Immoblog - Realitäten in Österreich

Worldmapper ist eine der tollsten Seiten des Internets. Es werden im wesentlichen Weltkarten so verzerrt, dass die einzelnen Länder die gewünschte Statistik repräsentieren. Ein Land wird also nicht groß gezeichnet, weil es groß ist, sondern weil es in dieser besonderen Statistik besonders „stark“ ist. Zum Beispiel sieht die Weltkarte des Reichtums so aus.

Reichtum 1990 Worldmapper

Aber nun zum Thema dieses Blogs. Auch zum Thema Immobilien gibt es beeindruckende Karten.

Wieviele Menschen wohnen in Städten ?

Fast eine „normale“ Weltkarte liefert diese Statistik. Rußland, Canada und Australien sind extrem „geschrumpft“.

Städtewachstum

Das Städtewachstum scheint mehr ein Phänomen ärmerer Länder zu sein.

überbelegte Wohnungen (mehr als 2 Personen pro Zimmer)

Weltführer ist hier Indien mit 77% überbelegten Einheiten. Europa, Austrailien aber auch Japan sind kaum erkennbar.

Wohnungskosten bezogen auf Kaufkraft.

Interessant, dass auch wenn die Kaufkraft berücksichtigt wird, Europa bei weitem die teuerste Wohngegend ist. In den Gegenden mit den höchsten Wohnungskosten ist trotzdem die durchschnittliche Größe der Wohnungsgemeinschaften am geringsten. In ärmeren Ländern geben die Menschen also einen weitaus geringeren Prozentsatz ihres Geldes für Wohnen aus, als wir.

Slumbewohner

Weltweit wohnen 15% der Menschen in Slums, in Südamerika sogar 25%.

Oft völlig unvorhersehbar und unverschuldet kann es einen Treffen und man steckt in der finanziellen Klemme. Die Mühlen der Gläubiger mahlen dann oft langsam, aber unerbittlich und nicht selten steht man am Ende nicht nur ohne Hab und Gut, sondern auch ohne Dach über dem Kopf da. Dagegen kann man sich aber wirksam schützen.

Das Belastungs- und Veräußerungsverbot ist nur zwischen Eheleute bzw. Eltern-Kindern gegen Dritte wirksam und muss im Grundbuch eingetragen werden. Es ist auch zu spät es erst in Zeiten finanzieller Notlage einzutragen. Das Belastungs- und Veräußerungsverbot kann 2 Jahre lang von Dritten beeinsprucht werden. Bei einem gültigen BVV ist die Immobilie aber vor Gläubigern geschützt. Das heißt falls der grundbücherliche Eigentümer einer Liegenschaft in finanzielle Schwierigkeiten gerät gelingt es Gläubigern oder in weiterer Folge dem Gericht nicht auf diese Liegenschaft für eine eventuelle Verwertung zuzugreifen.

Häufig wird auch eine Liegenschaft im Hälfteeigentum erworben. Auch hier macht ein gegenseitiges Belatungs- und Veräußerungsverbot Sinn. Nichts ist ärgerlicher also Versteigerungen von Hälfteeigentum, besonders wenn der andere Hälfteeigentümer durch die finanziell angespannte Situation den anderen Teil nicht ersteigern kann.Nicht selten werden dann halbe Liegenschaften völlig unterpreisig versteigert.

Für ein paar Euro kommt man so zu einer Sicherheit, die einem im schwierigen Zeiten doch den vielleicht größten Ärger ersparen kann.

Die Ranganmerkung der beabsichtigten Veräußerung kann im Zusammenhang mit einem Immobilienverkauf verwendet werden. Häufig ist dabei nicht ganz klar wozu, weshalb hier versucht werden soll etwas Klarheit in die Sache zu bringen.

Was ist eine Ranganmerkung ?

Im Grundbuch herrscht das strikte Rangprinzip. Das heißt, dass alle Grundbuchsrechte in dem Rang bedient werden, in dem sie eingetragen wurden. Normalerweise gilt das „wer zuerst kommt malt zuerst“ Prinzip. Sind also mehrere Pfandrechte eingetragen, so wird zuerst das erste zur Gänze bedient, danach das nächste usw.

Die Rangordnung stellt sicher, dass der derzeitige Rang des Grundbuchs für einen Verkauf gesichert wird. Es ist also dem Immobilienbesitzer nicht mehr möglich Pfandrechte eintragen zu lassen oder die Immobilie anderwertig zu verkaufen.

Die Ranganmerkung ist ein Jahr gültig und ist ein Blatt Papier, das auch weitergegeben werden kann. Um sich als neuen Besitzer der Immobilie eintragen zu können, braucht man jedoch zusätzlich eine verbücherbare Urkunde (üblicherweise Kaufvertrag) Die Ranganmerkung sichert nur den Rang ab.

Wozu das Ganze ?

Im Prinzip wird die Ranganmerkung normalerweise aus einem Grund gemacht. Der Verkäufer bekommt sein Geld schneller. Bei einer Immobilientransaktion wollen beide Beteiligten größtmögliche Sicherheit. Dazu zahlt normalerweise der Käufer die Kaufsumme auf ein Treuhandkonto ein. Dadurch hat der Verkäufer die Sicherheit sein Geld zu bekommen. Danach wird der neue Besitzer ins Grundbuch eingetragen. Ist das durchgeführt, kann auch der Käufer sicher sein, die Immobilie auch zu bekommen und der Verkäufer bekommt sein Geld vom Treuhandkonto. Um auch noch auszuschließen, dass der Vertragsverfasser das Geld abzweigt ist auch das Treuhandkonto besonders abgesichert (Überweisung des Geldes nur auf ein vorher bestimmtes Konto etc.).

Mitunter müssen in der Zwischenzeit auch Pfandrechte gelöscht oder andere Rechte und Pflichten eingetragen werden. Das Ganze kann so relativ lange dauern. Um diese „Wartezeit“ zu verkürzen kann man eine Ranganmerkung eintragen lassen, wodurch schon einmal der Rang des Käufers abgesichert ist. Dadurch kann das Geld prinzipiell sofort oder schneller an den Verkäufer ausbezahlt werden. Sind einige Bedingungen gegeben (wie z.B. Geldlastenfreiheit, keine Zustimmung der Grundverkehrskommision nötig etc.) so kann man sich theoretisch sogar die Treuhandschaft ersparen, sondern das Geld direkt an den Verkäufer überweisen. Der Vertragsverfasser wird diesbezüglich beraten.

Manche Verkäufer lassen sogar schon vor Verkauf eine Ranganmerkung eintragen. Diese Ranganmerkung kann bei Kaufvertragsunterzeichnung an den Vertragsverfasser übergeben und so die Abwicklung deutlich beschleunigt werden.

Manchmal wünscht man sich auch eine Immobilie, abseits von Anlagewohnung oder Vortstadtreihenhaus. Hier eine Liste von interessanten Links zum Träumen.

Wer sich eine eigene Insel kaufen will sollte bei Vladi vorbeischauen. Sicherlich das größte Angebot an Kauf- und Mietinseln weltweit. Eine Filiale gibts sogar in Hamburg, Ineln sind schon ab ca. 500.000 Euro zu haben. Ob sich das Investment in Zeiten der Klimaerwärmung und des Meeresanstieges lohnt, ist fraglich.

Wer nicht so weit weg will, kann man überlegen eine Burg oder ein Schloß in Tschechien zu kaufen. Nachdem es so was dort anscheinend unbegrenzt gibt, gibts auch eigene Makler dafür. (Bemerkneswert der Satz: „Wir machen keine Wunder, aber das Wort ünmöglich wollen wir nicht in unseren Wörterbuch haben.“ Ünmöglich will ich auch nicht im Wörterbuch haben, aber egal 😉

Wem das nicht reicht, der sollte über ein Grundstück am Mond, Mars oder Venus nachdenken. Hier gibt es überraschend viele Anbieter, was vermutlich auch daraus resultiert, dass die Grundbuchsicherheit am Mond nicht gerade berauschend ist. (Obwohl die Makler durchaus behaupten, dass es diese gibt 😉 Nachteil ist definitiv die Anreise, Vorteil die interessanten Preise (3000m2 Mond um 60 Euro, 4000m2 Venus um 40 Euro usw.)

Floatinghomes.de

Etwas realistischer sind natürlich Hausboote. Auch hier gibt es einige Anbieter, wie floatinghomes (siehe Bild), living on water, etc. So attraktiv die Hausboote auch sind, so sehr leiden sie unter dem Problem, dass praktisch keine guten Liegeplätze verfügbar sind. Billig ist das ganze auch nicht, aber schönes Wohnen hat ja seinen Preis.

Wer sich alte Kindheitsträume erfüllen will zieht einfach in ein Baumhaus. Firmen wie baumraum oder lebenimbaum helfen auch gerne dabei.

Nun aber wieder zurück in die „Immobilienwirklichkeit“…..

Wieviel zahlen Österreicher eigentlich für Ihre Wohnungen? Eine Frage die durchaus auch für Anleger nicht uninteressant ist. Nachdem Altmieten etc. den Schnitt einer solchen Statistik doch deutlich drücken, kann man davon ausgehen, dass bei einer Neuvermietung Preise über dem Durchschnitt erzielbar sind.

Wohnungsaufwand (Miete & BK) bei Mietwohnungen

• 2006:  378 Euro (5,56 / m2)
• 2007:  387 Euro (5,68 / m2)
• 2008:  401 Euro (5,86 / m2)

Die Inflation im Wohnbereich belief sich 2008 also auf 3,1% und lag somit unter der tatsächlichen Inflation. Dabei war die Preissteigerung eine reine Preissteigerung der Mieten, weil die Betriebskosten in den letzten 3 Jahren nahezu gleich geblieben sind. (1,70 / m2)

Der Wohnungsaufwand schwankt innerhalb Österreichs zwischen 4,29 / m2 im Burgenland und 7,35 / m2 in Salzburg. Wien liegt mittlerweile nur noch im Mittelfeld (5,80) teurer sind Vorarlberg & Tirol. Die restlichen Bundesländer etwas billiger.

Wer gerade 25 Mio Euro hat und nicht genau weiß, was er damit machen soll, kann sich ein recht schönes Dorf in England kaufen. Dabei handelt es sich keineswegs um ein „Geisterstädtchen“, sondern um ein luxuriöses schönes Dorf südlich London mit 21 Häusern, 40 Einwohnern und Cricketplatz (und natürlich einem entsprechenden Herrensitz für den Käufer). Auch hier sieht man, dass sich Immobilienanlage langfristig rechnet. 1629 ging das Dorf um 2000 Pfund, 60 Jahre später schon um 12.000. Heute soll es 23 Mio Pfund kosten.

Schöne Bilder gibt es hier.

Unter Umständen kann man die Rendite einer Anlagewohnung oder eines kleinen Zinshauses mit einem kleinen „Trick“ ganz schön steigern.

Erwirtschaftet man weniger als 30.000 Euro Umsatz im Jahr, so ist man gemäß Kleinunternehmerregelung umsatzsteuerbefreit. Viele Anleger wissen das nicht, oder haben größere Umsätze und verrechnen ihren Mietern 10% USt. Kauft man eine solche Immobilie und nützt die Umsatzsteuerbefreiung, so wird es dem Mieter (sofern es ein Privatmieter ist) relativ egal sein, ob in der Miete eine Umsatzsteuer enthalten ist oder nicht. In diesem Fall reicht also ein geschickt formulierter Brief an dem Mieter und man bekommt ab sofort 10% mehr Nettomiete.

Man kann im Falle der Umsatzsteuerbefreiung aber natürlich keine Vorsteuer geltend machen. Sollte man also eine größere Renovierung etc. durchführen, so lohnt sich unter Umständen ein Umstieg auf freiwillige Umsatzsteuerpflicht (und damit Möglichkeit zum Vorsteuerabzug). Man ist dann allerdings 5 Jahre lang Umsatzsteuerpflichtig. Danach ist ein „Rückstieg“ wieder möglich.

Es verursacht keinen Jubel, aber es ist so. Mieteinnahmen sind einkommensteuerpflichtig. Hier möchte ich einen groben Einblick geben, was einen Immobilienanleger im Privatbereich an Steuerproblematik erwartet. Dieser Artikel bezieht sich auf das österreichische Steuerrecht und natürlich kann ich nicht für Fehlinformationen oder Unvollständigkeit haften.

Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung sind einkommensteuerpflichtig. Die Gewinne aus einer Anlagewohnung müssen Sie also in der Einkommensteuererklärung angeben und gemäß Ihrer Steuerprogression versteuern. Ausnahme ist, wenn die Gewinne die Freibeträge nicht übersteigen, wodurch man gar keine Steuererklärung abgeben muß.

Bei der Gewinnberechnung stehen auf der Einnahmenseite die Mieteinnahmen. Auf der Ausgabenseite gibt es im Wesentlichen folgende Posten:

• Abschreibung (1,5% vom Anschaffungswert plus Kaufnebenkosten)
• Herstellung & Instandhaltung
• Zinsen für allfällige Kredite
• Werbungskosten (Fahrten, Telefon, Inserate, Briefpapier, Briefmarken, Computer, Steuerberater, Fachzeitschriften, Haus und Grundbesitzerbund, Rechtsberatung, ……..)

Der überschüssige Gewinn ist zu versteuern. Beachtung sollte man noch der Liebhaberei schenken. Es ist durchaus möglich, dass ein Objekt nie Gewinne abwirft. Es kann nämlich durchaus interessant sein ein Objekt zu kaufen, durch umfassende Sanierungen aufzuwerten und nach Abwarten der Spekulationsfrist mit großem und steuerfreiem Gewinn zu verkaufen. Die Verluste in der Zeit der Vermietung sind dann aber nicht absetzbar, weil es unter Liebhaberei fällt. Ist die Vermietung langfristig ein Gewinn, dann kann man aber durchaus auch zwischenzeitliche Verluste steuermindernd absetzen.

Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung sind nicht sozialversicherungsrelevant. Hier müssen also keine Abgaben kalkuliert werden.

Soweit ein grober Überblick, der eine erste Kalkulation eines Objekts ermöglichen soll. Insbesondere für eine Entscheidung ob beispielsweise ein Objekt besser von einem schlechter verdienenden Familienmitglied gekauft wird um in niedrigere Steuerklassen zu fallen, sind damit durchaus möglich. Details müssen aber natürlich in einer detaillierten Steuerberatung geklärt werden.

Häufig wird bei einem Immobilienkauf auch einiges an Inventar mitgekauft. Sei es eine Küche, Badezimmermöbel oder eine Waschmaschine. Dieses Inventar sollte auf jeden Fall im Kaufvertrag als solches angegeben werden. Von Inventar ist nämlich keine Grunderwerbsteuer und keine Grundbucheintragung zu zahlen, wodurch man sich für diesen Teil immerhin 4,5% erspart. Leider denken nämlich auch Notare oft nicht an diese Möglichkeit der Steuerreduktion.

Manchmal haben Finanzämter aber auch Obergrenzen bzw. unplausible Angaben werden nicht akzeptiert. Macht also das Inventar mehr als die Immobilie aus, dann wird man sich schon gute Antworten überlegen müssen. Es spricht aber absolut nichts dagegen, eine Küche auch als solche zu verkaufen und nicht unnötig zu versteuern.

Das Haus ist schön, ABER….

Bei kaum einer Immobilie ist alles so wie man es haben will. Fast immer gehört dies oder jenes saniert, oder adaptiert. Viele Interessenten schrecken vor solchen Arbeiten zurück, weil sie zeitlichen und finanziellen Aufwand nicht abschätzen können. Der finanzielle Aufwand kann auch nicht als absolute Summe angegeben werden. Ist man zur Eigenleistung bereit und sucht nach günstigen Angeboten etc. differieren die verschiedenen Preise ohne weiters um 300%. So ist Sanierungsbedarf nicht nur Nachteil, sondern auch eine gute Chance ein echtes Schnäppchen zu erwerben.

Zuerst gilt es den Aufwand der nötigen Sanierung abzuschätzen. Hier gibts natürlich auch kleine Helfer, die die Sache erleichtern.

Die technische Hochbauabteilung der Provinz Bozen hat einen hervorragenden Richtpreiskatalog online. Hier kann man sich für jedes Gewerk Preise suchen. Die Liste gilt für Neubau, viele Gewerke lassen sich aber durchaus für Sanierung nützen.

Interessant auch die Handwerker Rückwärtsversteigerungen. Dabei werden von Bauherren Aufträge eingestellt und Handwerker unterbieten sich gegenseitig im Preis. Daraus lassen sich durchaus auch Preise für eine eigene Sanierung ableiten. Bekanntester Anbieter ist my-hammer.at & my-hammer.de.

Preise für Materialen gibts bei Ebay. Allerdings kann es durchaus sein, dass beispielsweise ein Heizkessel beim Installateur um 20-30% mehr kostet als auf Ebay.

Dann kann man sich noch mit groben Hilfwerten zufrieden geben.

• Vollwärmeschutz 40-70 Euro / m2
• Fenster in Normalgröße 500 Euro, Balkontür 1000 Euro (beste Qualität)
• Neuer Heizkessel-Gas 5000 Euro inkl. Wechsel
• Neues Bad je nach Ausstattung 7000-15000 Euro von Installateur ohne Eigenleistung
• Böden neu 50-100 Euro/m2 inkl. Verlegung
• Innentür 500 Euro bessere Qualität inkl. Einbau
• Außentür 2000 Euro
• neues Dach ohne Dachstuhl 15.000 Euro inkl. Spenglerarbeiten („normales“ EFH)
• usw….

Teilweise sehr grobe Werte, aber nachdem auch die tatsächlichen Werte sehr unterschiedlich sind, reicht das auch durchaus. Falls einzelne Reparaturen aus verschiedenen Gründen nicht abschätzbar sind, empfihlt sich natürlich trotzdem die Beratung durch einen Fachmann. Ein neues Dach bei komplizierter Ausführung und ein paar Schäden im Dachstuhl kostet also ohne weiters auch mal das 3 fache vom oben genannten Wert. Ich möchte also hier nicht zur unvorsichtigen Entscheidungen anregen !!