehr oft nicht zum Erfolg kommen wird. Problematisch für den Kunden ist, dass viele Makler nicht ihr volles Engagement in den Verkauf der Immobilie legen. Zeitungsinserate etc. sind teuer, wenn der Makler merkt, dass schon 3 andere Makler an einem Objekt arbeiten, dann wird er sich das Inserat im Zweifelsfall eher sparen.

Der schlichte Maklervertrag wird oft als völlig unverbindlich angeboten. Das ist leider nicht ganz so. Sollte der Makler einen Kunden finden, der bereit ist die vereinbarte Kaufsumme zu zahlen, dann hat er prinzipiell Provisionsanspruch. Man ist aber als Kunde in jedem Fall abgesichert, dass man nur ein Mal Provision zu zahlen hat. Sollten also mehrere Makler um die Prov. streiten, dann müssen sie sich das untereinander aufteilen. Der Kunde zahlt maximal ein Mal. Problem ist, aber wenn man z.B. eine Wohnung um 100.000 Euro verkaufen will und der Makler findet einen Käufer der bereit wäre das zu zahlen. Jetzt hat man aber privat einen Käufer der 102.000 Euro bezahlt. In diesem Fall könnte der Makler einen wirksamen Provisionsanspruch geltend machen.

Es ist also wichtig einen Maklervertrag sofort zu kündigen, wenn die Immobilie verkauft ist !

Fazit

Man kann einen Alleinvermittler schon vergeben, aber nur an einen Makler bei dem man sich wirklich sicher ist, was man tut. Nicht dem Erstbesten einen Alleinvermittlungsauftrag unterschreiben, weil er gut reden kann (die Makler die am besten ihren Vertrag verkaufen, sind dann oft überraschend schwach im Verkauf einer Immobilie). Mit einem schlichten Maklervertrag ist wenig vertan, aber man darf sich hier auf keinen Fall im Verkaufspreis drücken lassen. Eher mehr reinschreiben und dem Makler zu verstehen geben, dass Verhandlungsspielraum besteht. Viele Makler versuchen den Preis zu drücken um die Immobilie möglichst schnell zu verkaufen. Handeln ja, aber nicht schon im Maklervertrag!!

Nicht zu vielen Maklern geben ! Maximum ist 2-3 Makler, ansonsten haben viele Makler das Objekt und keiner gibt sich Mühe.

Ein Makler wird oft nur das Alleinvermittlungsformular „dabei haben“ und das als die übliche, oder alleinige  Form des Maklervertrages anpreisen. Man kann dem Makler durchaus zu verstehen geben, dass man weiß dass es auch anderes gibt. Und wenn es nur dazu dient die Provision etwas zu drücken.

16. März 2009

Kaufanbot

Im Rahmen eines Immobilienkaufs wird irgendwann ein Punkt erreicht, an dem man sich handelseinig wird. Ab dann möchten aber auch beide Vetragsparteien abgesichert sein, dass nicht plötzlich an wen anderen verkauft wird, oder dass der Interessent plötzlich nicht mehr kaufen will. Diese Absicherung geschieht üblicherweise in Form eines Kaufanbots. Auch jeder Makler wird auf diese „altbewährte“ Vorgangsweise drängen.
Der Interessent stellt ein Kaufanbot in dem er festhält, dass und zu welchen Bedingungen er die Immobilie zu erwerben bereit ist. Innerhalb einer gewissen Frist hat der Verkäufer Zeit es sich zu überlegen und kann dann das Anbot annehmen oder nicht. Sowohl die Abgabe, als auch die Annahme eines Kaufanbots sind verbindlich.
Jetzt wird üblicherweise nur noch der Kaufvertrag vom Schriftenverfasser aufgesetzt und unterschrieben.
Beim Kaufanbot sollte man jedoch einige wichtige Punkte beachten.

1. Ein Kaufanbot mit Klauseln wie „gültig vorbehaltlich Finanzierung durch die Hausbank“ etc. ist nicht verbindlich. Solche Scheinanbote werden ganz gerne mal abgegeben um den Verhandlungsspielraum abzuchecken etc. Ein solches Anbot (auch wenn es vielleicht schwer fällt) sollten Sie keinesfalls annehmen. Im Prinzip wären Sie dadurch nämlich an jemanden gebunden, häufig sogar ohne zeitliche Befristung, der Vertragspartner kann aber durch seine Klausel jederzeit den „Rettungsanker“ ziehen und zurücktreten. (Eine Finanzierung die man nicht will, wird man auch auf der Bank nicht bekommen). Auf ein solches Angebot gibt es daher nur eine richtige Reaktion. Teilen Sie dem Anbotsleger ohne jede Gemütsregung mit, dass er erst die Finanzierung abklären soll und dann ein verbindliches Anbot legen soll. Lassen Sie dabei keinesfalls durchblicken, dass sie vom Preis positiv überrascht sind. Man kann den Preis gar nicht zum Thema machen, oder anmerken, dass er zu gering ist, aber niemals andeuten, dass er höher als erwartet ist. Wer wirklich kaufen will wird ein verbindliches Anbot legen.

Es gibt Sonderfälle die solche Klauseln akzeptabel machen. Ein Beispiel wäre, dass ein Objekt nur nach Umwidmung im Flächenwidmungsplan sinnvoll nutzbar ist. Hier wäre es schon denkbar, dass man ein Anbot akzeptiert, das vorbehaltlich einer positiven Umwidmung gestellt ist. In solchen seltenen Fällen wird es aber schon erkennbar sein, dass echtes Kaufinteresse besteht und es nicht nur ein „Testanbot“ ist. Akzeptable Klauseln sind üblicherweise auch nicht vom Anbotsleger beeinflußbar.

2. Das Kaufanbot muß immer befristet gestellt werden. Ohne Befristung ist die Gültigkeitsdauer eines Anbots eher strittig, was höchstens zu Problemen führt. Übliche Befristungen bewegen sich im Zeitrahmen von 2 Wochen. Hier gibt es aber natürlich Spielraum. Ist man beispielsweise ohnehin bereit den vollen Preis zu bezahlen, sollten ein paar Tage ausreichend sein.

3. Ein Anbot muß keine bestimme Form erfüllen. Fast jeder Makler hat ein „Anbotsformular“, das er anbieten wird und oft auch darauf drängen wird. Diese Formulare zeichnen sich vor allem dadurch aus, dass der Provisionsanspruch des Maklers mehrfach betont wird, was im Prinzip nicht mal ins Anbot gehört. Man kann also ohne weiteres selber ein Anbot schreiben. Will man dem Makler einen Gefallen tun, dann kann man seine Provision ins Anbot aufnehmen, muss man aber nicht. Man kann auch mit dem Makler eine eigene Provisionsvereinbarung unterfertigen um das überhaupt getrennt vom Kaufanbot abzuwickeln. Sollte das Formular des Makelrs akzeptabel sein, so kann man ohne weiters beliebige handschriftliche Zusatzanmerkungen anbringen. Viele Makler werden überfordert sein, wenn sie ein selbst geschriebenes Anbot bekommen, weil sie in ihrer 2 tägigen Einschulung nicht für diesen Fall „ausgebildet“ wurden, aber das muss einen nicht irritieren. Der Makler braucht das Anbot lediglich zu übermitteln, es ist nicht seine Aufgabe es zu beeinflussen oder gar abzulehnen (alles schon erlebt!)

Energieausweis

Seit 1.1.2009 gibt es in Österreich ein Gesetz mit dem wunderschönen Namen „Energieausweisvorlagegesetz“. Dieses sieht vor, dass bei Verkauf, Vermietung, Tausch etc. von Immobilien, die beheizt oder gekühlt werden, spätestens bei Vertragserklärung ein Energieausweis vorzulegen ist. Der Energieausweis darf höchstens 10 Jahre alt sein. Er kann für ein einzelnes Nutzungsobjekt (z.B. Eigentumswohnung) oder auch für das ganze Haus gültig sein. Er sieht aus wie die bunten Aufkleber auf Kühlschränken mit einer Energieeffizienzklasse. Als Problem sehe ich, dass man heute gewohnt ist bereits bei B-Elektrogeräten wegzuschauen, weil nur noch Aplus, doppel A und ähnliche Geräte verkauft werden. Bei einem Althaus wird man aber selbst bei ordenlicher Sanierung kaum Energieklasse C erreichen. Dies wird sicher manche Mieter oder Käufer abschrecken.
Derzeit wird dieses Gesetz noch wenig beachtet, was einen Verkäufer aber durchaus auch in Probleme bringen kann. Wird nämlich kein Energieausweis vorgelegt, dann gilt automatisch ein dem Alter und der Bauweise entsprechender Zustand als vereinbart. Sollte sich nachträglich herausstellen, dass der energetische Zustand schlechter ist als dieser „Durchschnitt“, so kann man prinzipiell als Verkäufer/Vermieter auch schadenersatzpflichtig werden. Außerdem kann der Käufer/Mieter nachträglich die Erstellung und Aushändigung eines Energieausweises erzwingen.
Die Kosten für den Energieausweis sind zum Glück stark gefallen. Nachdem der vereinfachte Energieausweis, bei Vorhandensein von vernünftigen Planunterlagen, recht rasch erstellt ist und der Markt für Energieausweise naturgemäß enorm ist, stimmen die früher verbreiteten Werte von bis zu 2 Euro / m2 schon lange nicht mehr. Selbst 1 Euro stellt heute bei einem ganzen Haus schon eher die Obergrenze dar.

Den vollständigen Text des EAVG (Energieausweisvorlagegesetz) gibts hier.

15. März 2009

Vertragsverfasser – Schriftenverfasser – Notar

Obwohl es prinzipiell auch möglich ist selber einen Immobilienkauf abzuwickeln, werden diesen Weg wohl nur wenige einschlagen. Normalerweise gibt es den so genannten Schriftenverfasser, der den Kaufvertrag aufsetzt und den Kaufvorgang abwickelt. Auch dazu gibt es durchaus einiges zu erzählen:

1. Wer ist Schriftenverfasser
Abwickeln kann das Ganze ein Notar, was viele aber nicht wissen auch ein Rechtsanwalt. Günstiger wird es ,eistens beim Rechtsanwalt. Notarpflichtig ist lediglich die Beglaubigung der Unterschrift und jeder Rechtsanwalt hat auch einen Notar, der so etwas für ihn erledigt. Die gesamte restliche Abwcklung inklusive Treuhandschaft etc. kann ein Rechtsanwalt abwickeln.

2. Was kostet „der Notar“
Gängige Kosten für die gesamte Abwicklung liegen bei so 1%-2,5% des Kaufpreises. Viele unterschätzen, dass auch Rechtsanwälte und Notare Geschäft machen wollen und da genauso gefeilscht werden kann wie überall sonst. Es gibt durchaus auch Rechtsanwälte, die sich auf solche Transaktionen spezialiesrt sind und zum günstigen Pauschalpreis anbieten. Abgeklärt gehört, ob der vereinbarte Preis inkl. 20% USt ist und ob noch Kosten für „Barauslagen“ dazukommen. Auf jeden Fall ein paar Preise einholen !!!

3. Was macht der Notar eigentlich
Der Schriftenverfasser setzt einen Kaufvertrag auf. Häufig erhalten beide Vertragsparteien einen Vorentwurf um ihre Einwände deponieren zu können. Dann gibt es meistens einen gemeinsamen Termin, bei dem noch einmal alles besprochen wird. Danach wird vor einem Notar unterschrieben und die Unterschrift beglaubigt.
Üblich ist danach die Eröffnung eines Treuhandkontos, auf das der Kaufbetrag eingezahlt wird. Dann wird der Kauf im Grundbuch durchgeführt und eventuell noch bestehende Darlehen gelöscht oder auch übernommen. Erst wenn alles im Grundbuch durchgeführt ist erhält der Verkäufer das Geld. Über diese Treuhandschaft sind somit beide Vetragsteile 100% abgesichert. Der Verkäufer kann das Objekt nicht 2x verkaufen, der Verkäufer kann nicht ins Grudnbuch kommen, bevor nicht bezahlt wurde usw.
Bis die EIntragung im Grundbcuh durchgeführt ist kann es mitunter etwas dauern. (Auch wenn sich diese Zeit durch Onlinedurchführung extrem reduziert hat.) Nachdem Verkäufer nicht ewig lange auf ihr Geld warten wollen, bestehen auch Möglichkeiten das obige Prozedere abzukürzen. Insbesondere wenn keine Geldlasten im Grundbuch stehen, kann durch eine so genannte Ranganmerkung theoretisch sogar das Geld bei Kaufvertragsunterzeichnung bar übergeben werden udn trotzdem sind alle beteiligten abgesichert. Sollte es also eilen, dann lassen sie sich als Verkäufer nicht bis zur vollständigen grundbücherlichen Durchführung hinhalten. Das ist nicht nötig.
Zueltzt erhält dann der Käufer den Kaufvertrag im Original, der Verkäufer in Kopie udn meistens noch einen Grundbuchsauszug (und natürlich eine Rechnung 😉

4. Wer zahlt
Üblicherweise bestimmt der Käufer den Schriftenverfasser und bezahlt diesen auch. Falls noch Kredite zu löschen sind, so bezahlt das meistens der Verkäufer. Kosten dafür belaufen sich normalerweise bei ca. 200-400 Euro.

Deflation – unterschätzte Gefahr der Immobilienanlage

In Österreich gibt es derzeit einen Immobilienanlageboom wie vielleicht nie zuvor. Es gibt kaum mehr Möglichkeiten sein Geld sinnvoll anzulegen. Aktien haben schon zu oft enttäuscht, Anleihen sind derzeit uninteressant, Gold viel zu teuer, die ganzen künstlichen Derivate und Fonds reine Abzocke. Was bleibt sind Immobilien. Lange haben viele Anleger geglaubt am einfachsten in Immobilien zu investieren, indem man Immobilienaktien kauft, aber auch diese Zeiten sind vorbei.

Wer also (trotz der zahlreichen Gelegenheiten der letzten Monate sein Geld zu verspielen) noch etwas übrig hat sucht jetzt Anlageimmobilien. Immobilien werden derzeit als die risikoärmste Veranlagung gesehen, was sie auch sind. Mit Immobilien hat man immer viel Geld verdienen können und das wird auch in Zukunft so sein. Das Platzen der Immobilienblase war ein Phänomen, das durch spekulative und waghalsige Immobilienfirmen bzw. deren Finanzierern verursacht wurde und einen völlig überhitzten Immobilienmarkt noch weiter hochtrieb. Vernünftige Anleger mit Zinshäusern oder Anlagewohnungen im „gesunden“ Rahmen hat so etwas nie getroffen. In ordentlichen Lagen hat man in Österreich überhaupt nie einen Wertverlust feststellen können, weil hier auch nie eine „Immobilienblase“ gegeben hat.

Trotzdem gilt es ein wachsames Auge auf die wirtschaftlich angespannte Lage zu haben und nach eventuellem Risiko Ausschau zu halten. Derzeit scheint mir vor allem ein Risiko ein völig unterschätztes zu sein. Die Möglichkeit einer Deflation. Derzeit wird von der EZB die Gefahr der Deflation zwar mit „null“ angegeben, trotzdem war der freie Fall der Inflationsraten in den letzten Monaten trotz sinkender Zinsen schon beeindruckend. Im Jänner 09 betrug die Inflationsrate gerade noch 1,2% (ein Wert von 2% wird als angestrebtes Ziel und ideal für die Wirtschaft bezeichnet). Grund für diesen Fall war vor allem der Fall der Energiepreise.

Deflation trifft fast alle, außer denen, die viel Geld im Kopfpolster eingenäht haben. Besonders wird es aber die hoch verschuldeten Immobilienbesitzer treffen. Einzige Vorteil wäre ein niedrig bleibendes Zinsniveau. Im Prinzip kann aber Deflation praktisch jeden Immobilienanleger in den Ruin treiben. Einzig die Dauer und Stärke der Deflation ist ausschlaggebend. Die Schulden werden im realen Gegenwert immer mehr, die Immobilie immer weniger wert. Das ist irgendwann selbst für Anleger mit gesundem Eigenkapitalpolster irgendwann zum Verhängnis.

Nebenbei erwähnt handelt es sich hierbei um ein Szenario, das gerade in dieser Extremform nicht eintreten wird. Die Staaten (die nebenbei noch stärker von einer Deflation betroffen wären, weil sie alle enorm hoch verschuldet sind) setzen gerade die genau richtigen Maßnahmen um einer Deflation entgegenzuwirken. Nämlich konjunkturwirksame Staatsausgaben erhöhen und Wirtschaft ankurbeln.

Ich bin also, wie derzeit fast alle Anleger, der Meinung, dass Immobilienanlage die beste Anlage ist und suche auch aktuell Anlageobjekte. Man sollte nur nie aus den Augen verlieren, dass jede Chance ein Risiko beeinhaltet. Nicht übermütig werden und in vernünftigem Rahmen und gesundem Eigenkapitalpolster investieren, damit wird sich auch in Zukunft gut Geld verdienen lassen.

Immobiliensuche – Online Helfer erleichern das Leben des Immobiliensuchenden

Immobilien gibt es ja wie Sand am Meer und eine ganz beachtliche Menge davon kann man sogar kaufen. Einerseits ist die Immobiliensuche recht spannend und wird bei manchen sogar zum Selbstzweck (von den Maklern abschätzig als „Immobilientouristen“ bezeichnet). Im Normalfall will man aber irgendwann auch fündig werden. Problem an der Sache ist, dass man nicht jedes Objekt besichtigen kann. Insbesondere bei Besichtigungen mit Maklern vergeht ohne Probleme mal ein halber Tag für ein Haus. Ziel muss es also sein möglichst effizient zu selektieren und schon vorher abzuchecken ob das Objekt interessant sein könnte.

Zuerst gilt es mal alles über das Objekt rauszufinden. Man kann also mal beim Makler oder Verkäufer anrufen und möglichst viel rauszufinden versuchen. Hier besteht leider eine gewisse Bandbreite in den Aussagen. So kann das selbe Haus alles von „Abrißhaus“ bis zu „leicht sanierungsbedürftig“ sein. Besser ist es also gleich konkrete Fragen zu stellen. Man sollte sich auch eine Liste zusammenstellen, die man durchgeht. Makler werden üblicherweise 3/4 der Liste nicht beantworten können, aber daran gewöhnt man sich. Also nicht fragen „Wie ist der Zustand?“ sondern eher „Wie alt ist das Dach und ist es dicht?“ „Welche Heizung?“ „Wie gut isoliert?“ usw. usw.

Wie Sie auf der Suche noch merken werden ist das aber alles nebensächlich weil bei einer Immobilie einzig und allein die Lage zählt. Ideal ist es wenn der Makler die Adresse verrät, was er aber leider selten macht. Größere Makler (besonders Bankenmakler) schicken meistens ein Expose mit der Adresse. Manche Makler verraten die Adresse, wenn man einen Besichtigungsschein faxt etc. Bei manchen beißt man sich aber auch die Zähne aus. Es gibt Makler die verraten nicht einmal die Ortschaft, wo das Haus liegt. Auch wenn es weh tut, weil es könnte einem ja etwas entgehen, verzichte ich trotzdem konsequent auf solche Besichtigungen, wo ich vorher keine Ahnung habe, wo das Objekt ist und nur ein paar nichtssagenden Fotos gesehen habe.

google-earth

Google Earth

Hat man die Adresse irgendwie „ergattert“, dann sucht man sich das Haus sofort mal in Google Earth. Google Earth ist ein unentbehrlicher Helfer bei der Immobiliensuche. Man kann sich die Lage ansehen, Entfernungen messen, Infrastruktur checken, usw. usw. Mit dem 3D Effekt kann man sogar nachsehen in welche Richtung das Gelände geneigt ist. Mit ein wenig Übung kann man bei 95% der Objekte beurteilen ob die Lage paßt oder nicht und das ohne auch nur einen Schritt vor die Tür gemacht zu haben. Dann markiert man sich noch das Haus mit einem „Pin“. So besichtige ich oft gleich mehrere Häuser, wenn sich mal ein paar Pins in der selben Gegend zusammengesammelt haben.

livemaps

Live Maps

Konkurrenz aus dem Hause Microsoft sind die Live Search Maps. Wenn man in größeren Städten sucht haben sie den Vorteil, dass man auch Luftbildaufnahmen im 45° Winkel betrachten kann. So sieht man sein Haus schon von allen Seiten. genial !!!

Doris

Doris

Als Oberösterreicher gibt es ein weiteres Muss. Die DORIS. Mit der Doris kann man Adressen auch mit Hausnummer suchen. Es ist aber auch eine Digitale Katastralmappe verfügbar, sodaß sogar die Grundstücksgrenzen genau erkennbar sind. schon wieder genial !!!

Die Unterlagen, Exposes etc. sollte man aufheben. Später sind oft Preisvergleiche etc. interessant.

Vor der ersten Besichtigung kann man sonst wenig machen. Man ist hier eher dem Makler ausgeliefert. Manchmal kann man sich wirklich ein gutes Bild von einer Immobilie machen, nicht selten bekommt man aber nicht einmal ein Foto und auch sonst kaum Informationen. Je mehr man besichtigt, desto klarer werden dann auch die eigenen Vorstellungen, sodaß man weiter eingrenzen kann.

13. März 2009

Online Energiecheck

Sehr nett geamcht ist der Online Energiecheck der Raiffeisenbanken. Zu finden ist er unter

http://www.ich-saniere.at/

Nach Eingabe der wichtigsten Hausdaten werden Sanierungsvorschläge für jeden Bauteil erstellt. Außerdem gibt es einen Gerätecheck etc.

Hervorragend gemacht ! Obwohl nur wenige Daten abgefragt werden kann doch ein guter Überblick verschafft werden, bei welchen Bauteilen Handlungsbedarf besteht. Auf jeden Fall einen Besuch wert. Die Raiffeisenwerbung hält sich in Grenzen und ist wenig aufdringlich.

12. März 2009

geschenktes Geld – Förderungen in Österreich

Sie wollen Geld geschenkt haben um sich Ihren persönlichen Wohntraum zu erfüllen? Kein Problem. In Österreich gibt es für alle möglichen Bereiche zum Thema Wohnen Förderungen (bei weitem nicht nur die klassische „Wohnbauförderung“). Egal ob Sie eine Wohnung kaufen, ein Haus sanieren, einen Rohbau fertig stellen, eine Startwohnung kaufen oder was auch immer. Schauen Sie mal ob Ihr Bundesland nicht ein wenig Geld zu verschenken hat.

Hier Direktlinks für alle Bundesländer.

Provision ohne Verkauf

Die Maklerwelt in Deutschland ist in Aufruhr. Man fürchtet, dass in Zukunft gar kein Geld als Makler zu verdienen ist. Grund ist ein „Maklerbetrieb“ mit einem innovativen Geschäftsmodell. Das Modell ist kurz erklärt. Man zahlt 995 Euro an die Firma imakler. Dafür unternimmt imakler einiges um die Immobilie zu verkaufen. (Schalten von Inseraten, Besichtigungen, Verhandlungen usw.). Der Wahnsinn an der Sache ist aber, dass man die 995 Euro in jedem Fall zahlt. Sollte sich also blöderweise kein Käufer finden, dann hat man Pech gehabt und kriegt sein Geld nicht zurück. Und so was fürchten die Makler ? Muß man schon ziemlich miese Leistung bieten, wenn man das als ernsthafte Konkurrenz ansieht.

Ob das Ganze rechtlich in Österreich denkbar wäre ist nicht ganz klar. In Deutschland hat imakler jetzt euf jeden Fall vor Gericht gewonnen und darf seine Dienste weiter anbieten, obwohl das auch viele nicht geglaubt haben.